Bildene i annonsen viste noe annet enn boligen

Krav til bilder i boligannonser

Forbrukertilsynet har en veileder for markedsføring av bolig. Den sier at bilder og illustrasjoner må gi et balansert og representativt bilde av boligen. Viser en illustrasjon mulig bruk, må det komme tydelig fram hvordan den avviker fra virkeligheten.

Ved digital styling, med virtuelle møbler og endringer, må bildene fortsatt gi et riktig inntrykk av boligens egenskaper. Det må stå tydelig at noe er redigert, og konkret hva. Uredigerte bilder skal komme først i all markedsføring, og det skal brukes ekte bilder av eiendommen og omgivelsene, som utsikt, solforhold og støy.

Markedsføringsloven forbyr dessuten villedende markedsføring overfor forbrukere. Det gjelder hvis den inneholder uriktige opplysninger om hovedegenskapene og er egnet til å få en forbruker til å ta en beslutning hun ellers ikke ville tatt. Veilederen og markedsføringsloven avgjør ikke i seg selv om du har krav mot selgeren, men de viser hva som er godt nok og hva som ikke er det.

Slik vurderes feil bilder som mangel

Det er ikke alle bildeforskjeller som gir krav. Tre spørsmål avgjør vurderingen.

• Er bildet uriktig, eller bare fordelaktig? Vinkel, lys og oppussing på fotograftidspunktet er vanlig. Et bilde som viser rom eller innredning som ikke finnes, er noe annet.
• Kunne du se det på visning? Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe hun kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Har du vært på visning og sett forskjellen, svekker det kravet.
• Virket det inn på avtalen? Var bildet av noe du la vekt på, som en hage eller et rom, og du hadde ikke vært i boligen, står du sterkere.

Er bildene redigert uten at det står, kan det være en uriktig opplysning. Var forskjellen tydelig for alle som så seg om, er det vanskeligere. Du må selv gjøre det sannsynlig at bildene ga et annet inntrykk enn virkeligheten, og at det betydde noe for deg.

Har selgeren også sagt noe muntlig eller skriftlig som passer til bildene, som at et rom er nyoppusset, styrker det saken. Tilstandsrapporten kan også hjelpe deg. Kjøperen regnes for å kjenne det som går tydelig fram av tilstandsrapporten, så en rapport som beskriver det som mangler i bildene, kan svekke kravet.

Slik gikk det for Jens

Jens kjøpte en leilighet uten å være på visning, siden han bodde i en annen by og fikk en videovisning av megleren. Annonsen viste en stor stue med utgang til en solrik terrasse og et soverom med to vinduer. Ved overtakelsen var stuen mindre enn på bildene, terrassen lå i skygge fra nabobygget, og soverommet hadde ett lite vindu.

Jens hadde tatt skjermbilder av annonsen. Han sendte dem til selgeren sammen med egne bilder fra samme vinkler og skrev at bildene ga et annet inntrykk. Selgeren mente at bildene var tatt med vidvinkel av en profesjonell fotograf og at det var vanlig. Jens svarte at soverommets vindu og terrassens solforhold var noe annet enn vinkelvalg.

Selgeren tilbød et lite prisavslag for terrassen, men ville ikke gå med på noe for soverommet. Jens godtok det, fordi soverommets størrelse var oppgitt riktig i salgsoppgaven, og det svekket kravet om at bildet alene hadde villedet ham.

Hva du kan kreve og hvordan du melder fra

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Ved brukt bolig har selgeren rett til å rette mangelen først, men det er sjelden mulig å rette et bilde eller et inntrykk (§ 4-10). Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette mangelen, og ellers til en forholdsmessig verdiforskjell. De første 10 000 kronene av tapet dekker du selv.

Gjør dette:

1. Lagre annonsen, bildene og eventuell annen markedsføring med dato. Endres eller fjernes annonsen, kan det være vanskelig å få den tilbake.
2. Ta egne bilder fra samme vinkler etter overtakelsen.
3. Skriv ned hva du la vekt på, og hva du ble fortalt av megleren.
4. Send selgeren en skriftlig reklamasjon innen rimelig tid.
5. Vurder om megleren har hatt et eget ansvar. Megleren skal sørge for at kjøperen får riktige opplysninger.

For det bredere bildet, se pilaren om feil i salgsoppgaven. Var utsikten redigert, er utsikten som var retusjert på bildene nærmest. Handlet feilen om hagen, gir annonsen som sa egen hage mer. Vil du sikre beviser før boligen endres, kan bevisopptak av boligen være nyttig.

Kort oppsummert

• Bilder i annonsen som viser noe annet enn boligen, kan være en uriktig opplysning og dermed en mangel.
• Forbrukertilsynet krever at bilder er balanserte og representative, og at redigering står tydelig.
• Det avgjørende er om bildet var konkret, om du kunne se forskjellen på visning, og om det virket inn på kjøpet.
• Lagre annonsen med dato, ta egne bilder og reklamer skriftlig innen rimelig tid.
• De første 10 000 kronene dekker du selv, og reklamasjonen må senest komme fem år etter overtakelsen.