Advarsel fra styret: slik går en misligholdssak fra brev til tvangssalg

Hele løypa i ett overblikk

En misligholdssak i borettslag og sameie følger et fast mønster. Reglene står i borettslagsloven § 5-22 og eierseksjonsloven § 38. Trinnene er disse:

1. Eieren misligholder pliktene sine.
2. Styret gir en skriftlig advarsel.
3. Misligholdet fortsetter, og det er vesentlig.
4. Laget eller sameiet gir skriftlig pålegg om å selge, med en frist.
5. Eieren selger selv innen fristen, eller laget eller sameiet krever tvangssalg.

I tillegg finnes et eget spor, fravikelse, for de mest alvorlige sakene. Det forklares lenger ned.

Hvert trinn har krav til form og innhold. Hopper styret over et trinn eller gjør det feil, har eieren grunn til å stille spørsmål ved om kravet er gyldig. Hele løpet tar tid, og det er flere steder underveis der eieren kan rette opp, selge selv eller reise innvendinger.

Hva regnes som mislighold etter en advarsel fra styret?

Et mislighold er et brudd på en av pliktene en eier har overfor laget eller sameiet. Det kan være å bruke boligen til urimelig eller unødvendig ulempe for andre, å la være å vedlikeholde boligen, å bruke den til noe annet enn bolig uten samtykke eller å overlate bruken til andre i strid med reglene. Manglende betaling av felleskostnader er også mislighold, men der har laget i tillegg en panterett i andelen eller seksjonen, se hva borettslagets legalpant er.

For at det skal bli en salgssak, må misligholdet være vesentlig. Loven definerer ikke ordet. Det avgjøres konkret ut fra hvor alvorlig bruddet er, hvor lenge det har pågått og hvor mye det rammer andre. En enkelt overtredelse er normalt ikke nok.

Trinnene i detalj

Trinn 1: skriftlig advarsel

Advarselen må være skriftlig. Den skal opplyse om at vesentlig mislighold vil gi laget eller sameiet rett til å kreve boligen solgt. Det er et krav i loven, og det er selve poenget: eieren skal få vite hva som står på spill, og få en sjanse til å rette seg.

Loven sier ikke hvor lenge en advarsel gjelder, og stiller ikke krav til hvor mye den skal si om selve misligholdet. En advarsel som ikke sier hva styret mener eieren har gjort galt, er likevel vanskelig å rette seg etter.

Trinn 2: pålegg om salg

Pålegget kan bare gis hvis eieren misligholder trass i advarselen. Det må være skriftlig og opplyse om at boligen kan kreves tvangssolgt hvis pålegget ikke følges innen en frist. Fristen skal i borettslag ikke settes kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt. I sameie er den seks måneder. Det er minstekrav, og laget eller sameiet kan velge en lengre frist.

Hvem som gir pålegget, er styret. Eierseksjonsloven sier det uttrykkelig. I borettslag står det at laget kan gi pålegget, og styret tar alle avgjørelser som loven og vedtektene ikke legger til andre organ.

Trinn 3: tvangssalg

Er pålegget ikke fulgt innen fristen, kan boligen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg. Eieren kan innen fristen i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 reise innvendinger. Er innvendingene ikke klart grunnløse, tas begjæringen ikke til følge uten at saken er behandlet i et vanlig søksmål, kalt allmennprosess. Den vanlige bestemmelsen om minste bud gjelder ikke ved tvangssalg etter pålegg om salg. I et borettslag kan laget kjøpe andelen selv ved tvangssalget.

Er sameiet bare to seksjoner, kan hver av seksjonseierne kreve salgspålegg overfor den andre.

Hver av trinnene har egne krav, og de to lovene avviker på noen punkter. De viktigste forskjellene er disse:

• Fristen i pålegget er minst tre måneder i borettslag og minst seks måneder i sameie.
• I sameie sier loven uttrykkelig at styret gir pålegget. I borettslag er det laget som kan gi det, og styret tar avgjørelsen.
• I et borettslag kan laget kjøpe andelen ved tvangssalget.
• I sameier med to seksjoner kan hver seksjonseier kreve salgspålegg overfor den andre.

Fravikelse: det andre sporet

Er oppførselen til fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller til alvorlig plage eller sjenanse for andre, kan laget eller sameiet kreve fravikelse, altså at beboeren flytter ut. Det står i borettslagsloven § 5-23 og eierseksjonsloven § 39.

Dette sporet krever ingen advarsel, men kravet kan tidligst fremmes samtidig som pålegget om salg gis. Det settes frem for tingretten. Reiser beboeren innvendinger som ikke er klart grunnløse, behandles saken som et vanlig søksmål. I sameie kan fravikelse også kreves overfor en bruker som ikke er seksjonseier.

Tid, parter og eierens muligheter

Hvor lang tid tar det?

Fra første advarsel til gjennomført tvangssalg går det alltid måneder. Etter advarselen må misligholdet fortsette. Så følger minst tre måneders frist i borettslag eller seks måneder i sameie. Deretter skal saken behandles av namsmyndighetene, og eieren har en frist til å komme med innvendinger. Reiser eieren innvendinger som ikke er klart grunnløse, kommer et vanlig søksmål i tillegg. Den som ønsker en rask løsning, har derfor lite å hente på å vente.

Hvem saken retter seg mot

Pålegget rettes mot eieren av andelen eller seksjonen. Er boligen utleid, er det likevel eieren som får advarsel og pålegg, siden det er eieren som har pliktene overfor laget eller sameiet. Skal en leietaker eller annen bruker ut på grunn av alvorlig plage, er fravikelse sporet. I sameie sier loven uttrykkelig at fravikelse også kan kreves overfor en bruker som ikke er seksjonseier. Eierens økonomiske ansvar for skade og felleskostnader følger egne regler, og laget har panterett for krav fra lagsforholdet, jf. borettslagsloven § 5-20.

Hva eieren kan gjøre underveis

Retter eieren forholdet før pålegget, er vilkåret om mislighold trass i advarsel vanskelig å bygge på. Når pålegget først er gitt, kan eieren selge boligen selv og styre salget i stedet for å la det gå som tvangssalg. Eieren kan også reise innvendinger innenfor fristene, for eksempel at misligholdet ikke er vesentlig eller at kravene til advarsel ikke er oppfylt.

Kort oppsummert

• En advarsel fra styret er første trinn i en misligholdssak, og den må være skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir rett til å kreve boligen solgt.
• Pålegg om salg krever vesentlig mislighold trass i advarselen og må være skriftlig, med frist på minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie.
• Er pålegget ikke fulgt, kan boligen kreves tvangssolgt. Innvendinger som ikke er klart grunnløse, gir vanlig søksmål.
• Fravikelse ved alvorlig plage eller fare for skade krever ikke advarsel, men kan tidligst fremmes samtidig med pålegget.
• Hvert trinn har egne formkrav, og eieren kan selge selv innen fristen.