Feil på badet etter boligkjøp: dette kan du kreve av selger

Når er feil på badet etter boligkjøp en mangel

Badet har en mangel når det ikke svarer til det som er avtalt, eller til det du kunne forvente ut fra hvilken type bolig det er, hvor gammelt badet er og hvordan det så ut på visning (avhendingslova § 3-2). Vurderingen gjøres ut fra tilstanden da du overtok boligen, selv om feilen først viser seg måneder senere.

Tre ting avgjør som regel utfallet:

• Alder og standard. Et gammelt bad må ha lov til å være slitt. Et bad som selgeren kalte nyoppusset, skal holde et helt annet nivå. Se når er et gammelt bad forventet dårlig og ikke en mangel og badet er eldre enn selger oppga.
• Opplysninger fra selgeren. Er badet beskrevet uriktig i annonsen, salgsoppgaven eller egenerklæringen, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-8. Fortiet selgeren noe du hadde grunn til å regne med å få vite, kan det være en mangel etter § 3-7. Det gjelder for eksempel badet som var «nyoppusset» i annonsen eller når selger pusset opp badet selv uten fagfolk.
• Offentlige krav. Ved forbrukerkjøp er badet også mangelfullt hvis det ikke følger krav i lov og forskrift som gjaldt da avtalen ble inngått. For våtrom stiller byggteknisk forskrift (TEK17) blant annet krav om sluk, fall mot sluket og et vanntett sjikt bak overflaten.

Et «som den er»-forbehold hjelper ikke selgeren. Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning (avhendingslova § 3-9).

Hva tilstandsrapporten og salgsdokumentene sier om badet

Du kan ikke bruke som mangel noe du kjente til, eller måtte kjenne til. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Derfor er første steg å lese rapportens kapittel om badet nøye.

Forskriften om tilstandsrapporter krever at den bygningssakkyndige ser etter riss, sprekker og tegn til fuktskade, kontrollerer fall til sluket, undersøker sluk og rørgjennomføringer og vurderer membranens alder. For å finne fuktskade skal det som hovedregel bores et hull på minst 73 millimeter fra rommet ved siden av eller fra undersiden, og fukten skal måles. Hulltaking kan unnlates, for eksempel i betong eller i baderomskabin, men da skal årsaken stå i rapporten.

Får badet tilstandsgrad 2 eller 3, skal rapporten forklare årsak og konsekvens. For tilstandsgrad 3 skal den også gi et grovt anslag på hva utbedringen koster. Har du fått TG2 og likevel oppdager at skaden er verre enn beskrevet, kan du ha et krav, og det er forklart i fikk TG2 på badet, kan jeg likevel reklamere. Er ikke våtromssertifikat levert, er det egne regler for hva det betyr, som du finner i våtromssertifikat mangler.

Overså takstmannen noe som burde vært funnet, kan du også ha et krav mot ham. Det er behandlet i takstmannens ansvar når tilstandsrapporten sa lite om badet.

Hva du kan kreve av selger

Ved mangel kan du kreve prisavslag, heve kjøpet, kreve erstatning og holde tilbake en del av kjøpesummen (avhendingslova § 4-8). Retting er først og fremst selgerens rett. Tilbyr han å rette feilen, må du godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Avviser du retting han har rett til å utføre, kan du miste retten til prisavslag og heving.

Prisavslag settes som hovedregel til det det koster å rette mangelen. Får du et helt nytt bad til erstatning for et gammelt, kan selgeren kreve fradrag for standardheving («nytt for gammelt»), og det finnes ingen fast prosentsats. Se hvor mye trekkes for standardheving når badet rives og nytt bad koster en kvart million.

Heving krever at mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og at du melder fra innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen.

Erstatning for direkte tap kan kreves uten at selgeren har skyld, med mindre årsaken ligger utenfor hans kontroll. Indirekte tap, for eksempel bo-kostnader mens badet er ute av bruk, krever at selgeren har skyld. Skader på etasjene under står i vannskade fra badet ned til etasjen under.

Du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler. Beløpet gjelder samlet for alle manglene ved boligen. Hva som er vanlig for pris og erstatning generelt, står i kan jeg kreve prisavslag for skjulte feil etter boligkjøp og kan jeg kreve erstatning etter boligkjøp.

Slik gikk det for Nils

Nils kjøpte et rekkehus i august. Tilstandsrapporten ga badet tilstandsgrad 1, og i egenerklæringen hadde selgeren krysset av for at det ikke var kjente feil på våtrom. I oktober la han merke til at fugene ved dusjen ble mørke, og at gulvet i gangen utenfor føltes fuktig. En rørlegger åpnet ved sluket og fant at membranen var revet av rundt sluket, uten klemring.

Nils tok bilder, skrev en nøytral reklamasjon til selgeren samme uke og la ved rørleggerens skriftlige vurdering. Selgeren svarte at han ville sende sin egen rørlegger. Nils ventet med å rive og lot selgerens folk komme. Reparasjonen ble gjort på seks uker. Etterpå sendte Nils et eget krav om erstatning for parketten i gangen som var skadet av fukt, og selgerens forsikring dekket den.

Slik går du frem: bevis, befaring og frist

Det er du som må sannsynliggjøre at badet har en mangel. Ta bilder og video før noe rives, og skriv ned når du oppdaget feilen. Hold av materialene som fjernes. Selgeren har rett til å rette, og det forutsetter at du har gjort det mulig for ham, så gi ham anledning til å se skaden før du river. Se befaring før du river badet. En håndverker som sier at badet er feil bygget, er et godt utgangspunkt, men ofte ikke nok alene, som du ser i håndverkeren sier badet er feil bygget. Bekrefter fuktmålinger skaden, se fuktmåling viser høye verdier bak flisene.

Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Senest fem år etter at du overtok, er fristen uansett ute, med mindre selgeren har tatt ansvar for lengre tid eller har vært grovt uaktsom eller uærlig. Meldingen må si at du gjør mangelen gjeldende og hva slags feil det er. Du trenger ikke oppgi et beløp.

Er badet i en borettslags- eller sameieleilighet, må du først finne ut hvem som har vedlikeholdsplikten. Andelseieren eller seksjonseieren vedlikeholder normalt sluk, membran og rør i egen bolig, men vedtektene kan si noe annet. Se feil på badet i borettslag: selger, laget eller forsikring. Feil som gjelder membran, fall og sluk er beskrevet i lekker membranen på badet, badet mangler membran helt, feil fall mot sluket og gammelt sluk uten klemring.

Denne teksten er generell informasjon om hovedreglene og erstatter ikke en vurdering av din konkrete sak.

Kort oppsummert

• Ved feil på badet etter boligkjøp kan du kreve prisavslag, erstatning og heving, men selgeren har rett til å rette først.
• Feil på badet er en mangel når det avviker fra avtalen, opplysningene eller det du kunne forvente.
• Du må sannsynliggjøre feilen: ta bilder, bruk fagfolk og ta vare på materialene.
• Reklamer innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen.
• Du dekker selv de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler.