Gammelt sluk uten klemring: kan jeg klage til selger?

Sluk uten klemring: hva feilen betyr

Klemringen er den ringen som presser membranen (det vanntette sjiktet på gulvet) fast rundt sluket. Uten den kan vann trenge ned langs sluket og inn i konstruksjonen under fliser. Feilen ses ikke utenfra, og den gir ofte ikke utslag før det har rent lenge. Derfor oppdages den som regel først når noen tar opp fliser, måler fukt eller ser skader under badet.

I tilstandsrapporten skal den bygningssakkyndige undersøke sluk og gjennomføringer, blant annet om det er mansjett og klemring, og se på membranens alder og tegn til feil utførelse. Byggteknisk forskrift (TEK17) stiller krav om at våtrom har sluk, fall til sluket og et vanntett sjikt, og at gjennomføringer ikke svekker tettheten. Kravene gjelder tiltak som utføres i dag. Et eldre bad er ikke en mangel bare fordi det ikke oppfyller dagens standard. Det avgjørende er hva du kunne forvente.

Feilen kan ligge i utførelsen, ikke i alderen. Er klemringen aldri montert, er det en feil ved arbeidet fra første dag. Er den korrodert eller falt av over tid, er det slitasje. Skillet spiller stor rolle, for slitasje må du tåle mer av enn en feil bygget inn fra start. Les mer om når et gammelt bad er «forventet dårlig» og ikke en mangel og om badet som mangler membran helt.

Når det er en mangel, og når du må tåle det

Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Ved forbrukerkjøp har den også en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger fra selgeren eller annonsen, eller hvis du ikke fikk opplysninger selgeren visste eller burde ha visst om, og som du hadde grunn til å regne med å få. Alle tre grunnlagene kan brukes om sluket.

Du kan ikke kreve noe for det du kjente til eller burde ha kjent til. Står forholdet tydelig i tilstandsrapporten, regnes du for å kjenne til det. Det er grunnen til at rapporten som oftest avgjør saken. Er sluk og membran gitt tilstandsgrad 2, det vil si vesentlige avvik eller gammel bygningsdel med fare for skader, har du liten sjanse for å komme gjennom med at feilen var skjult. Får du tilstandsgrad 0 eller 1 på sluket, og feilen likevel er der, står saken din bedre. Et mindretall i nemnda har vist til at TG 2 og TG 3 gjør det vanskeligere å få medhold, men flertallet i én sak fant en mangel selv med lys TG 2, fordi risikoen bare var beskrevet generelt. Hvor konkret rapporten er, betyr derfor mye.

I en avgjørelse fra Finansklagenemnda om en leilighet med et bad fra 1989 som var overflateoppusset, fant flertallet at en lekkasje ikke var en mangel. Membran og sluk hadde mørk TG 2, og kjøperen måtte regne med at membranen var gammel og badet modent for oppgradering (FinKN 2025-1159). Avgjørelsen viser hvordan alder og rapport kan tale mot deg. Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Slik gikk det for Oddvar

Oddvar kjøpte en toroms leilighet med bad fra 1990-tallet. Han fikk fuktmåling gjort etter noen måneder fordi det luktet fuktig ved sluket, og rørleggeren fant at det ikke var noen klemring rundt sluket. Oddvar ble sint og skrev til selgeren at han ville ha prisavslag.

Selgeren viste til tilstandsrapporten. Den ga membran og sluk tilstandsgrad 2 med teksten «gammelt bad, sluk og membran er fra byggeår, risiko for lekkasje». Oddvar hadde fått rapporten før budrunden. Selgeren hadde heller ikke sagt noe om at badet var nytt eller pusset opp, og Oddvar kunne ikke vise at han visste at klemringen manglet. Kravet falt. Oddvar bekostet selv skiftet av sluk og tetting, og han lærte at rapporten han hadde lest før kjøpet, var det som avgjorde saken.

Slik krever du saken din

Send skriftlig melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Beskriv hva du fant, legg ved bilder og fuktmålinger, og si at du vil kreve prisavslag eller erstatning. Er badet i borettslag, kan lagets vedlikeholdsansvar spille inn, så les feil på badet i borettslag: selger, laget eller forsikring. Selgeren har rett til å rette mangelen hvis det ikke gir deg urimelig ulempe, og gjør du det vanskelig for ham, kan du miste retten til prisavslag. Prisavslaget settes normalt til det utbedringen koster. Alt om dine krav står i pilaren om feil på badet etter boligkjøp. Har selgeren pusset opp badet selv, se selger pusset opp badet selv uten fagfolk. Er sluk og fall feil, se feil fall mot sluket.

Kort oppsummert

• Et sluk uten klemring er en mangel når feilen er større enn alderen tilsier eller selgeren ga uriktige opplysninger.
• Har rapporten beskrevet sluk og membran som gamle og risikoutsatte, har du liten sjanse til å få medhold.
• Klemring som aldri ble montert, er en byggefeil og står sterkere enn en som har falt av med alderen.
• Kjøperen må selv sannsynliggjøre at sluket var en mangel ved overtakelsen.
• Reklamer skriftlig med bilder og fuktmåling innen rimelig tid.