Fikk TG2 på badet – kan jeg likevel reklamere?

Hva TG2 på badet betyr

TG2 er en av tilstandsgradene i tilstandsrapporten fra den bygningssakkyndige (takstmannen). Graden betyr vesentlige avvik: feil utførelse, skade eller tegn på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon. Den brukes også når en bygningsdel er gammel og det er grunn til å varsle om fare for skader på grunn av alderen.

På badet vurderer takstmannen blant annet membranen (det vanntette sjiktet), sluket, fallet mot sluket og om fliser gir bom (hulrom) under. Får membran og sluk TG2, er det et signal om at noe bør følges opp i nær fremtid. Rapporten skal da beskrive årsak og konsekvens.

Det betyr ikke at badet er ødelagt. Men du kan ikke regne med en tilstand som ny.

Hvorfor TG2 gjør det vanskeligere å reklamere

Etter avhendingslova § 3-10 kan du ikke bruke mot selgeren noe du kjente til da du kjøpte. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av en tilstandsrapport du har hatt mulighet til å lese. Har rapporten beskrevet at membranen har TG2 og kan lekke, er det vanskelig å hevde at lekkasjen var en overraskelse.

Nemndspraksis er streng på dette punktet. Et mindretall i en avgjørelse fra Finansklagenemnda viste til at det har «formodningen mot seg» å kreve mangel for bygningsdeler med TG2 eller TG3. Formodning betyr at utgangspunktet er mot deg, og at du trenger en god grunn for at saken din er annerledes.

Du må også sannsynliggjøre at det er en mangel. Det er ikke selgeren som skal bevise at alt er i orden.

Når du likevel kan få medhold

TG2 er ingen fasit. Flere forhold kan gjøre at kravet ditt står seg.

• Rapporten var for generell. Sto det bare at bygningsdelen hadde forhøyet risiko, uten at det var forklart hva som kunne gå galt, har du ikke fått den informasjonen du hadde grunn til å regne med.
• Feilen er en annen enn den som ble varslet. TG2 på slitt membran dekker ikke en feil i fallet mot sluket som ingen omtalte.
• Selgeren visste mer enn han sa. Selgeren har plikt til å opplyse om forhold han kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite. Denne plikten går foran regelen om at du kjenner til rapporten (avhendingslova § 3-7 og § 3-10 tredje ledd).
• Annonsen lovet noe annet. Står det «totalrenovert» eller «nytt bad» i annonsen, må badet svare til det (avhendingslova § 3-8).
• Rapporten oppfylte ikke minstekravene. Er ikke undersøkelsene gjort slik forskriften om tilstandsrapporter krever, får rapporten svakere virkning mot deg.

Er badet gammelt, teller alderen mot deg. En membran som er tretti år gammel, er noe du må regne med å måtte skifte.

Slik gikk det for Martin

Martin kjøpte en leilighet fra 1990-tallet. Rapporten ga membran og sluk TG2, med en setning om at badet var eldre og burde overvåkes. Tre måneder etter overtakelsen fant han fukt i veggen mot gangen. Rørleggeren så at vannet kom fra en gjennomføring bak dusjarmaturen, ikke fra sluket eller membranen i gulvet.

Martin sendte skriftlig melding til selgeren med bilder, fuktmålinger og rørleggerens vurdering. Selgeren svarte at rapporten hadde varslet om badet. Martin pekte på at rapporten bare omtalte gulvet og sluket, og at ingenting sa noe om veggen. Selgerens forsikringsselskap gikk til slutt med på et prisavslag som dekket utbedringen av veggen, men ikke en ny membran i gulvet.

Slik legger du frem kravet når badet har TG2

Les rapporten på nytt og finn nøyaktig hva den sier om badet. Sammenlign med feilen du har funnet. Er det samme forhold, er saken svak. Er det et annet forhold, eller et forhold rapporten bare nevnte vagt, er den bedre.

Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen. Meldingen skal si hva feilen er, og at du krever selgeren for den. Selgeren har rett til å rette først, så la ham komme til før du river noe. De øvrige reglene om krav og frister står i oversikten over feil på badet etter boligkjøp.

Er det vanskelig å bevise at membranen faktisk er feil, kan saken om lekkende membran vise hva som normalt legges til grunn. Var badet solgt som nyoppusset, er feil bygget i et «nyoppusset» bad mer relevant. For eldre bad kan badet som er eldre enn selgeren oppga gi flere svar.

Kort oppsummert

• TG2 på bad og reklamasjon henger sammen: rapporten du kjente til, teller mot deg.
• Var risikoen bare generelt beskrevet i rapporten, kan reklamasjon likevel føre frem.
• En feil rapporten ikke nevnte, eller som selgeren visste om, er ikke dekket av TG2.
• Du må sannsynliggjøre at det er en mangel, og reklamere innen rimelig tid.
• Meld skriftlig, og gi selgeren mulighet til å rette før du river.