Badet mangler membran helt – hvor sterk er saken din?

Hvorfor et bad uten membran ofte er en mangel

Byggteknisk forskrift stiller krav om at et våtrom har sluk, fall mot sluket og et vanntett sjikt som beskytter konstruksjonene bak. Gjennomføringer skal ikke svekke tettheten. Mangler membranen helt, er badet ikke bygget slik forskriften krever for nye tiltak.

Etter avhendingslova § 3-2 er boligen mangelfull hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Ved forbrukerkjøp er den også mangelfull hvis den ikke følger offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Er badet bygget eller pusset opp i nyere tid, treffer begge reglene. Er badet gammelt, spiller alderen inn, og du må regne med at en eldre løsning ikke holder dagens nivå. Da må det avgjøres konkret om noe helt vesentlig mangler.

Selgeren kan heller ikke fri seg med en generell setning om at boligen selges «som den er». Ved forbrukerkjøp har slike forbehold ingen virkning (avhendingslova § 3-9 andre ledd).

Hva salgsdokumentene sa om badet

Du kan ikke bruke som mangel noe du kjente til eller måtte kjenne til. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter du fikk mulighet til å lese (avhendingslova § 3-10). Står det klart at membranen mangler, har du en svak sak. Står det bare at badet har «eldre utførelse», er situasjonen en annen.

Sjekk disse punktene i rapporten:

• Er sluk og membran omtalt, og står det noe om mansjett, klemring og alder?
• Ble det tatt hull i veggen fra rommet ved siden av for å måle fukt, eller står det hvorfor det ikke ble gjort?
• Hvilken tilstandsgrad fikk badet, og finnes det en forklaring på årsak og konsekvens hvis den er 2 eller 3?
• Står det at noe ikke er undersøkt?

At rapporten nevner et mulig problem, betyr ikke automatisk at du har mistet kravet. Det er selgerens tydelige opplysninger som teller, ikke at du kunne gjettet at noe var galt.

Annonsen og egenerklæringen teller også. Hvis badet ble omtalt som nytt eller nyoppusset, eller selgeren svarte at arbeidet var utført av fagfolk, kan en uriktig opplysning være en mangel etter avhendingslova § 3-8. Har selgeren selv lagt gulvet uten å si fra, kan manglende opplysning være en mangel etter § 3-7. Se hvordan en slik annonse vurderes i badet var «nyoppusset» i annonsen.

Slik viser du at badet er uten membran

Det er du som må sannsynliggjøre at membranen mangler. Det er ikke nok at en håndverker «tror» det. Derfor bør du gjøre dette i denne rekkefølgen:

1. Stans bruken av dusjen hvis du ser fuktskader, slik at skaden ikke blir større. Du har plikt til å begrense tapet (avhendingslova § 7-2).
2. La en rørlegger eller fuktkonsulent åpne på et sted der membranen skulle vært, for eksempel ved sluket eller i overgangen mellom gulv og vegg. Be om bilder og en skriftlig beskrivelse.
3. Ta vare på materialene som fjernes, i alle fall de som viser hvordan gulvet er bygget opp.
4. Gi selgeren mulighet til å se skaden før du river hele badet.

Det siste punktet er ikke bare høflighet. Tilbyr selgeren å rette feilen, må du som hovedregel godta det, så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe. Avviser du retting selgeren har rett til å utføre, kan du miste retten til prisavslag og heving (avhendingslova § 4-10). Har du revet alt før selgeren fikk se, står han sterkere når han bestrider omfanget.

Slik gikk det for Lise

Lise kjøpte en enebolig i mars. Etter fire måneder oppdaget hun fuktflekker i gangen under badet. Rørleggeren åpnet gulvet ved sluket og fant flis rett på sementpuss uten noe vanntett sjikt. Tilstandsrapporten ga badet tilstandsgrad 1, og det var ikke tatt hull fordi rommet lå over et betongdekke. Annonsen kalte badet «pusset opp i 2012».

Lise sendte selgeren en nøytral reklamasjon med bildene. Selgeren svarte at en håndverker hadde gjort jobben, og at han aldri hadde fått vite om noe galt. Lise ba om et tilbud på nytt bad og sendte det med kravet om prisavslag. Selgeren ba om å få se gulvet, og etter befaringen tilbød han å dekke tilbudet fra rørleggeren, fratrukket det som er vanlig standardheving. Lise takket ja, og forliket ble skrevet ned.

Slik regnes kravet ut når membranen må bygges på nytt

Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette mangelen (avhendingslova § 4-12). For et bad uten membran betyr det at fliser og underlag må fjernes og legges på nytt. Innhent derfor tilbud fra fagfolk med sertifisering, og be om at tilbudet spesifiserer hva som er nødvendig for å få membran og sluk på plass. Standardheving («nytt for gammelt») trekkes ikke når det avgjøres om noe er en mangel, men kan trekkes når prisavslaget beregnes.

Har mangelen ført til vannskade i etasjene under, kan du også kreve erstatning for direkte tap uten at selgeren har skyld, med mindre han viser at årsaken lå utenfor hans kontroll (avhendingslova § 4-14). Er badet så dårlig at det må bygges helt på nytt, kan du vurdere om det er et vesentlig avtalebrudd som gir rett til å heve, som beskrevet i kan du heve boligkjøpet når badet må bygges på nytt. Oppdager du at et bygget bad mangler godkjent membran, er også hva hvis badet ble bygget uten godkjent membran relevant.

Fristene og hva du skal skrive i reklamasjonen står i pilaren feil på badet etter boligkjøp. Har rapporten TG2 på badet, står det mer om det i fikk TG2 på badet, kan jeg likevel reklamere. Mangler våtromssertifikat, se våtromssertifikat mangler.

Kort oppsummert

• Et bad uten membran er normalt en mangel når salgsdokumentene ikke sa det tydelig.
• Saken din avhenger av hva rapporten, annonsen og egenerklæringen sa om membran og utførelse.
• Du må sannsynliggjøre at badet er uten membran, så la en fagperson åpne gulvet og dokumentere.
• Gi selgeren mulighet til å se og rette før du river badet.
• Prisavslaget følger kostnaden ved å bygge badet riktig, og standardheving kan trekkes fra.