Befaring før du river badet: selgers rett til å se skaden

Selgerens rett til å rette

Ved brukt bolig er hovedregelen at selgeren har rett til å rette mangelen. Tilbyr han det, må du godta så lenge rettingen ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har en særlig grunn til å si nei (avhendingslova § 4-10 første ledd). Du kan bare kreve at selgeren retter i to tilfeller. Det ene er at han har ført opp huset for salg. Det andre er at en næringsdrivende selger en nyoppført bolig som har vært brukt som bolig i mindre enn ett år.

For vanlig brukt bolig er kravene dine prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen.

Retting skal skje innen rimelig tid etter at du har meldt fra og gjort det mulig for selgeren å rette. Det er selgerens regning.

Befaring før riving: hva skjer hvis selgeren ikke har sett skaden

Loven nevner ikke ordet befaring, og den sier ikke uttrykkelig at du må bruke selgerens håndverker. Men rettingsretten forutsetter at du har gjort det mulig for selgeren å rette. Rives badet før han har fått se feilen, er det ikke mulig for ham å gjøre noe med den.

Det kan få flere følger.

• Beviset forsvinner. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Er den ødelagte membranen kastet, er det vanskeligere å vise hva som var feil.
• Retten til prisavslag kan bli bestridt. Avviser du retting selgeren har rett til å utføre, mister du prisavslag og heving for den mangelen. Erstatning kan du fortsatt kreve, men du kan måtte bære deler av tapet selv (avhendingslova § 4-10 fjerde ledd).
• Kostnadene kan bli kritisert. Har du valgt en dyrere løsning enn selgeren ville ha brukt, kan det som overstiger rimelig kostnad falle bort.

Du kan altså få en sak du kunne vunnet, i en dårligere stilling.

Når du kan rive uten å vente

Det er noen tilfeller der det er forsvarlig å handle raskt. Vann som renner, mugg som sprer seg eller fare for skade på naboen er slike. Loven krever at du begrenser tapet med rimelige tiltak, og forsømmer du det, må du bære en tilsvarende del av tapet selv (avhendingslova § 7-2).

I slike tilfeller stanser du først skaden og dokumenterer alt før du river mer enn nødvendig. Meld fra til selgeren samme dag, og skriv hva du har gjort og hvorfor det hastet. Behold ødelagte deler. Ta bilder og film av alt som åpnes.

Er det ikke akutt, venter du på selgerens svar innen den fristen du har satt.

Slik gikk det for Mikael

Mikael oppdaget fukt under badegulvet tre uker etter overtakelsen. Rørleggeren mente at membranen var utett og at badet måtte rives. Mikael sendte en skriftlig melding med bilder og fuktmålinger, og ba selgeren svare innen ti dager om han ville se på feilen.

Selgeren svarte etter en uke og ba om å få sende en rørlegger. Rørleggeren kom, bekreftet at membranen var utett og at feilen var der før overtakelsen. Selgeren tilbød ikke å utføre arbeidet selv, men aksepterte et prisavslag basert på det laveste tilbudet Mikael hadde hentet inn. Mikael fikk pusset badet opp til en pris han kunne stå inne for, og beviset var dokumentert for begge parter.

Slik gir du selgeren mulighet

Send meldingen skriftlig, på e-post eller brev, og behold beviset for at den er sendt. Skriv hva du har funnet, vedlegg bilder og målinger, og be om å få se feilen sammen. Sett en frist du kan forsvare, for eksempel noen dager til en uke. Det er ikke fastsatt i loven, men rettingen skal skje innen rimelig tid.

Svarer ikke selgeren innen fristen, eller vil han ikke rette, kan du gå videre. Da har du gjort det som kan forventes av deg. Hold korrespondansen samlet.

Avtal tilbud fra en eller to håndverkere du kan sende til selgeren. Det viser hva som er rimelig kostnad. Reglene om krav og frister for feil på badet står i oversikten over feil på badet etter boligkjøp.

Finner du at membranen lekker, se lekkende membran og hvem som må betale. Viser rapporten TG2, kan TG2 på badet og reklamasjon hjelpe. Stod badet oppført som oppusset i annonsen, er feil bygget i et «nyoppusset» bad relevant.

Kort oppsummert

• Befaring før riving av badet handler om selgerens rett til å rette mangelen før du krever prisavslag.
• Loven har ingen egen befaringsregel, men riving uten varsel kan svekke kravet ditt.
• Ved akutt fare stanser du skaden først, dokumenterer, og melder fra samme dag.
• Send skriftlig melding med bilder, og gi selgeren en rimelig frist.
• Behold ødelagte deler og all korrespondanse.