Takstmannens ansvar når tilstandsrapporten sa lite om badet

Hva takstmannen skal undersøke på badet

Forskriften om tilstandsrapporter stiller konkrete krav til hva den bygningssakkyndige gjør på et bad. Takstmannen skal se etter riss og sprekker, høre etter bom (hulrom) under fliser og se etter tegn på fuktskade som råte, muggvekst og svelling. På badegulvet skal fallet mot sluket undersøkes med vater eller laser. I membranen og sluket skal han se på mansjett og klemring, membranens alder og tegn på feil utførelse og utettheter.

For å finne skjult fukt skal det normalt bores et hull på minst 73 mm fra et tilstøtende rom eller fra undersiden, og det skal måles fukt. Hullet skal plomberes. Ventilasjonen på badet skal også undersøkes. Får et rom eller en bygningsdel tilstandsgrad 2 eller 3, skal årsak og konsekvens beskrives.

Hvorfor du sjelden kan kreve takstmannen direkte

Hvem som svarer for en feil i rapporten, er ikke avklart i lovteksten. I praksis retter du kravet mot selgeren, eller mot selgerens boligselgerforsikring, når selgeren har en. Takstmannen er ikke part i kjøpekontrakten. Du bør derfor ikke bygge saken på at takstmannen kan kreves direkte.

Det takstmannen gjorde eller ikke gjorde, får likevel stor betydning. Finansklagenemnda har uttalt at rapporten er et helt sentralt dokument, at den må oppfylle minstekravene for å få virkning etter avhendingslova § 3-10, og at forskriften også gir veiledning når det vurderes om selgeren burde ha visst mer. Er rapporten svak, får den mindre vekt mot deg.

Slik gikk det for Camilla

Camilla kjøpte en leilighet. Rapporten ga sluk og membran tilstandsgrad 2, men skrev bare at badet var eldre og at tettingene burde følges opp. Da det begynte å lekke, mente hun at takstmannen hadde gjort en dårlig jobb, og at hun kunne kreve ham for tapet.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Selskapet pekte på at rapporten opplyste at det ikke var tatt hull for å måle fukt fordi badet var en ferdig baderomskabin, og forskriften krever at årsaken oppgis. Rapporten oppfylte dermed kravene, og tilstandsgrad 2 med kommentar om tettingene var en advarsel Camilla hadde fått. Kravet falt, og Camilla kunne ikke få gjennomslag mot verken selgeren eller takstmannen.

Når rapporten ikke oppfyller minstekravene

En rapport som avviker fra kravene, kan likevel få virkning hvis avvikene er ubetydelige sett opp mot mangelens art og omfang. Er avvikene større, mister rapporten den beskyttelsen den ellers gir selgeren. Da kan du komme bedre ut.

Se etter om rapporten sier hvorfor hulltaking ikke er gjort, om alderen på membranen er oppgitt, og om alt som ikke kunne undersøkes er skrevet ned. Finansklagenemnda har uttalt at det i utgangspunktet er takstmannens faglige skjønn om hulltaking er mulig. Nemnda gjør derfor ikke lett om takstmannens begrunnelse ser rimelig ut.

Rapporten skal også være uavhengig, og den kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe boligen. Det siste er en enkel sjekk du gjør på minutter.

Selgerens egen kunnskap går foran rapporten

Selv om rapporten er god, kan selgeren ikke skjule det han vet. Kjente selgeren til en lekkasje eller en dårlig tetting og sa ikke fra, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-7, uansett hva rapporten sa. Reglene om at du kjenner til det rapporten viser, begrenser ikke selgerens plikt til å gi opplysninger. Det er dette som ofte gjør at saken mot selgeren står, selv når takstmannen ikke gjorde noe galt.

Hva du gjør når rapporten sa lite om badet

Begynn med å lese hva rapporten sa om badet og hvilke tilstandsgrader den ga. Skriv ned hva som er galt nå, og hva som ikke var nevnt. Er feilen nevnt, er kravet svakt. Er feilen ikke nevnt, kan du ha en mangel etter avhendingslova § 3-7 hvis selgeren kjente til den.

Krev deretter selgeren for det du har krav på. Selgeren kan ha en boligselgerforsikring, og du kan spørre etter den. Bevisbyrden er din, så få en fagperson til å beskrive feilen. Hva du kan kreve, står i pilaren om feil på badet etter boligkjøp. Fikk badet TG 2, er det nyttig å lese om du likevel kan reklamere når du fikk TG2 på badet.

Kostnaden ved utbedringen påvirkes av alder. Det står i hvor mye som trekkes for standardheving når badet må rives. Var badet omtalt som «nyoppusset», leser du når badet var nyoppusset i annonsen men er feil bygget.

Kort oppsummert

• Takstmannens ansvar for det rapporten sa om badet gir normalt ikke krav mot takstmannen selv, men mot selgeren eller boligselgerforsikringen.
• Om takstmannen fulgte forskriftens minstekrav, avgjør hvor mye rapporten om badet binder deg.
• Rapporten skal begrunne det som ikke er undersøkt, for eksempel hvorfor det ikke er boret hull for å måle fukt.
• Er feilen ikke omtalt i rapporten, kan selgerens kunnskap gi deg et krav.