Hvor mye trekkes for standardheving når badet må rives?

Hva standardheving betyr

Prisavslaget ved en mangel settes vanligvis til kostnaden ved å rette den (avhendingslova § 4-12). Må badet rives og bygges opp igjen, blir kostnaden høy. Men du får også et nytt bad i stedet for et gammelt.

Standardheving (fordelen du får ved at et slitt bygg erstattes av noe nytt) trekkes fra i prisavslaget. Tanken er at du ikke skal bli bedre stilt enn om badet hadde vært i den stand du kunne forvente. Hadde badet vært ti år uten feil, hadde du likevel måttet skifte det en gang.

Fradraget kalles også levetidsforlengelse: du får utsatt neste bytte, og det er verdt noe.

Hvor stor blir fradraget?

Det finnes ingen fast prosentsats, tabell eller formel i loven. Fradraget fastsettes skjønnsmessig. Finansklagenemnda har uttalt at beregningen av standardheving er en juridisk vurdering, og at nemnda ikke er bundet av et anslag fra en takstmann.

Momenter som gjerne teller inn:

• Alderen på badet. Jo eldre badet er, desto mer av fornyelsen er en fordel du får.
• Tilstanden slik den ville vært uten feilen. Var badet allerede slitt, er fradraget større.
• Hva som faktisk må rives. Bytter du bare en membran og ikke hele badet, er fordelen mindre.
• Standarden du får. Velger du dyrere fliser og innredning enn nødvendig, må du dekke forskjellen selv.

Regn derfor ikke med å få hele kostnaden ved å bygge nytt bad. Et helt nytt bad gir deg en fordel du ikke hadde da du kjøpte, og den fordelen regnes med. Motsatt kan et bad med en feil i utførelsen som ellers var i god stand gi et lite fradrag, fordi du da ikke får så mye ut av at det bygges nytt. Forholdet mellom regningen og fradraget avhenger av hvor mye av badet som var slitt fra før. Se på tallene fra sakene under som eksempler, ikke som normalnivå.

Eksempler fra nemndsavgjørelser

I en sak fra Finansklagenemnda fikk kjøperen prisavslag på 400 000 kroner etter et utbedringsestimat på 601 915 kroner. Saken gjaldt lekkasje fra en terrasse over et soverom med råte i bærende konstruksjon. Summen ble satt skjønnsmessig, før kjøperens egenandel ble trukket fra.

I en annen sak var laveste tilbud 130 000 kroner. Etter fradrag for standardheving og egenandel fikk kjøperen 100 000 kroner.

Begge sakene viser at differansen mellom regningen og prisavslaget kan være stor. De gjaldt ikke bad, og hver sak må vurderes for seg.

Kjøperen dekker uansett de første 10 000 kronene av tapet selv. Nemnda trekker egenandelen fra i prisavslaget.

Slik gikk det for Svein

Svein kjøpte en enebolig med bad fra midten av 1980-tallet. Rapporten hadde gitt membranen TG2, men Svein fant senere at badet var bygget uten membran i veggene. Tre rørleggere anbefalte å rive hele badet, og tilbudene lå mellom 230 000 og 330 000 kroner.

Svein sendte selgeren det laveste tilbudet sammen med en rørleggerrapport. Selgeren mente at badet var 35 år gammelt, at det uansett måtte skiftes, og at Svein derfor bare skulle ha en liten del. Svein svarte at feilen var utførelsen og ikke alderen. Partene endte med en avtale der selgerens forsikringsselskap dekket en del av det laveste tilbudet, og resten sto Svein selv for.

Slik holder du fradraget nede

Innhent flere tilbud og send selgeren det laveste. Nemnda legger den rimeligste tilfredsstillende utbedringen til grunn. Velger du en dyrere løsning, må du regne med at det som overstiger den, ikke blir dekket.

Be rørleggeren beskrive hva som er feil, hva som må rives og hva som kan beholdes. Er det bare deler av badet som må rives, bør tilbudet bare gjelde det. Beskriv om feilen skyldes alder eller utførelse. En feil som skyldes utførelsen, gir mindre fradrag enn en feil som bare kommer av at badet er gammelt.

Selgeren har rett til å rette selv før du kan kreve prisavslag (avhendingslova § 4-10). Godta du ikke retting selgeren har rett til, mister du prisavslag og heving og sitter igjen med erstatning.

Hvis reparasjon ikke er mulig, kan det være aktuelt å heve kjøpet når badet må bygges på nytt. Resten av kravene og fristene finner du i oversikten over feil på badet etter boligkjøp. Var rapporten svak, kan takstmannens ansvar når rapporten sa lite om badet hjelpe.

Kort oppsummert

• Standardheving er fradraget i prisavslaget fordi du får et nytt bad i stedet for et gammelt, og det finnes ingen fast prosent.
• Fradraget fastsettes skjønnsmessig ut fra alder, tilstand og hva utbedringen gir deg.
• Den rimeligste tilfredsstillende utbedringen legges til grunn, og egenandelen på 10 000 kroner trekkes fra.
• Innhent flere tilbud, og få beskrevet om feilen skyldes utførelse eller alder.
• Gi selgeren mulighet til å rette før du river badet.