Lekker membranen på badet – hvem må betale?

Når er en lekk membran en mangel?

Membranen er det vanntette sjiktet under fliser og i vegger på badet. Den skal hindre at vann fra dusjen trekker inn i konstruksjonen. Byggteknisk forskrift (TEK17) krever at konstruksjoner bak overflaten er beskyttet av et vanntett sjikt, og at gjennomføringer ikke svekker tettheten.

Etter avhendingslova har boligen en mangel hvis den ikke er slik du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Et bad som lekker, er i utgangspunktet ikke det en kjøper regner med. Samtidig vurderes forventningen konkret. Et bad som er helt nytt, gir deg mer å stå på enn et bad som er flere tiår gammelt. Finansklagenemnda har i en sak kommet til at en lekkasje fra et 34 år gammelt bad ikke var en mangel, fordi kjøperen måtte regne med at membranen var gammel og badet modent for oppgradering. Saken lå dessuten slik an at tilstandsrapporten hadde varslet om problemer ved sluket.

Alderen alene avgjør likevel ikke saken. Har badet nylig vært pusset opp, og lekkasjen skyldes feil utførelse, står du sterkere. Da kunne du forvente at jobben var gjort riktig.

Hva selgeren og tilstandsrapporten betyr

Tre spørsmål avgjør ofte utfallet.

Det første er hva tilstandsrapporten sa om badet. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av rapporten (avhendingslova § 3-10). Har rapporten satt tilstandsgrad 2 eller 3 på membran og sluk, og beskrevet risikoen konkret, blir det vanskeligere å få medhold. Er varselet bare generelt, kan du fortsatt ha en sak. Det avgjørende er hvor konkret risikoen var beskrevet.

Det andre er hva selgeren visste. Selgeren har plikt til å opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite (§ 3-7). Hadde det lekket før, eller var det gjort reparasjoner som ikke ble nevnt, kan det være en mangel selv om rapporten var pen.

Det tredje er hva som stod i annonsen og salgsoppgaven. Uriktige opplysninger om badet, for eksempel at det er «totalrenovert», kan gi en mangel når de kan ha påvirket kjøpet (§ 3-8).

Merk at det ikke hjelper selgeren å skrive at boligen selges «som den er». Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning.

Slik gikk det for Torleif

Torleif kjøpte en tomannsbolig og overtok 1. mars. I mai så han at malingen hadde hovnet ved foten av veggen i stua under badet. En rørlegger som ble hentet inn, fant fukt i gulvet ved dusjen og mente membranen var utett rundt sluket.

Torleif gikk gjennom tilstandsrapporten. Der stod det at membran og sluk hadde tilstandsgrad 2 og at badet var fra 2003, men ingenting om utette gjennomføringer. Selgeren hadde i tillegg skrevet i egenerklæringen at det aldri hadde vært lekkasjer. Naboen fortalte senere at selgeren hadde skiftet sluk selv noen år tidligere.

Torleif sendte en skriftlig melding til selgeren samme uke. Der beskrev han hva som var funnet, vedla bilder og rørleggerens rapport, og skrev at han gjorde mangelen gjeldende. Selgeren tilbød å rette skaden. Torleif godtok det, fordi kjøperen som hovedregel må la selgeren rette når det ikke gir urimelig ulempe. Kostnaden til retting gikk til selgeren, med unntak av de første 10 000 kronene som Torleif måtte bære selv. Eksempelet viser hvorfor rask og skriftlig melding og dokumentasjon veier tungt.

Slik krever du penger når membranen på badet lekker

Har du en mangel, kan du velge mellom flere krav (§ 4-8): retting, prisavslag, heving og erstatning. Du kan også holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet, hvis du ikke har betalt alt.

Retting betyr at selgeren utbedrer skaden for egen regning. Tilbyr selgeren dette, må du som regel godta det. Avviser du retting som selgeren har rett til å utføre, kan du miste retten til prisavslag og heving for mangelen.

Prisavslag betyr at du får tilbake en del av kjøpesummen. Som utgangspunkt settes det til kostnaden ved å rette mangelen. Skal hele badet rives og bygges opp på nytt, kan det trekkes fra for at du får et bedre bad enn det du kjøpte (standardheving). Det finnes ingen fast prosentsats. Nemnda legger den rimeligste tilfredsstillende utbedringsmetoden til grunn.

Heving, altså at kjøpet oppheves, krever at mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Det er en høy terskel for et enkelt bad.

Erstatning kan komme i tillegg, for eksempel for følgeskader på gulv og innbo. Du må begrense tapet med rimelige tiltak, som å stanse bruken av dusjen når du vet at den lekker.

Reklamasjon og frister

Du må gi selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde oppdaget, at membranen lekker. Loven oppgir ikke et bestemt antall måneder. Meldingen må si at du gjør avtalebruddet gjeldende, og hva det gjelder. Uansett må du reklamere senest fem år etter at du overtok boligen.

Send meldingen skriftlig og gjerne på en måte du kan dokumentere. Blir en melding sendt på forsvarlig måte, regnes den som gitt i tide selv om den blir forsinket. Krav kan også foreldes etter foreldelsesloven, der hovedregelen er tre år.

Ta bilder før noe rives opp, og behold fakturaer og rapporter. Rørleggerens beskrivelse av årsaken kan bli sentral. Har badet også feil fall eller andre svakheter, kan du se på feil på badet etter boligkjøp for hele oversikten. Se også Fikk TG2 på badet – kan jeg likevel reklamere?, Badet er eldre enn selger oppga og Kjøpt hus med feil fall og membran på badet.

Kort oppsummert

• Lekker membranen på badet, kan det være en mangel, men alder, tilstandsrapport og selgerens opplysninger avgjør.
• Du bærer selv de første 10 000 kronene av tapet.
• Tilbyr selgeren å rette, må du som regel godta det.
• Meld skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
• Sikre bevis før du åpner gulvet, og les tilstandsrapporten for badet nøye.