Når er et gammelt bad «forventet dårlig» og ikke en mangel?

Alder og synlig tilstand avgjør hva du kunne forvente

Etter avhendingslova § 3-2 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Poenget er at loven ikke kjenner et krav om at et gammelt bad skal være som nytt. Et bad fra for mange år siden kan ha slitt membran, matte fuger og sluk uten at noe av det er en mangel.

Selgeren kan heller ikke fri seg med et generelt forbehold. Ved forbrukerkjøp har «som den er»-forbehold ingen virkning. Derfor er det ikke nok at selgeren skriver at badet er gammelt. Saken avgjøres av hva du faktisk fikk vite, og hva som var synlig.

Tilstandsrapporten og «forventet dårlig»

Tilstandsrapporten setter en tilstandsgrad for badet. Graden uttrykker forventet tilstand ut fra alder og normal bruk. Tilstandsgrad 2 betyr vesentlige avvik, og den brukes også når en bygningsdel er gammel og det er grunn til å varsle om fare for skader på grunn av alderen. Tilstandsgrad 3 betyr store eller alvorlige avvik.

Det du kan lese tydelig ut av rapporten, regnes du for å ha kjent til (avhendingslova § 3-10). Et bad med tilstandsgrad 2 eller 3 på membran og sluk gjør derfor saken tyngre. Om det likevel kan bli en mangel, avhenger av hvor konkret risikoen ble beskrevet. Står det bare en generell advarsel, kan det være for lite, mens en konkret beskrivelse av feilen gjerne er nok til at du er varslet.

Uten oppgitt alder på en bygningsdel har nemndspraksis lagt til grunn at den er like gammel som boligen. Da kan et bad regnes som eldre enn du trodde.

Slik gikk det for Saara

Saara kjøpte en leilighet med bad fra 1989. Badet var pusset opp ved at det ble lagt flis på flis noen år før salget, og membranen og sluket hadde tilstandsgrad 2 i rapporten. Rapporten sa også at tettingen ved sluket var utført ufagmessig. Etter et halvt år begynte det å lekke fra badet ned i etasjen under.

Saara krevde prisavslag av selgeren. Hun mente at et nyoppusset bad ikke skulle lekke. Selgeren viste til rapporten. Finansklagenemnda Eierskifte kom i en tilsvarende sak til at flertallet ikke fant noen mangel: kjøperen måtte regne med at membranen var svært gammel og at badet var modent for oppgradering. Kravet falt, fordi rapporten hadde fortalt henne det som var galt, og fordi alderen forklarte lekkasjen.

Når et gammelt bad likevel kan være en mangel

Alder er ikke en forsvarlig forklaring på alt. Feil utførelse er noe annet enn slitasje. Er det bygget en ny membran uten å følge kravene, eller er fallet mot sluket feil, gir ikke alderen noen forklaring. Da må du vurdere om feilen var synlig eller opplyst.

Det samme gjelder opplysninger. Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis selgeren kjente til noe du hadde grunn til å vente å få vite. Sa annonsen at badet var «nyoppusset», kan avhendingslova § 3-8 gi krav dersom oppussingen ikke var utført fagmessig.

Har du ikke tilstandsrapport, eller er rapporten ikke godkjent etter forskriften om tilstandsrapporter, er ikke kjøperen bundet av innholdet på samme måte. Sjekk derfor først om rapporten oppfyller minstekravene.

Hva du undersøker før du klager

Start med selve rapporten. Se på tilstandsgraden på membran, sluk og overflater, og les begrunnelsen. Se om den nevner alder, tettinger og årsak til graden. Sjekk om det er tatt hull for å måle fukt, eller om rapporten sier hvorfor det ikke ble gjort.

Sammenlign deretter med det som faktisk er galt. Er feilen den samme som rapporten beskrev, er sjansen liten. Er det noe annet, eller noe rapporten aldri nevnte, står saken sterkere. Se også på egenerklæringen og annonsen.

Neste steg er å få en fagperson til å skrive ned hva som er galt og hva som har forårsaket det. Bevisbyrden er din. Om selve rapporten er svak, kan takstmannens ansvar når rapporten sa lite om badet gi deg mer.

Sitter du med et tilfelle der dusjhjørnet lekker, leser du om dusjhjørnet som lekker mot gulvet. Hele oversikten over krav finner du i pilaren om feil på badet etter boligkjøp. For ett bestemt sluk kan gammelt sluk uten klemring være aktuelt.

Kort oppsummert

• Et gammelt bad er en mangel først når det er dårligere enn du kunne forvente ut fra alder og synlig tilstand.
• Dårlig tilstandsgrad på membran eller sluk gjør det vanskeligere å få medhold i et gammelt bad, men en konkret feil kan likevel gi krav.
• Feil utførelse og opplysninger selgeren holdt tilbake er det som oftest gjør et gammelt bad til en mangel.
• Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel, så få skriftlig vurdering av årsaken.