Feil på badet i borettslag: selger, laget eller forsikring?

Avhendingslova gjelder også når du kjøper andel i borettslag

Kjøper du en andel i et borettslag, gjelder avhendingslova tilsvarende. Det betyr at du har de samme kravene mot selgeren som om du hadde kjøpt en enebolig: prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse (du holder tilbake en del av kjøpesummen). Retting kan selgeren tilby, og som kjøper av brukt bolig må du normalt godta det når det ikke er urimelig for deg.

Skillet er at ikke alt i leiligheten er din sak. Er feilen på badet noe laget skulle ha vedlikeholdt, er det ikke nødvendigvis en mangel selgeren svarer for. Da er det laget du krever at feilen rettes hos. Derfor må du først finne ut hvor feilen sitter.

Hva andelseier og laget hver skal vedlikeholde

Som andelseier skal du holde boligen i forsvarlig stand og vedlikeholde blant annet rør, ledninger, inventar, utstyr og innvendige flater (burettslagslova § 5-12). På badet betyr det normalt gulv, vegger, membran, sluk og utstyr.

Plikten går ikke så langt. Den omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende vegger, eller rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Laget skal holde bygningene og felles rør og ledninger som går gjennom boligen i forsvarlig stand (burettslagslova § 5-17).

En ny eier har plikt til å utføre vedlikehold og reparasjon selv om forrige andelseier skulle ha gjort det. Du kan derfor ikke skyve unna med at feilen er gammel. Det kan likevel gi deg et krav mot selgeren som ikke opplyste om feilen.

Alt dette kan være endret i vedtektene. Les dem før du krever noe av noen.

Slik gikk det for Hans

Hans kjøpte en andel i et borettslag. Etter to måneder fant han fukt i veggen bak badekaret, og en rørlegger mente at et rør i veggen lekket. Hans krevde prisavslag av selgeren.

Selgeren svarte at røret var felles og at laget hadde ansvaret. Laget svarte at vedtektene la vedlikeholdet av rør innenfor boligen på andelseieren. Hans leste vedtektene og fant at laget hadde ansvar for stigerør, mens røret i hans vegg var en tilførsel som bare gikk til badet hans og hørte til andelen. Da lå vedlikeholdet på ham. Kravet mot selgeren ble derfor vurdert etter det selgeren visste, og siden selgeren kunne vise at han aldri hadde hatt lekkasje, endte det med at Hans dekket reparasjonen selv.

Når selger, laget eller forsikring skal betale

Kravet mot selgeren avhenger av om badet har en mangel etter avhendingslova. Har selgeren tidd om en kjent lekkasje, eller er opplysninger i egenerklæringen uriktige, kan det være en mangel. Er skaden slitasje som du kunne forvente ut fra badets alder, er den det ikke.

Kravet mot laget avhenger av vedtektene og av om det er lagets vedlikehold som sviktet. Laget har ansvar for felles rør, og kan ha en bygningsforsikring som dekker vannskade i felles deler.

Forsikringen er en tredje mulighet. Om selgerens boligselgerforsikring, lagets forsikring eller din egen husforsikring dekker skaden, avhenger av vilkårene til hvert selskap. Har selgeren ikke tegnet noen, leser du hva du gjør i hva du gjør hvis selger ikke har tegnet forsikring.

Slik går du frem overfor selger og laget

Ta bilder og få en rørlegger til å skrive ned hvor feilen sitter og hva som har forårsaket den. Be om vedtektene og se hva de sier om rør og våtrom. Send så en skriftlig melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og si hva slags feil det gjelder og hva du krever.

Er feilen i felles rør, melder du den til styret i laget, som kan sette i gang utbedring og melde skaden til lagets forsikring. Du kan gjøre begge deler samtidig. Du taper ikke kravet mot selgeren fordi du har varslet laget, men du taper det hvis du bruker for lang tid.

Sameie er ikke det samme som borettslag

Kjøper du i et eierseksjonssameie, følger fordelingen av eierseksjonsloven i stedet. Seksjonseieren skal vedlikeholde blant annet badekar, varmekabler, membran og sluk og skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås (eierseksjonsloven § 32). Sameiet holder felles rør og bygningsdeler ved like (eierseksjonsloven § 33). Skaden på bad kan derfor falle på forskjellig eier, avhengig av hvor den sitter.

Før du velger hvem du krever, kan du lese pilaren om feil på badet etter boligkjøp. Var badet omtalt som pusset opp, se badet var nyoppusset i annonsen, men er feil bygget. Er alderen på badet en del av saken, kan badet er eldre enn selger oppga hjelpe.

Kort oppsummert

• En mangel ved badet i et borettslag retter du normalt mot selgeren, ikke mot laget.
• Laget svarer bare for felles rør og de delene vedtektene legger på laget.
• Vedtektene kan endre fordelingen, så sjekk dem før du krever noe av selger eller borettslaget.
• Forsikringsvilkårene avgjør om en vannskade på badet dekkes, og du må sannsynliggjøre at det er en mangel.