Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Hva er rimelig å forvente?
Dette er den mest skjønnsmessige og brukte mangelsregelen i praksis. Eiendommen bedømmes ikke mot en abstrakt standard for perfeksjon — den bedømmes mot hva du med rimelighet kunne forvente da du kjøpte.
Tre faktorer veier tungt:
- Type eiendom: En slitt utleiehytte bedømmes annerledes enn en velholdt familiebolig.
- Alder: En bolig fra 1948 har eldre rør, eldre elektrisk anlegg og eldre konstruksjon. Det er forventet.
- Synlig tilstand: Så du slitasje og merker ved visningen, men valgte å kjøpe likevel, kan du ikke klage på det du så.
Med andre ord: jo eldre og mer slitt boligen fremstod ved kjøpet, jo mer tåler selgeren uten at det regnes som mangel. Men det er ikke fritt frem — skjulte feil som verken var synlige eller opplyst om, kan likevel være mangler.
Særlig formål
Fortalte du selgeren at du trengte boligen til noe spesielt — for eksempel at du drev hjemmekontor med serverrom og trengte spesielt god kjøling — og selgeren sa at bygget passet til det, men det viste seg å ikke gjøre det, kan det være en mangel. Forutsetningen er at selgeren faktisk visste om formålet og at du stolte på deres vurdering.
Offentligrettslige krav
Kjøper du som privatperson, skal boligen oppfylle de offentlige kravene som gjaldt da avtalen ble inngått. Har boligen ulovlige tiltak — for eksempel en kjeller omgjort til hybel uten tillatelse — kan det være en mangel selv om det ikke er en fysisk feil.
Eksempeler
Anne kjøper en enebolig fra 1962. I tilstandsrapporten er det notert at røranlegget er originalt og har TG2 (avvik som kan kreve tiltak). To år etter overtakelse sprekker et rør i veggen. Reparasjonen koster 40 000 kr. Spørsmålet er om dette er en mangel. Boligen er over 60 år gammel, røranlegget var kjent dårlig og Anne fikk tydelig advarsel i rapporten. Retten vil sannsynligvis si at dette er innenfor hva Anne måtte forvente — ikke en mangel selgeren svarer for.
Lars kjøper en leilighet og forteller megleren at han driver daglig sykling og trenger et sikkert sykkelrom i kjelleren. Megleren forsikrer at kjellerboden er trygg og egner seg. Etter overtakelse oppdager Lars at boden er fuktig og usikret. Det er en mangel — selgeren (via megler) kjente til formålet og ga en forsikring Lars stolte på.
Vanlige feil
- Mange kjøpere tror at ethvert avvik fra nystandard er en mangel. Det er det ikke — forventet slitasje på eldre boliger er kjøperens risiko.
- Noen overser advarsler i tilstandsrapporten og klager etterpå. Det de burde ha sett i rapporten, kan de sjelden klage på i ettertid — se § 3-10.
- Ulovlige tilbygg eller ombygginger er et eget tema som lett overses. Sjekk alltid at boligens bruksareal og innredede rom er lovlig godkjent av kommunen.
Hva bør du gjøre?
Les tilstandsrapporten grundig før du legger inn bud. Notar alle TG2- og TG3-anmerkninger — de er selgerens advarsel og din risiko. Lurer du på om noe er lovlig godkjent, kan du sjekke byggesaksarkivet hos kommunen. Det er gratis og åpent for alle.