Hva følger med boligen? Tilbehør, hvitevarer og løsøre

Slik avgjøres det hva som følger med boligen

Det første du ser på, er avtalen. Står det uttrykkelig i kontrakten eller salgsoppgaven at noe følger med eller ikke følger med, går det foran. Har selgeren gått med på at bestemte eiendeler skal følge med, for eksempel en vaskemaskin eller et kunstverk, kan det være en selvstendig avtaleforpliktelse, og du kan da ha videre rettigheter, blant annet å kreve at avtalen oppfylles.

Er avtalen taus, kommer loven inn. Eiendommen skal ha det tilbehøret loven nevner, og er det tvil, legges det vekt på om tingen er uhensiktsmessig å flytte, nødvendig for bruken eller best kan brukes der (§ 3-4). Tilbehør er blant annet det som etter lov, forskrift eller offentlig vedtak skal være på eiendommen, og bruksretter, andeler og medlemskap som hører til.

For et bolighus hører varig innredning og utstyr som er fast montert eller særskilt tilpasset bygningen med (§ 3-5). Det gjelder faste varmeanlegg, faste elektriske installasjoner, faste antenner, faste gulvtepper, doble vinduer og innebygde kjøkkenapparater og maskiner. Se Det som stod i boligen på visning – må det følge med?.

I praksis bruker meglere en løsøreliste fra Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglingsgruppe, gjeldende fra 1.1.2020. Den er en del av avtalen, med mindre salgsoppgaven sier noe annet. Listen kan være oppdatert senere, så etter bransjens løsøreliste går salgsoppgaven alltid foran. Tilbehørslista: hva sier den egentlig? forklarer hvordan den brukes.

Hvitevarer, varme, lys og skjerming

Hvitevarer følger bare med hvis det er særskilt opplyst i salgsoppgaven. Er de integrert i kjøkkeninnredningen, regnes de som innebygde kjøkkenapparater, og da hører de til boligen. Har selgeren byttet ut integrerte hvitevarer med gamle, kan Selger byttet ut integrerte hvitevarer med gamle og Hvitevarene fulgte ikke med som avtalt – hva kan du kreve? hjelpe deg.

Ovner, peiser, peisinnsatser, varmepumper og panelovner følger med uansett hvordan de er festet. Frittstående bioovner og terrassevarmere følger ikke med. Se Selger tok varmepumpa da han flyttet ut og Peisinnsatsen og vedovnen ble tatt med.

Lysarmatur og faste spotter, utebelysning og hagebelysning følger med. Det samme gjelder alle markiser, persienner, rullegardiner og gardinstenger, og garderobeskap, også løse, og kjøkkeninnredning. Vegglamper og taklamper som er koblet til stikkontakt, følger ikke med. Se Taklampene ble tatt ned – var det lov?, Gardinstenger, persienner og markiser er borte og Garderobeskap og innredning ble skrudd ned.

Antenner og felles TV-anlegg følger med hvis selgeren eier dem, men veggmonterte TV-er og musikkanlegg følger ikke med. Installerte smarthusløsninger som styrer lys, varme eller lyd, følger med, mens enkle lyssystemer med én funksjon ikke gjør det. Se Alarm, parabol og smarthus-utstyr ble fjernet.

Hage, uteområde og tekniske anlegg

Flaggstang, fast klessnor, utepeis, boblebad, lekeapparater og styrekabler for robotgressklipper følger med. Selve robotgressklipperen og ladestasjonen følger ikke med. Plantede trær, busker og faste plantekasser er en del av eiendommen. Se Robotgressklipperen og ladestasjonen ble tatt med, Planter og trær ble gravd opp fra hagen – var det lov? og Utebod, lekestativ og drivhus ble fjernet.

Fastmontert vegglader eller ladestasjon for elbil følger med, og det samme gjør solcelleanlegg med teknisk infrastruktur. Alle nøkler til eiendommen, uthus og garasje skal også følge med. Se Elbilladeren ble tatt med av selger, Solcellepanelene ble demontert før overtakelse og Nøkler og brikker manglet ved overtakelse – hvem betaler nye?.

Slik gikk det for Bernt

Bernt kjøpte en enebolig og fikk nøklene en fredag. Da han kom inn, var varmepumpen borte fra stuen, og bare to skruehull sto igjen på veggen. Salgsoppgaven nevnte ikke pumpen, og på visning hadde den hengt der.

Han tok bilder og sendte dem til selgeren med en henvisning til løsørelisten, der varmepumper står som noe som følger med uansett hvordan de er festet. Selgeren svarte at hun hadde bekostet pumpen selv og trodde den var hennes å ta med. Bernt svarte at listen var en del av avtalen, at salgsoppgaven ikke sa noe annet, og at han ville ha et beløp som svarte til en tilsvarende pumpe.

Selgeren ga etter og betalte det Bernt hadde fått som tilbud på ny pumpe med montering.

Rydding, overtakelse og hva du kan holde tilbake

Når du overtar, skal rommene være ryddet og rengjort, og eiendommen skal også ellers være ryddet (§ 2-2). Selgeren har avkastningen og bærer kostnadene ved eiendommen fram til du overtar bruken (§ 2-5). Etterlatt søppel og skitt kan altså kreves rettet. Se Boligen var skitten ved overtakelse – kan jeg kreve vask?, Selger etterlot søppel og gamle møbler og Hvem betaler rydding og bortkjøring av avfall etter selger?.

Mangler det tilbehør eller er det skadet, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake en del av kjøpesummen. Tilbakeholdsretten er så mye som er nødvendig for å sikre kravet (§ 4-15), men egenandelen på 10 000 kroner gjelder også her og reduserer det du kan holde tilbake. Se Hvor mye kan jeg holde tilbake for tilbehør som mangler? og Tilbehøret var ødelagt ved overtakelse – kan du kreve erstatning?. Var det avtalt at møblene skulle følge med, hjelper Avtale om at møblene skulle følge med – hva gjelder?.

Et vanlig vilkår i boligselgerforsikring er at manglende tilbehør, dårlig rengjøring og rydding, feil ved hvitevarer og muntlige eller skriftlige avtaler mellom kjøper og selger ikke er dekket. Krav om slike ting går derfor mot selgeren, ikke mot forsikringsselskapet. Har arvingene tømt huset, se Arvingene tømte huset – også det som skulle følge med.

Kort oppsummert

• Det som følger med boligen, avgjøres av avtalen og salgsoppgaven først, deretter av reglene om tilbehør og løsørelisten.
• Fast montert innredning, faste varmeanlegg, faste elektriske installasjoner og innebygde kjøkkenapparater hører til boligen, mens hvitevarer krever at salgsoppgaven sier det.
• Varmepumper, peisinnsatser, markiser, persienner og nøkler følger med etter løsørelisten, men taklamper koblet til stikkontakt følger ikke med.
• Selger skal levere boligen ryddet og rengjort, og manglende eller ødelagt tilbehør kan gi krav på erstatning eller prisavslag.
• Ta bilder ved overtakelsen og sammenlign med visningen og salgsoppgaven.