Solcellepanelene ble demontert før overtakelse

Slik ser du om solcellene hører til boligen

Utgangspunktet er avtalen. Boligen skal være i samsvar med det som er avtalt om kvalitet, utrustning og annet (avhendingslova § 3-1). Står det i salgsoppgaven eller kontrakten at solcellene følger med, er saken enkel. Da er de en del av det du har kjøpt.

Står det ingenting, faller du tilbake på reglene om tilbehør (ting som hører til eiendommen uten at det er skrevet ned). Etter avhendingslova § 3-4 legges det vekt på om tingen er uhensiktsmessig å flytte, om den er nødvendig for bruken, og om den best kan brukes der den er. Til et bolighus hører dessuten varig innredning og utstyr som er fast montert eller særskilt tilpasset bygningen (§ 3-5). Solcellepaneler som er skrudd fast på taket og koblet inn i sikringsskapet, passer godt inn i den beskrivelsen.

I praksis bruker meglere en bransjeliste over løsøre og tilbehør. Den er en del av avtalen mellom kjøper og selger, med mindre salgsoppgaven sier noe annet. Etter listen følger solcelleanlegg med teknisk infrastruktur med boligen. Det gjelder altså ikke bare panelene, men også vekselrettere og kabling. Listen kan være oppdatert senere enn versjonen som er offentlig tilgjengelig, så bruk den som en pekepinn og sjekk hva salgsoppgaven faktisk sier.

Hva om salgsoppgaven sa noe annet

Salgsoppgaven kan ha et eget punkt om at anlegget selges separat, at det er leid, eller at selger tar det med seg. Da er det slik du skal forholde deg til. Se etter formuleringer som «solcelleanlegget følger ikke med» eller en egen prisliste for løsøre.

Er du usikker, gå gjennom alt du har fått: salgsoppgave, kontrakt, eventuelle vedlegg og meldinger med megleren. Ta også med annonsen. Bilder og tekst som viser solceller på taket, kan være opplysninger som selger svarer for. Etter § 3-8 har eiendommen en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i annonse og salgsprospekt. Vise annonsen anlegget som en del av boligen, og det så var borte ved overtakelse, står du sterkere.

Kan selger vise til at du så at anlegget var demontert på visning eller før budet? Da kan det bli vanskeligere. Kjøperen kan ikke kreve som mangel noe hun kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått (§ 3-10). Sørg derfor for å dokumentere hva som stod på taket den dagen du så boligen.

Slik gikk det for Fatima

Fatima kjøpte en enebolig fra 2011. I annonsen stod det «solcelleanlegg på sørvendt tak», og salgsoppgaven nevnte anlegget under teknisk utstyr. Da hun kom til overtakelsen, var alle panelene borte, og på taket stod bare festene igjen. Ledningene hang løse ut av en kappe ved inngangen til loftet.

Hun tok bilder av taket, av sikringsskapet og av kablene, og sammenlignet med annonsen. Samme kveld skrev hun til selger at anlegget var en del av det hun hadde kjøpt, og at hun ville kreve kompensasjon. Selger svarte at han hadde solgt panelene til en bekjent, fordi han trodde de ikke var med i handelen. Fatima viste til annonsen og salgsoppgaven. Etter noen dager gikk selger med på et prisavslag som svarte til det det kostet å få et tilsvarende anlegg satt opp igjen, fratrukket egenandelen.

Hva du kan kreve når anlegget er borte

Er det en mangel at solcellene mangler, kan du kreve prisavslag. Det settes normalt til det det koster å rette mangelen, med mindre noe annet blir bevist (§ 4-12). Her blir det altså prisen på et tilsvarende anlegg, montert. Innhent to eller tre tilbud, og be om at de beskriver størrelse og ytelse, slik at de kan sammenlignes med det som ble borte.

Du kan også kreve erstatning. Skyldes tapet at selger har opptrådt uaktsomt, gjelder det både direkte og indirekte tap (§ 4-14). En selger som bevisst demonterer noe som hører til boligen, vil vanskelig kunne si at det var utenfor hans kontroll. Har anlegget vært en del av strømregnskapet ditt, kan tapt strømproduksjon inngå i et erstatningskrav, men da må du kunne dokumentere den.

Vær oppmerksom på at kjøperen selv må dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler. Egenandelen gjelder samlet for alle manglene. Koster et nytt anlegg langt over dette, betyr den lite. Er det bare snakk om noen enkeltdeler, kan den spise opp det meste av kravet.

I tillegg kan selgeren ha lovet noe uttrykkelig. Har selger godtatt at bestemte eiendeler skal følge med, kan det etter omstendighetene være en selvstendig avtaleforpliktelse. Da kan du ha videre rettigheter enn ved en vanlig mangel, for eksempel å kreve at avtalen oppfylles.

Skader etter demonteringen og dekning fra forsikring

Demontering setter ofte spor. Hull i takstein, løse festeskinner og åpne kabler kan gi lekkasje og fukt senere. Dokumenter dette samtidig som du dokumenterer at anlegget mangler. Kostnadene til å tette taket kan være en egen del av kravet mot selger.

Ikke regn med at selgerens forsikring dekker kravet. Et vanlig vilkår i boligselgerforsikring er at manglende tilbehør og arbeid selger har gjort, ikke er dekket. Kravet ditt rettes derfor som regel mot selger selv. Vilkårene varierer mellom selskapene, så det er avtalen til den enkelte selger som avgjør. Er tilbehøret i tillegg skadet, er det et eget spørsmål om erstatning for ødelagt tilbehør.

Si fra i tide

Du må si fra til selger innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og du må oppgi at du gjør den gjeldende og hva slags mangel det er (§ 4-19). Ved overtakelse oppdager du det med en gang, så vent ikke. Skriv en kort, skriftlig melding samme dag, og legg ved bildene. Du finner resten av reglene om frister i pilaren om hva som følger med boligen.

Har selger tatt med andre ting, som en varmepumpe eller nøkler, kan du samle alt i samme melding. Skriv opp hvert punkt for seg, med henvisning til salgsoppgaven.

Kort oppsummert

• Solceller som er demontert før overtakelse hører som hovedregel til boligen når anlegget er nevnt i salgsoppgaven eller annonsen, eller er fast montert.
• Bransjelisten sier at solcelleanlegg med teknisk infrastruktur følger med, men salgsoppgaven går foran.
• Kravet er normalt prisavslag etter det det koster å få satt opp et tilsvarende anlegg, eller erstatning.
• Egenandelen på 10 000 kroner trekkes fra det samlede kravet ditt.
• Dokumenter det demonterte anlegget med bilder og si skriftlig fra til selger straks.