Nøkler og brikker manglet ved overtakelse – hvem betaler nye?

Hva sier løsørelisten om nøkler og brikker?

Bransjens løsøreliste er en del av avtalen mellom kjøper og selger, med mindre salgsoppgaven sier noe annet. Der står det at alle nøkler til eiendommen, uthus og garasje følger med. Listen er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglingsgruppe, og den offentlig tilgjengelige utgaven gjelder fra 1. januar 2020.

Brikker og fjernkontroller til port, inngangsparti og garasje er ikke nevnt ord for ord i det som er offentlig tilgjengelig. De hører likevel etter sin natur sammen med adgangen til boligen. Loven legger vekt på om noe er nødvendig for bruken av eiendommen, og om det er uhensiktsmessig å flytte (avhendingslova § 3-4 første ledd). Kan du ikke komme inn i oppgangen eller åpne garasjeporten uten brikken, er den nødvendig for bruken.

Hvem betaler når nøklene mangler?

Selgeren har ansvaret. Nøklene er en del av det du kjøpte, og selgeren skulle ha levert dem. Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det som følger av avtalen om utrustning (§ 3-1 første ledd).

Regningen kan bestå av:

• Låsesmed: nye kopier eller nytt sylinderbytte.
• Nye brikker: for eksempel fra borettslaget, sameiet eller leverandøren av adgangssystemet, gjerne med et gebyr.
• Nye fjernkontroller til port eller garasje.
• Kostnad for utrykning, hvis du ble stående utenfor.

Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette forholdet (§ 4-12). Du kan også kreve erstatning for direkte tap. Det kan kreves uten skyld hos selgeren, med mindre han beviser at årsaken er en hindring utenfor hans kontroll (§ 4-14 første ledd). Å levere nøklene er noe han hadde kontroll over.

Slik gikk det for Sveinung

Sveinung overtok en leilighet i et sameie klokken 12 en torsdag. Megleren ga ham to nøkler til inngangsdøren og én postkassenøkkel. Kjellerboden hadde en egen nøkkel, og det var ingen adgangsbrikke til hoveddøren og garasjen.

Han ringte megleren, som svarte at selgeren hadde «glemt» å legge igjen resten. Sveinung ble stående utenfor til styreleder kom med en midlertidig brikke. Han bestilte ny bodnøkkel hos låsesmed og betalte for en ny brikke gjennom sameiets leverandør.

I kravet han sendte selgeren, la han ved begge kvitteringene og en kort forklaring på hva som manglet. Selgeren protesterte først at han hadde levert «det han hadde». Sveinung pekte på at løsørelisten sier at alle nøkler skal følge med. Selgeren sendte da nøkkelen og en brikke han fant i en skuff, og betalte tilleggskostnaden for den siste brikken.

Slik går du fram

1. Sjekk nøklene på overtakelsen. Prøv dem i dørene, i boden, i postkassen og i garasjen mens du fortsatt kan få tak i selgeren eller megleren.
2. Skriv ned hva som mangler. Notér antall nøkler du fikk og hva salgsoppgaven eller selgeren har sagt om dem.
3. Si fra straks. Send en skriftlig melding til selgeren og megleren, og be om at resten leveres.
4. Sikre adgangen. Bestill det du trenger for å komme inn og bruke boligen, og behold kvitteringen.
5. Send kravet. Legg ved kvitteringer og beskriv hva som var lovet.

Selgeren har rett til å rette forholdet hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Tilbyr han å levere nøklene raskt, må du normalt godta det. Blir de ikke levert, kan du kreve kostnaden.

Når kostnaden ikke lar seg kreve

Selv om løsørelisten er tydelig, er det ikke alle nøkkelkrav som fører fram.

Du har fått nøklene, men vil bytte lås. Å bytte lås av sikkerhetshensyn er ditt valg. Kostnaden er da ikke noe selgeren skal dekke, med mindre du har grunn til å tro at nøkler er på avveie som følge av selgerens forhold.

Nøkkelen skulle ikke følge med. Har salgsoppgaven sagt at boden ikke er en del av salget, følger heller ikke nøkkelen.

Beløpet er lite. Egenandelen på 10 000 kroner gjelder for mangler samlet. Nøkler og brikker koster ofte mindre enn dette, og da må du legge alle manglene sammen i ett krav. Ellers kan kravet ende med at du selv bærer kostnaden.

Skiller du dessuten mellom manglende nøkler og andre mangler ved overtakelsen, står du sterkere. Se for eksempel saken om skitten bolig ved overtakelse og saken om tilbehør som var ødelagt.

Praktisk om overtakelsen

Risikoen går over på deg når du har overtatt bruken av eiendommen (§ 2-4 andre ledd). Da er det viktig å ha sjekket at alt er på plass. Hva du ellers bør se etter, står i artikkelen om hva du bør sjekke ved overtakelsen. Om strøm, alarmer og nøkler generelt, kan du lese mer i saken om praktisk ansvar ved overtakelse.

Hva som ellers følger med boligen, fra hvitevarer til løsøre, er samlet i pilaren om tilbehør, hvitevarer og løsøre.

Kort oppsummert

• Selgeren betaler for nye nøkler og brikker som skulle fulgt med, fordi alle nøkler til eiendommen, uthus og garasje følger med boligen.
• Dokumenter hva som manglet, og ta vare på kvitteringer fra låsesmed og borettslag.
• Selgeren har rett til å rette forholdet ved å levere de manglende nøklene raskt.
• Salgsoppgaven går foran løsørelisten, så les den for unntak.
• Egenandelen på 10 000 kroner gjelder samlet, så legg nøkler og brikker sammen med andre mangler.