Taklampene ble tatt ned – var det lov?
Selgeren har lov til å ta med taklamper som er koblet til stikkontakt, men ikke lysarmatur og faste spotter som er en del av det faste elektriske anlegget. Etter bransjens løsøreliste følger lysarmatur og faste spotter med boligen, mens vegglamper og taklamper som er koblet til stikkontakt ikke gjør det. Salgsoppgaven kan likevel si noe annet, og den går foran. Tok selgeren ned lamper som skulle bli hengende, kan du kreve at de settes opp igjen eller at du får erstatning for kostnaden.
Hvilke taklamper følger med boligen?
Loven sier at det til et bolighus hører varig innredning og utstyr som er fast montert eller særskilt tilpasset bygningen. Blant eksemplene er faste elektriske installasjoner (avhendingslova § 3-5). Er det tvil, legges det vekt på om tingen er uhensiktsmessig å flytte, nødvendig for bruken eller best kan brukes der den er (§ 3-4 første ledd).
I praksis betyr det:
- Lamper som er koblet direkte til strømuttaket i taket, hører normalt til boligen. Å ta dem ned krever at noen kobler fra ledninger.
- Innfelte spotter og fast montert lysarmatur følger med. Det står uttrykkelig i bransjens løsøreliste.
- Lamper som henger i en krok og har ledning til stikkontakt, følger ikke med. De regnes som løsøre selgeren kan ta med seg.
- Utebelysning og hagebelysning følger med.
Grensen går altså ved hvordan lampen er tilkoblet, ikke hvor fin den er. En dyr designlampe som er koblet til taket, er en del av boligen. En billig lampe i stikkontakt kan selgeren ta med.
Slik bruker du løsørelisten og salgsoppgaven
Bransjens løsøreliste er en del av avtalen mellom kjøper og selger, med mindre salgsoppgaven sier noe annet. Listen er utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, Eiendom Norge og Advokatforeningens eiendomsmeglingsgruppe. Den versjonen som er offentlig tilgjengelig, gjelder fra 1. januar 2020, og enkelte punkter kan være endret siden. Skriv derfor «etter bransjens løsøreliste» i kravet, og sjekk alltid hva som står i din salgsoppgave.
Salgsoppgaven kan gjøre to ting:
- Gi deg mer. Står det at alle lamper følger med, har du rett til dem, også de som henger i stikkontakt.
- Gi deg mindre. Står det at bestemte lamper er unntatt, må du regne med at de tas med.
Bilder fra annonsen er en tredje kilde. Viser de en lampe over spisebordet som du forsto fulgte med, og selgeren ikke har sagt noe om unntak, kan det være en uriktig opplysning etter § 3-8.
Slik gikk det for Åse
Åse overtok en enebolig i november. Da hun kom inn på overtakelsen, var det tomt i taket i flere rom. Fire ledninger med isolerte enderester stakk ut av taket i stuen og spisestuen, og to spotter i gangen manglet dekkringene.
Hun gikk gjennom salgsoppgaven og fant ingen unntak for lamper. Hun tok bilder av alle uttakene og skrev til selgeren dagen etter. I kravet skilte hun mellom de fire lampene som hadde vært fast montert i taket og to skjermer som hadde hengt i kroker med ledning til stikkontakt, fordi hun visste at de siste kunne tas med.
Selgeren erkjente de fire, sa at han hadde «trodd alle lamper var hans», og betalte en elektriker for å henge opp enkle erstatningslamper og dekke de to spottene. De to skjermene i kroker fikk han beholde. Saken var avgjort uten videre skriftveksling.
Hva du kan kreve
Er de fast tilkoblede lampene fjernet, mangler eiendommen det som følger av avtalen om utrustning (§ 3-1 første ledd). Det er selgeren som har rett til å rette mangelen, og tilbyr han å henge lampene opp igjen, må du normalt godta det så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe. Ellers kan du kreve prisavslag, som normalt settes til kostnaden ved å rette opp forholdet (§ 4-12).
Kostnadene til en elektriker for å sette opp nye lamper, kan du ta med i kravet. Regn med at egenandelen på 10 000 kroner trekkes fra manglene samlet, så en liten sak om taklamper alene blir ofte for liten til å gi noe utbetalt. Har selgeren i tillegg tatt andre ting, kan beløpene legges sammen.
Har du fått en muntlig eller skriftlig avtale om at lampene skulle følge med, kan den i tillegg være en selvstendig forpliktelse som du kan kreve oppfylt.
Farlige ledninger og rot etter demontering
Når noen kobler fra en taklampe, står ledninger igjen. Ubeskyttede ledninger fra et strømuttak i taket er en sikkerhetsrisiko, særlig hvis strømmen er på. Ikke rør dem selv, og la en elektriker gjøre jobben.
Rommene skal være ryddet og rengjort når du overtar, og eiendommen skal også ellers være ryddet (§ 2-2). Hull i taket, løse skruer og rester av lampeoppheng er ting du kan påpeke. Har selgeren dessuten etterlatt avfall, kan du kreve det ryddet bort på samme måte.
Tilsvarende saker om det som ble tatt med
Taklampene er ett av mange eksempler på ting som forsvinner mellom visning og overtakelse. Er det innredning som ble skrudd ned, får du samme type vurdering i saken om garderobeskap og innredning. Fast montert utstyr utendørs står omtalt i saken om elbilladeren og saken om robotgressklipperen, mens ovner er tema i artikkelen om peisinnsatsen og vedovnen. En samlet oversikt finner du i pilaren om hva som følger med boligen.
Kort oppsummert
- Taklamper som er koblet fast til strømuttaket i taket, følger med boligen, og det gjør faste spotter og lysarmatur også.
- Lamper med ledning i stikkontakt kan selgeren ta med, hvis salgsoppgaven ikke sier noe annet.
- Salgsoppgaven går foran bransjens løsøreliste, og bilder fra annonsen kan vise hva som var lovet.
- Tok selgeren ned taklampene som skulle bli hengende, kan du kreve at de settes opp igjen eller at du får prisavslag.
- Regn med at egenandelen trekkes fra, og la en elektriker ta seg av åpne ledninger.