Avhendingslova

§ 3-4 — Hva som følger med eiendommen — generelt

Hva kan du forvente at følger med når du kjøper en eiendom? § 3-4 er hovedregelen for hva som regnes som tilbehør.

Kort svar

Ting som hører naturlig til eiendommen — og som er uhensiktsmessige å flytte, nødvendige for bruken, eller best brukt der — følger med ved salget. Selger kan ikke ta med seg innretninger som reelt sett er en del av eiendommen.

⚖ Lovteksten — ordrett Avhendingslova § 3-4

(1) Så langt ikkje anna følgjer av avtale, skal eigedomen for ikkje å ha ein mangel, ha slike ting og rettar som tilhøyrsle som er nemnt i andre ledd og §§ 3-5 og 3-6. Når det er tvil om noko er tilhøyrsle, skal det leggjast vekt på om det gjeld noko som er uhøveleg å flytte, som er nødvendig til bruk på eigedomen, eller som best kan nyttast der. (2) Som tilhøyrsle vert mellom anna rekna: a. Ting som er på eigedomen og som etter lov, forskrift eller anna offentleg vedtak skal vere der. b. Ting som er kosta med offentlege tilskot særskilt til bruk på eigedomen. c. Faste tilstellingar som er kosta med midlar som det offentlege har bunde til bruk på eigedomen. d. Sameigepart, bruksrett, part i sams driftsting og driftstiltak, og medlemskap i samvirkeføretak, når dette ligg til eigedomen. e. Ikkje-forfalne festeavgifter og andre ikkje-forfalne krav knytt til eigedomen.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Når du kjøper en eiendom, kjøper du ikke bare bygningen og tomten. En rekke ting og rettigheter følger automatisk med — med mindre dere uttrykkelig har avtalt noe annet.

Loven bruker begrepet tilbehør om dette. Det er en slags samlepost for alt som naturlig hører til eiendommen. Tre tommelfingerregler avgjør om noe er tilbehør når det er tvil:

Er det uhensiktsmessig å flytte? En fastmontert varmepumpe er mye vanskeligere å ta med seg enn en bærbar vifte.

Er det nødvendig for bruken? En romdeler i en leilighet uten den er nesten ubrukelig.

Kan det best brukes der? En spesialtilpasset innredning i et hjørnerom passer ingensteds annet.

I tillegg lister loven opp konkrete eksempler: ting som det offentlige krever skal være der (for eksempel brannsikringsutstyr), ting kjøpt med offentlig tilskudd til eiendommen, sameieandeler og bruksretter som hører til eiendommen.

For boliger spesielt gjelder den mer detaljerte regelen i § 3-5.

Eksempel

Eksempel · Tom

Tom kjøper en enebolig. Rett etter kontraktsignering demonterer selger den fastmonterte plattvarmeren i stuen og tar den med seg. Den var boltet fast i veggen og var åpenbart en del av oppvarmingssystemet. Det er tilbehør som skulle fulgt med — selger hadde ikke rett til å ta den.

Vanlige feil

Selgere tar med seg ting de «kjøpte selv» uten å tenke på at de er blitt tilbehør — tvil bør avklares i kontrakten
Kjøpere tar for gitt at alt synlig på visning følger med — løse møbler, løse tepper og løse lamper er aldri tilbehør
Avklar alltid i kontrakten hva som tas med og hva som blir igjen, særlig for grensedragninger som fastmonterte lamper og hvitevarer

Hva bør du gjøre?

Gå over boligen på visning og noter alt du forutsetter følger med. Er noe uklart, avklar det eksplisitt i kontrakten. Etter overtakelse: mangler noe som burde vært der, reklamér skriftlig til selger umiddelbart og vis til § 3-4 og § 3-5.