Utebod, lekestativ og drivhus ble fjernet

Hva regnes som en del av tomta?

Loven bruker begrepet tilbehør. Til et bolighus hører varig innredning og utstyr som er fast montert eller særskilt tilpasset bygningen (avhendingslova § 3-5). Ved tvil legges det vekt på om tingen er uhensiktsmessig å flytte, nødvendig for bruken eller best kan brukes der den står (§ 3-4 første ledd).

I en hage kan det du finner, deles i tre grupper:

• Bygninger og faste konstruksjoner. En utebod på støpte pilarer, et uthus eller en garasje er en del av eiendommen. Dem kan selgeren ikke ta med seg.
• Faste innretninger. Ting som er forankret i bakken, som et drivhus på fundament, kan regnes som en del av tomta.
• Løse ting. Et pop-up-telt eller et bærbart drivhus av plast er løsøre som selgeren normalt kan ta med, med mindre annet er avtalt.

Det som avgjør, er festet, tilpasningen og om det er nevnt i salgsoppgaven. Jo mer permanent noe er, desto sterkere står du.

Hva sier løsørelisten om utestedet?

Bransjens løsøreliste er en del av avtalen mellom kjøper og selger, med mindre salgsoppgaven sier noe annet. Etter den følger blant annet flaggstang, fast klessnor, utepeis, boblebad og lekeapparater med boligen. Plantede trær, busker og faste plantekasser er del av eiendommen. Alle nøkler til eiendommen, uthus og garasje følger også med.

Lekestativet er dermed dekket av listen. Det gjelder uansett om det er skrudd fast eller bare står på gressplenen. Listen nevner ikke utebod og drivhus direkte i den versjonen som er offentlig tilgjengelig fra 1. januar 2020, og en oppdatering kan ha endret enkelte punkter. Her må du ty til lovens regler om tilbehør og til det salgsoppgaven sier.

Slik gikk det for Leyla

Leyla kjøpte en enebolig med stor hage. Annonsen hadde bilder av et hvitmalt drivhus langs sørveggen, en utebod bak garasjen og et lekestativ med huske og sklie. Ingenting av dette var nevnt som unntatt i salgsoppgaven.

Ved overtakelsen var plenen kjørt opp med dype hjulspor. Lekestativet var borte, drivhuset var demontert og lå ikke igjen, og boden sto igjen som fire betongsokler.

Hun tok bilder av sokkelen og hjulsporene og skrev til selgeren. Selgeren sa at boden var «hans egen hobbyting» og at han hadde satt den opp uten fundament. Leyla viste til at boden stod på sokler og var vist i annonsen som en del av eiendommen. Selgeren ga seg på bod og lekestativ, og de ble enige om en sum som dekket ny bod og jordarbeidet. Drivhuset fikk han beholde, fordi det var en løs plastkonstruksjon som ikke sto i salgsoppgaven.

Hva du kan kreve når drivhus eller bod er fjernet

Mangler det som skulle følge med, har eiendommen en mangel etter avtalen om utrustning (§ 3-1 første ledd). Har annonsen vist boden som en del av tomta, kan det også være en uriktig opplysning (§ 3-8). Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette forholdet (§ 4-12).

Selgeren har rett til å rette mangelen selv hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Tilbyr han å sette opp boden igjen, må du normalt godta det. Ellers kan du kreve prisavslag eller erstatning.

Kostnaden ved en ny utebod kan lett overstige egenandelen på 10 000 kroner, som du må dekke for manglene samlet. Lekestativet alene kan komme under, så legg alle mangler i ett krav.

Skader på plenen og bedet etter at noe ble demontert, kan du også ta med i kravet hvis du kan vise at de skyldes fjerningen.

Slik dokumenterer du det som er borte

Uten bevis kan det bli ord mot ord. Slik unngår du det:

1. Lagre annonsen. Ta skjermbilde av bildene og teksten før den tas ned.
2. Fotografer stedet. Ta bilder av sokler, fester og spor etter det som var der.
3. Se på salgsoppgaven. Se etter «medfølger» og «medfølger ikke» for hagen.
4. Skriv til selgeren. Beskriv hva som manglet og hva du ber om, og ha bilder med.
5. Kartlegg kostnaden. Innhent prisen på ny bod eller nytt stativ av samme type.

Vær nøye med å skille mellom det som var vist i annonsen og det du bare antar at fulgte med. Krav uten støtte i bildene eller salgsoppgaven har mindre å stå på. Du må også si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet.

Andre ting selgeren ofte tar med

Det kan mangle mer enn ting ute i hagen. Mangler alarmen, parabolen eller andre smarthus-installasjoner, har saken om alarm og smarthus-utstyr svar på det. Har varmepumpa forsvunnet, står det i saken om varmepumpa som ble tatt med. Innebygde apparater er tema i saken om byttede hvitevarer. En full oversikt finner du i pilaren om tilbehør, hvitevarer og løsøre.

Kort oppsummert

• Lekestativ følger med boligen etter løsørelisten, og en utebod som står fast på tomta er en del av eiendommen.
• Drivhus følger med hvis det er fast montert eller nevnt i salgsoppgaven, ellers kan selgeren ta det med.
• Annonsen og salgsoppgaven viser hva som var lovet, så lagre dem.
• Er utebod, lekestativ eller drivhus fjernet uten avtale, kan du kreve at det settes tilbake eller få prisavslag.
• Egenandelen på 10 000 kroner trekkes samlet, så legg alle manglene i ett krav.