Bustadoppføringslova
§ 25 — Hva er egentlig en byggefeil (mangel)?
Har du funnet noe feil med huset? Denne paragrafen slår fast hva som juridisk regnes som en «mangel» du kan klage på.
Kort svar
Det er en feil (mangel) hvis boligen ikke ser ut eller fungerer slik det står i kontrakten, eller hvis snekkeren har brutt regelen om godt og fagmessig håndverk. Det er også en mangel hvis huset bryter offentlige lover og byggeforskrifter (TEK).
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Dette er inngangsbilletten din til å kreve retting og erstatning etter at huset er bygget. Loven definerer feil (mangler) ut fra to spor:
1. Brudd på kontrakten: Har du bestilt hvite kjøkkenskap, og de har montert sorte? Det er en mangel, uansett hvor fine de sorte er. Har du krevd eikeparkett, og de la laminat? Mangel. I tillegg peker loven tilbake til § 7: Hvis arbeidet ser elendig ut og ikke følger standarden for «godt håndverk» (f.eks. knusktørr, knirkende parkett og ujevn maling), er det en mangel selv om fargen er riktig.
2. Brudd på byggereglene (TEK): Selv om det i kontrakten bare står «bygg et bad», finnes det strenge offentlige regler for hvordan et bad skal bygges (ofte kalt TEK17). Mangler det smøremembran under flisene, er badet ulovlig bygget. Det er da en soleklar mangel etter § 25, og utbyggeren må betale for å rive alt og gjøre det lovlig — selv om kontrakten dere imellom var vag.
Unntaket: Hvis feilen er din egen skyld. Bestilte du feil vinduer på egen hånd, eller rotet bort leveransen din av lister, kan du ikke kalle det en «mangel» fra utbyggers side.
Eksempel
Eksempel · Sofie
Sofie har overtatt sin nye bolig. Hun leier inn et uavhengig takstfirma for å sjekke arbeidet. Takstmannen finner at avtrekksviften på badet ikke trekker ut nok liter luft per sekund etter kravene i teknisk forskrift (TEK17). Dessuten oppdager han at flisene i stua ikke er «store grå italienske» slik det stod i kontrakten, men en billigere, lys versjon. Begge deler er mangler etter § 25. Den ene fordi kontrakten er brutt (feil farge), og den andre fordi den bryter Norges lover (offentlig krav til ventilasjon). Utbygger må rette begge deler.
Vanlige feil
- Å tro at man ikke kan klage på manglende membran fordi man ikke spesifiserte membran i avtalen — offentlige lover dekker deg her
- At utbyggere påstår feilen «ikke er så farlig» siden bygget fungerer — et kontraktsbrudd er en mangel selv om det fungerer
- Tro at vanlig slitasje og skitt etter to års bruk er en «mangel» — mangler er feil som oppstod under bygging
Hva bør du gjøre?
Når du mistenker en feil, slå opp i Norsk Standard eller byggforsk-bladene, eller engasjer en bygningssakkyndig (takstmann).
Hvis de skriver i sin rapport at «utførelsen ikke er i samsvar med TEK17», har du en klinkende klar mangel å slå i bordet med. Da er loven i stor grad på din side.
Dumme spørsmål
Hva om jeg ba utbyggeren uttrykkelig om å droppe membran for å spare penger?
Her fanger lovens siste setning deg. Loven sier at offentlighetsbrudd ikke er utbyggers ansvar «dersom tilhøva viser at forbrukaren ikkje bygde på entreprenørens sakkunnskap». Har du presset frem en løsning som bryter loven, og utbyggeren (etter rådgivningsplikten sin) sa nei, men du insisterte, er ulovligheten ditt problem, ikke deres.
Det trekker kaldt fra vinduene. Er det en mangel?
Hvis trekk og isolasjonsevne er dårligere enn det byggekravene på byggetidspunktet tillater, er det en mangel. Hvis alt er bygget riktig etter teknisk standard, men det likevel er litt gulvkaldt, er det ikke en mangel. Alt handler om hva som var lovpålagt standard da byggetillatelsen ble gitt.