Kjøpt rekkehus direkte fra entreprenøren

Hvilken lov gjelder for rekkehuset

Loven gjelder avtaler om oppføring av ny eierbolig og om kjøp av bolig med tomt når entreprenørens arbeid ikke er fullført på avtaletiden. Rekkehus, eneboliger og eierseksjoner er alle omfattet, så lenge entreprenøren har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet og du er forbruker.

Var rekkehuset allerede ferdig og ubrukt da du kjøpte, går du over i avhendingslova. Selges ny bolig innen seks måneder etter fullføring, skal en næringsdrivende selger likevel stille garanti etter bustadoppføringslova § 12. Skillet er utførlig forklart i kjøpt bolig som allerede var ferdig bygget, og forholdet mellom de to lovene i bustadoppføringslova eller avhendingslova.

Garantien for rekkehuset

Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelse av avtalen, med mindre vederlaget ikke overstiger to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen, og alltid før byggearbeidet starter. Ved kjøp av bolig med tomt skal garantien gjelde i fem år etter overtakelsen og dekke minst fem prosent av vederlaget. For krav før overtakelsen kan den være tre prosent.

Til garantien er dokumentert, kan du holde tilbake hele vederlaget. Har entreprenøren forbehold om byggelån eller salg av et visst antall boliger, er det nok at garantien stilles straks forbeholdene faller bort. Garantien kan også gjøres gjeldende av en ny eier hvis du selger videre, og garantisten kan ikke ta forbehold som begrenser dette. Garantien skal være en selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra et finansforetak, eller deponering. Be derfor om selve garantidokumentet, og sjekk beløp, varighet og hvem som har stilt den, ikke bare en bekreftelse på at den er ordnet.

Slik gikk det for Svein

Svein signerte kontrakt på et rekkehus som var under bygging, og fikk tilsendt en faktura på hele kjøpesummen før noe var skjøtet over. Han ba i stedet om garanti og om å få betale mot at skjøtet ble overført. Entreprenøren svarte at det var vanlig å betale først.

Svein viste til at entreprenøren ved kjøp av bolig med tomt bare kan kreve betaling mot hjemmelsoverføring, og at han uansett kunne holde tilbake vederlaget til garantien var dokumentert. Entreprenøren sendte garantien to dager senere og gikk med på oppgjør mot skjøte. Ved overtakelsen oppdaget Svein at ett vindu var skjevt montert, noe som ble ført i protokollen og rettet før han flyttet inn.

Betaling og forskudd

Ved kjøp av bolig med tomt kan entreprenøren bare kreve betaling mot hjemmelsoverføring. Forskudd gjelder bare så langt verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det som er betalt, og minst en tidel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen. Se kan entreprenøren kreve forskudd hvis du blir bedt om å betale underveis.

Sluttfaktura uten forbehold er bindende for deg hvis du ikke har reist innvending senest én måned etter mottak, med mindre kravet er urimelig. Er deler av vederlaget omtvistet, kan du sette den omtvistede delen på konto i en finansinstitusjon.

Mangler i rekkehuset: hvem kan du kreve fra

Er det en mangel, er det entreprenøren du har avtalen med som svarer overfor deg. Du kan holde tilbake vederlag, kreve retting, prisavslag eller heving, og kreve erstatning. Entreprenøren har rett til å rette hvis det kan gjøres uten vesentlig ulempe, og du kan kreve retting hvis kostnaden ikke står i urimelig forhold til det du oppnår. Entreprenøren svarer for underentreprenører han har brukt.

Kravene kan i tillegg gjøres gjeldende mot tidligere avtaleparter som handlet i næring, i samme grad som entreprenøren kunne. Det kan være aktuelt når du ikke kjøper av den som faktisk bygde, og forklares i bolig under fem år: kan du gå direkte på entreprenøren.

Reklamasjon og overtakelse

Overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning, og da går risikoen over på deg og reklamasjonsfristene begynner å løpe. Feil du oppdager der, må føres i protokollen. Reklamer innen rimelig tid etter at du oppdaget en feil, og senest fem år etter overtakelsen. Etter omtrent ett år kan begge parter kreve befaring.

Ble leiligheten eller rekkehuset mindre enn lovet, er det en egen sak, se kjøpt på prosjekt – leiligheten ble mindre enn lovet. Hovedoversikten over hvem du krever fra, er feil i nesten ny bolig.

Kort oppsummert

• Kjøper du rekkehus direkte fra entreprenøren, er det som regel bustadoppføringslova, og entreprenøren er din motpart.
• Ved kjøp med tomt skal du ikke betale før skjøtet overføres, og entreprenøren skal stille garanti.
• Til garantien er dokumentert, kan du holde tilbake hele vederlaget.
• Ved mangel kan du kreve retting, prisavslag, heving og erstatning, og entreprenøren svarer for sine underentreprenører.
• Var rekkehuset ferdig da du kjøpte, kan avhendingslova gjelde i stedet.