Garantien er ikke stilt – hva betyr det for deg?

Hvem må stille garanti

Etter bustadoppføringslova skal entreprenøren stille garanti for oppfyllelse av avtalen. Plikten gjelder ikke hvis vederlaget ikke overstiger to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Med grunnbeløpet fra 1. mai 2026 er det 273 098 kroner. De fleste boligkjøp ligger langt over det.

Reglene gjelder også når du kjøper en ny bolig som ble fullført for under seks måneder siden. Da skal en næringsdrivende selger stille garanti etter bustadoppføringslova § 12, også om du kjøper etter avhendingslova. Garantiplikten kan ikke avtales bort til ugunst for deg som forbruker.

Når og hvordan garantien skal stilles

Garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen, og i alle tilfeller før byggearbeidet starter. Har avtalen forbehold om byggelån, salg av et visst antall boliger eller igangsettingstillatelse, er det nok at garantien stilles straks forbeholdene faller bort.

Garantien skal være en selvskyldnergaranti eller tilsvarende fra et finansforetak med rett til å tilby slik tjeneste i Norge, eller en deponering. Et løfte fra utbyggeren selv er ikke en garanti. Be om selve garantidokumentet og les hvem som har stilt den, hvilken bolig den gjelder og hvilket beløp den dekker.

Slik gikk det for Kitty

Kitty signerte kontrakt på en leilighet under bygging og fikk en faktura på første avdrag samme uke. Hun spurte etter garantien og fikk svar om at den «var på vei».

Hun betalte ikke, og skrev at hun holdt tilbake vederlaget til garantien var dokumentert. Utbyggeren purret to ganger og truet med stans. Kitty sto på sitt og viste til at retten til å holde tilbake hele vederlaget står i loven. Tre uker senere kom garantidokumentet fra banken. Først da betalte hun, og hun var trygg på at pengene hennes var sikret hvis prosjektet stoppet.

Hvor stor garantien skal være

Ved oppføringsavtaler skal garantien gjelde i fem år etter overtakelsen og dekke minst ti prosent av vederlaget. For krav som fremmes etter overtakelsen, kan den være fem prosent. Ved kjøp av bolig med tomt skal garantien dekke minst fem prosent av vederlaget, og for krav før overtakelsen kan den være tre prosent.

I borettslag regnes garantibeløpet av summen av kontantvederlag og andel fellesgjeld. Garantien kan også gjøres gjeldende av deg som senere selger til en ny eier, og garantisten kan ikke ta forbehold som begrenser dette. Hva garantien dekker og hvor lenge, er forklart i utbyggers garanti: hva dekker den, og hvor lenge og i hva er garantien etter bustadoppføringslova § 12.

Hva du gjør når garantien ikke er stilt

Skriv til utbyggeren og be om garantidokumentet med en frist. Si samtidig fra at du holder tilbake vederlaget til den er dokumentert. Betaler du på forskudd uten garanti, mister du en viktig sikring. Går prosjektet dårlig, risikerer du å stå med et krav mot en utbygger som ikke kan betale.

Har du allerede betalt noe, får du ikke automatisk pengene tilbake, men du kan holde tilbake resten. Har du betalt for et arbeid som ikke er sikret, er det viktig å samle kvitteringer og korrespondanse. Ved kjøp av bolig med tomt kan entreprenøren bare kreve betaling mot hjemmelsoverføring, og forskudd kan bare kreves så langt verdien av utført arbeid minst svarer til det som er betalt.

Utbyggerens forsikring i byggetiden er en annen sikring, og du kan også holde tilbake vederlag til den er dokumentert.

Skriv gjerne også ned hvem hos utbyggeren du har snakket med og hva som ble lovet om tidspunkt for garantien. Hvis utbyggeren senere hevder at garantien er ordnet, kan en slik oversikt gjøre det lettere å vise at du spurte tidlig og ikke godtok forskudd uten dokumentasjon.

Konkurs uten garanti og videre skritt

Går utbyggeren konkurs før garanti er stilt, står du dårligere enn med garanti. Da er det avgjørende hvor mye du har betalt og hva som er bygget. Se utbygger har gått konkurs for hva som er mulig. Har du krav mot garantisten, må du normalt ha reklamert overfor utbyggeren først, og saker om garantien kan behandles av Finansklagenemnda.

Hovedoversikten feil i nesten ny bolig viser hvordan garantien, reklamasjonen og overtakelsen henger sammen. Uklarhet om lovvalget kan du sjekke i bustadoppføringslova eller avhendingslova.

Kort oppsummert

• Er garantien ikke stilt, kan du holde tilbake hele vederlaget til den er dokumentert.
• Garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen og før byggearbeidet starter, med unntak for små vederlag.
• Ved oppføring skal garantien dekke minst ti prosent og gjelde fem år etter overtakelsen.
• Et løfte fra utbyggeren er ikke en garanti. Be om dokumentet fra banken eller forsikringsselskapet.
• Betal ikke på forskudd uten garanti, og ta vare på all korrespondanse om den.