Kjøpte nesten ny bolig fra førstegangseieren

Kjøpt fra første eier: hvilken lov gjelder

Bustadoppføringslova gjelder avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om oppføring av ny eierbolig (§ 1). Den gjelder også kjøp av bolig med tomt når entreprenørens arbeid ikke var fullført på avtaletiden, og bare hvis entreprenøren handlet i næring (§ 2).

Kjøper du en bolig fra en privatperson som selv kjøpte den ny, er ikke det en avtale med entreprenøren. Da gjelder avhendingslova. Avhendingslova gjelder ved frivillig salg av fast eiendom, og bare avtaler som omfattes av bustadoppføringslova er unntatt. Mange blir overrasket over dette, fordi boligen kan være helt ny.

Avhendingslova gir likevel ikke alltid de svakeste reglene. Selges en nyoppført bolig av en næringsdrivende og den har vært brukt som bolig i mindre enn ett år, kan loven ikke fravikes til din ulempe, og egenandelen gjelder ikke når bygningen er solgt som ny.

Hva som avgjør hvilken lov du står under

Tre spørsmål er nok til å finne ut av det.

• Hvem solgte til deg? En privatperson som bodde i boligen, eller entreprenøren selv.
• Var boligen ferdig da avtalen ble inngått? Var entreprenørens arbeid ikke fullført, kan bustadoppføringslova gjelde selv om du kjøper videre fra en annen.
• Hvor lenge har boligen vært brukt? Under ett år og fra en næringsdrivende gir sterkere rettigheter.

Er du i tvil, er det lurt å se på kjøpekontrakten, selgeren og datoene for når boligen ble ferdig og tatt i bruk. En skjønnsmessig vurdering av hvilken lov som gjelder, kan ellers bli avgjørende for hvilke krav du har.

Slik gikk det for Yusuf

Yusuf kjøpte et rekkehus som var to år gammelt, fra ektepar som hadde bodd der siden det var ferdig. Salgsoppgaven beskrev det som «nesten som nytt». Ett år senere fant han en fuktskade bak badet, og fagpersonen som undersøkte, mente at membranen var lagt feil da huset ble bygget.

Yusuf hadde ikke noe direkte avtaleforhold med utbyggeren. Han sendte reklamasjon til selgeren, og en kopi til utbyggeren, og ba begge om å svare. Han begrunnet det med at feilen var en byggefeil, og at selgerne ikke hadde fortalt om noe fukt.

Selgerne svarte at de aldri hadde sett tegn til fukt, og at de selv ville reklamere videre til utbyggeren. Utbyggeren avviste på grunn av tid. Yusuf viste at fristen for krav mot tidligere ledd må holdes i begge ledd, og at reklamasjonen til utbyggeren kom innenfor fristen som løp fra da entreprenøren overleverte huset. Utbyggeren gikk til slutt med på å utbedre membranen, og selgerne slapp ansvar.

Krav mot entreprenøren når du ikke kjøpte fra ham

Har du kjøpt av en privatperson, kan du likevel ha krav mot tidligere ledd. Etter avhendingslova kan du gjøre mangelskrav gjeldende mot tidligere selger eller annen tidligere avtalepart i samme grad som selgeren kunne. Reklamasjon må skje innen fristene i begge ledd.

For nyoppført bolig som ikke har vært brukt i mer enn ett år, gjelder bustadoppføringslova § 37 tilsvarende. Forbrukeren kan gjøre mangelskrav gjeldende mot tidligere avtaleparter som handlet i næring, i samme grad som entreprenøren kunne. Du er ikke avhengig av at selgeren gjør jobben for deg.

Det betyr at fristene i bustadoppføringslova blir viktige, selv om du selv ikke har kjøpt etter den. Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen eller burde oppdaget den, og en mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen (§ 30). Fristen regnes fra da første eier overtok. Har boligen vært brukt lenge, kan altså tiden til krav mot entreprenøren gå fort. Vil du vite mer, kan du lese om å gå direkte på entreprenøren når boligen er under fem år.

Garantien følger boligen

Garantien etter bustadoppføringslova kan også gjøres gjeldende av forbrukerens rettsetterfølgere, og garantisten kan ikke ta forbehold som begrenser det (§ 12). Det betyr at du som kjøper videre kan bruke garantien for feil som oppstår i garantitiden. Garantitiden løper fra overtakelsen, og garantien er vanligvis minst ti prosent av vederlaget ved oppføring.

Skal du bruke garantien, må kravet ha vært reklamert til utbyggeren, og ikke være foreldet. Hva garantien dekker, forklarer artikkelen om utbyggers garanti og hvor lenge den gjelder. Selges en ny bolig fra en næringsdrivende innen seks måneder etter at den ble fullført, skal selgeren stille garanti etter bustadoppføringslova også til deg som forbruker.

Slik går du frem

Finn ut hvem som solgte, og når boligen ble ferdig. Sett deg inn i kjøpekontrakten og salgsoppgaven, og ta vare på tilstandsrapporten. Har du funnet en feil, dokumenter den, og send skriftlig reklamasjon både til selgeren og til entreprenøren eller utbyggeren.

Oversikten over hvem du kan gå på ved feil i nesten ny bolig, ligger i pilaren om utbygger, selger og entreprenør. Spørsmålet om hvilken lov som gjelder, er utdypet i artikkelen om bustadoppføringslova og avhendingslova.

Kort oppsummert

• Har du kjøpt bolig fra første eier av et nybygg, gjelder normalt avhendingslova mellom deg og selgeren.
• Bustadoppføringslova gjelder bare avtaler med en næringsdrivende entreprenør om oppføring.
• Du kan ha krav bakover mot entreprenøren, og fristene der må holdes.
• Fristen mot entreprenøren regnes fra første eiers overtakelse, og går ut fem år etter den.
• Garantien fra utbygger kan følge boligen til deg som ny eier.