Avhendingslova

§ 4-16 — Krav mot tidligere selger

Den du kjøpte av visste ikke om feilen — men den som solgte til ham, visste. Kan du gå rett på den opprinnelige selgeren? § 4-16 gir deg den muligheten i visse tilfeller.

Kort svar

Selgeren din visste ikke om feilen, men en tidligere eier i kjeden gjorde det. Du kan gå direkte på den tidligere selgeren — men bare i samme grad som selgeren din selv kunne ha gjort det, og bare innen visse frister.

⚖ Lovteksten — ordrett Avhendingslova § 4-16

(1) Kjøparen kan gjere krav på grunn av ein mangel gjeldande mot tidlegare seljar eller annan tidlegare avtalepart, i same grad som krav på grunn av mangelen kan gjerast gjeldande av seljaren. (2) Kjøparen må gi tidlegare seljar eller annan tidlegare avtalepart melding om kravet innan reklamasjonsfristen som gjeld for same kravet mot seljaren, og seinast innan fristen for reklamasjon som gjeld i forholdet mellom seljaren og dei tidlegare avtalepartane.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Boliger bytter hender. Tenk deg denne kjeden: utbygger bygger — selger til person A — person A selger til deg. Feilen var der fra utbyggeren, men person A visste ikke om det. Person A kan derfor ikke klandres av deg — men utbyggeren kan det.

§ 4-16 lar deg «hoppe» over mellomleddet og gå direkte på den opprinnelige ansvarlige. Du arver i prinsippet selgerens krav mot den forrige selgeren.

Det finnes to viktige begrensninger:

Kravets størrelse: Du kan ikke kreve mer av den tidligere selgeren enn selgeren din selv kunne ha krevet. Du arver kravet — ikke noe mer enn det.

Fristene: Du må varsle den tidligere selgeren innen den reklamasjonsfristen som gjelder i ditt kjøp (fem år fra din overtakelse), og dessuten innen fristen som gjelder mellom selgeren din og den tidligere selgeren. Er fristen i det opprinnelige kjøpet allerede utløpt, er muligheten borte.

I praksis er dette mest aktuelt ved nybygde boliger og nyere eiendommer der feil kan spores tilbake til en konkret utbygger eller håndverker.

Eksempel

Eksempel · Marius

Marius kjøper en leilighet av Eva. Eva kjøpte den fra en utbygger tre år tidligere. To år etter Marius sin overtakelse oppdages alvorlig fukt i veggen — et byggefeil som klart skyldes utbyggerens arbeider. Eva visste ingenting og er ikke ansvarlig. Men Marius kan gå direkte på utbyggeren med sitt krav, forutsatt at Evas reklamasjonsfrist mot utbyggeren ennå ikke er utløpt.

Vanlige feil

Mange kjøpere vet ikke at de kan gå på tidligere ledd i kjeden. Det er en undervurdert rettighet, særlig ved byggfeil.
Fristene er kritiske — og de løper i parallell. Varsle alle relevante parter skriftlig i samme omgang.
Krev å få kopi av den opprinnelige kjøpekontrakten mellom selgeren din og den forrige eieren. Den avgjør hvilke rettigheter som kan videreføres til deg.

Hva bør du gjøre?

Mistenker du at feilen stammer fra et tidligere ledd — for eksempel en utbygger eller en håndverker som utførte en renovering — send reklamasjon til selgeren din og til den aktuelle tidligere parten i samme omgang. Be megleren om å hjelpe deg med å identifisere hvem som kan holdes ansvarlig.