Ferdighus fra katalog: hvilken lov gjelder?

Hvorfor lovvalget er viktig

Et ferdighus fra katalog kan være alt fra en ferdig pakke med tegninger og byggeklare materialer til et hus som leverandøren reiser fra grunnmur til nøkkelferdig. Lovvalget avgjør blant annet hvilken garanti du har krav på, hvor lang reklamasjonsfristen er, og om utbyggeren kan avtale seg bort fra reglene. Bustadoppføringslova kan ikke fravikes til ugunst for deg som forbruker.

I tvister ser du ofte at partene bruker ulike lover, fordi de er uenige om hva avtalen egentlig gjelder. Det er derfor lurt å avklare lovvalget tidlig, og la det styre hvordan du reklamerer.

Når bustadoppføringslova gjelder for ferdighus

Bustadoppføringslova gjelder avtaler mellom en næringsdrivende entreprenør og en forbruker om oppføring av ny eierbolig. Fritidshus og eierseksjon er også med. Skal leverandøren av ferdighuset også sette opp huset på din tomt, er det en avtale om oppføring, og loven passer.

Loven gjelder også kjøp av bolig med tomt når entreprenørens arbeid ikke er fullført ved avtaletidspunktet. Kjøper du ferdighuset sammen med tomten av samme aktør, og huset ikke var ferdig da avtalen ble inngått, er det samme regler.

Da har du blant annet krav på garanti, dagmulkt ved forsinkelse og reklamasjon i fem år etter overtakelsen. Hovedoversikten feil i nesten ny bolig viser hvordan dette henger sammen.

Slik gikk det for Cecilie

Cecilie valgte et hus fra en leverandørs katalog. Kontrakten omfattet både leveransen av husets materialer og montering på hennes tomt, og leverandøren skulle stille garanti. Etter flere måneder var det ikke kommet noen garanti, og hun lurte på om reglene for kjøp av varer gjaldt.

Hun kom til at leverandøren skulle sette opp huset selv, slik at avtalen var en oppføringsavtale. Da var det bustadoppføringslova som gjaldt. Hun krevde garanti og holdt tilbake vederlaget til den var dokumentert. Leverandøren stilte garantien innen to uker. Hadde Cecilie i stedet bare kjøpt materialene og satt opp huset selv, ville saken sett annerledes ut og dette spørsmålet vært mer usikkert.

Når andre lover kan komme inn

Håndverkertjenesteloven gjelder ikke nyoppføring av bolig, men arbeid på eksisterende eiendom, og heller ikke arbeid som utføres direkte som ledd i slik oppføring. Ombygging og tilbygg på et hus du allerede eier er derfor noe annet enn å oppføre et nytt hus.

Forbrukerkjøpsloven gjelder ikke avtaler om oppføring av bygning på fast eiendom, men gjelder bestilling av ting som skal tilvirkes. Bestiller du bare byggesett eller materialer, kan forbrukerkjøpsloven bli aktuell. Da er reklamasjonsfristen normalt to år, eller fem år for ting som er ment å vare vesentlig lenger.

Er huset ferdig og kjøpt sammen med tomten som brukt eller ferdig bolig, er det avhendingslova som gjelder, med mindre bustadoppføringslova dekker avtalen. Selges en ny bolig innen seks måneder etter at den ble fullført, skal en næringsdrivende selger likevel stille garanti etter bustadoppføringslova § 12.

Slik avgjør du hva som gjelder i din sak

Se på kontrakten og spør deg selv: hvem skal sette opp huset? Er det leverandøren, eller noen han har ansvar for, taler det for bustadoppføringslova. Skal du selv eller din egen byggmester utføre monteringen, taler det mot. Omfanget av det leverandøren skal gjøre, og hvem som har ansvar for byggingen, gir som regel et godt svar.

Er kontrakten delt i to avtaler, en for pakken og en for byggingen, kan lovvalget bli delt. Det bør du ikke gjette deg til alene. Spesielt for forsikring og garanti kan svaret få stor betydning.

Sjekk også om leverandøren er næringsdrivende og om du er forbruker. Loven gjelder bare når entreprenøren har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Mer om forholdet mellom lovene finner du i bustadoppføringslova eller avhendingslova – hvilken gjelder og i kjøpt bolig som allerede var ferdig bygget.

Garanti og videre steg

Er det bustadoppføringslova, skal entreprenøren stille garanti, med mindre vederlaget ikke overstiger to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Til garantien er dokumentert, kan du holde tilbake hele vederlaget. Se utbyggers garanti: hva dekker den, og hvor lenge for detaljene.

Går entreprenøren konkurs, er det garantien som ofte gir deg et reelt oppgjør, og utbygger har gått konkurs forklarer hvem du kan gå på.

Kort oppsummert

• Hvilken lov som gjelder for et ferdighus, avhenger av om leverandøren også skal sette opp huset.
• Leverer og bygger leverandøren for deg, er det som hovedregel bustadoppføringslova.
• Bestiller du bare materialer, kan reglene for kjøp av ting komme inn, og svaret blir mer usikkert.
• Lovvalget styrer reklamasjonsfrist, garanti og hvem du kan gå på.
• Les kontrakten for å se hvem som skal utføre byggingen av ferdighuset.