Kjøpt bolig som allerede var ferdig bygget – hva endrer det?

Ferdig bygget bolig: hvilken lov gjelder

Bustadoppføringslova (loven om oppføring og kjøp av ny bolig) gjelder avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om oppføring av ny eierbolig. Den gjelder også kjøp av bolig med tomt når entreprenørens arbeid ikke er fullført på avtaletiden (§ 1). Skrev du under mens byggingen pågikk, er det denne loven.

Var boligen ferdig, faller avtalen utenfor § 1 første ledd bokstav b, og da gjelder avhendingslova eller tomtefesteloven (§ 4 andre ledd). Kjøper du ferdig bygget av en utbygger, har du derfor ikke samme regler som den som kjøpte på tegning. Det betyr ikke at du står svakere, for avhendingslova har egne regler for nesten nye boliger.

Hva som beskytter deg når boligen er ny

Avhendingslova har flere regler som bare gjelder når boligen er ny eller nesten ny og selgeren er næringsdrivende. Den viktigste er at selger må stille garanti etter bustadoppføringslova § 12 hvis boligen selges innen seks måneder etter at den ble fullført, og kjøperen er forbruker.

Det gjelder også at loven i det hele tatt ikke kan fravikes til ugunst for deg som forbruker når boligen er nyoppført og ikke brukt som bolig i mer enn ett år. Selgeren kan ikke skrive seg ut av ansvaret i kontrakten. Egenandelen på 10 000 kroner ved mangler gjelder heller ikke når en bygning er solgt som ny.

Bustadoppføringslova har dessuten en regel om krav mot tidligere ledd, altså tidligere avtaleparter som handlet i næring (§ 37). Den gjelder tilsvarende for nyoppført bolig som har vært brukt i mindre enn ett år, slik at du kan gå til entreprenøren selv om du kjøpte av en annen.

Retting: der en ferdig bygget bolig skiller seg fra vanlig bruktbolig

Ved vanlig kjøp av brukt bolig har selgeren rett til å rette en mangel, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Du kan ikke selv kreve retting. Da står du igjen med prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen.

Ved en ferdig bygget bolig kan situasjonen være en annen. Har en næringsdrivende selger solgt en nyoppført bolig som har vært brukt som bolig i mindre enn ett år, kan du kreve at selgeren retter mangelen, så lenge det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for ham. Kravet om retting må meldes sammen med reklamasjonen eller innen rimelig tid etter. Uten det taper du retten til å kreve retting.

Slik gikk det for Olivia

Olivia kjøpte et rekkehus i november. Utbyggeren hadde fullført huset i august, og ingen hadde bodd der. Hun signerte kontrakten etter ferdigstillelsen, så avtalen fulgte avhendingslova.

I mars oppdaget hun at takrennene lekket ved fasaden. Fordi utbyggeren var næringsdrivende og huset var brukt i under ett år, kunne hun be om retting og ikke bare prisavslag. Hun sendte en skriftlig melding med bilder og ba utbyggeren utbedre rennene.

Utbyggeren sendte en håndverker og rettet feilen for egen regning. Olivia slapp både å dokumentere kostnaden og å regne på prisavslag. Hadde hun kjøpt fra en privatperson, ville selgeren hatt rett til å rette, men hun kunne ikke krevd det.

Frister og oppfølging for deg som kjøpte ferdig bygget bolig

Etter avhendingslova må du si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den, og senest fem år etter overtakelsen. Det gjelder for både ny og brukt bolig. Du skal også undersøke boligen så snart det er rimelig anledning etter overtakelsen, slik god skikk tilsier.

Skriv meldingen til selgeren slik at den beskriver feilen, viser til hva du har oppdaget og når, og sier hva du krever. Legg ved bilder og datoer. Har du kjøpt en bolig som var brukt i under ett år og selges av en næringsdrivende, bør du si tydelig i samme melding at du krever retting. Sender du meldingen på en måte som kan dokumenteres, unngår du uenighet om hva som ble sagt og når.

Har du kjøpt en bolig som var nesten ny, er det verdt å lese Kjøpte nesten ny bolig fra førstegangseieren, og skal du sjekke om utbyggeren hefter for byggefeil, se Kjøpt rekkehus direkte fra entreprenøren. Hele bildet av hvem som svarer for feilene ligger i Feil i nesten ny bolig: utbygger, selger eller entreprenør?.

Gjelder problemet uteområdet, er det tatt opp i Uteområdet ble aldri ferdig som lovet. Teksten gir en generell oversikt og avgjør ikke din konkrete sak.

Kort oppsummert

• Er boligen ferdig bygget da du kjøper, gjelder som hovedregel avhendingslova og ikke bustadoppføringslova.
• Selges den nye boligen innen seks måneder etter ferdigstillelse, skal utbyggeren stille garanti.
• Egenandelen gjelder ikke når en ferdig bygget bolig er solgt som ny.
• Er den ferdig bygget boligen næringsdrivende solgt og brukt i under ett år, kan du kreve retting.
• Meld fra til selgeren innen rimelig tid når du finner feil i den ferdig bygde boligen.