Mangler ved overtakelsen av nytt hus: derfor er protokollen alt

Hva overtakelsen setter i gang

Bustadoppføringslova (loven om kjøp og bygging av ny bolig) sier at overtakelse skjer ved overtakelsesforretning. Er arbeidet fullført og du har flyttet inn, regnes boligen som overtatt selv uten forretning. Dette er en av de viktigste datoene i hele byggeprosjektet:

• Risikoen for boligen går over på deg.
• Reklamasjonsfristene begynner å løpe.
• Dagmulkten stanser (dagmulkt er en fast sum per dag entreprenøren må betale når han er forsinket).
• Entreprenøren får krav på sluttoppgjør.

Det betyr at det du gjør, og det du skriver under på den dagen, får følger lenge etterpå. Er boligen bare midlertidig godkjent for bruk, betyr det at arbeid gjenstår. Da bør protokollen si nøyaktig hva som gjenstår.

Slik forbereder du overtakelsesforretningen

Hver av partene kan med minst sju dagers varsel kalle inn til overtakelsesforretning. Bruk tiden. Gå gjennom boligen på forhånd, med kontrakt, tegninger og spesifikasjon i hånden. Se etter det som er avtalt, men ikke levert, og etter feil i utførelsen. Ta bilder av alt du finner, også småting. Ta gjerne med en byggekyndig som kjenner det du ser på. Det er billigere enn å oppdage mangelen etter at du har flyttet inn.

Se særlig etter det entreprenøren skal levere for at boligen kan tas i vanlig bruk. Deler og innretninger som trengs for det, regnes som en del av ytelsen hvis de ikke er særskilt unntatt i avtalen.

Hva en overtakelsesprotokoll bør inneholde

Loven sier at det ved overtakelsesforretningen bør føres protokoll, og at begge parter skal få et underskrevet eksemplar. Skriv ikke under før du har lest den. En god protokoll har med:

• dato, hvem som var til stede og hvilken bolig det gjelder
• hver enkelt mangel, med sted i boligen og en kort beskrivelse
• hva som gjenstår av arbeid, og når entreprenøren skal være ferdig
• hva du har reservert deg mot, også der partene er uenige
• en tydelig markering av at du ikke har godkjent det som er uenighet om

Er entreprenøren uenig i at noe er en mangel, skal likevel din påstand stå i protokollen, med en merknad om at han er uenig. Da kan du senere vise at du sa fra på riktig tidspunkt. Nekter han å ta det med, skriv det ned selv og send det samme dag på e-post.

Slik gikk det for Birgitte

Birgitte skulle overta en enebolig fra en entreprenør som hadde levert på kontrakten. Ved overtakelsesforretningen fant hun to skjeve dørkarmer, en sprekk i flisene på badet og en ventil som ikke var koblet til. Entreprenørens representant sa at det bare var småting som ble ordnet «i løpet av uka».

Birgitte insisterte på at alle tre punktene ble ført inn i protokollen, og fikk et underskrevet eksemplar før hun forlot huset. To måneder senere var to av punktene fortsatt ikke rettet. Da hun sendte krav, prøvde entreprenøren å hevde at han aldri hadde hørt om ventilen. Protokollen viste at han var til stede og hadde skrevet under. Kravet ble rettet uten videre diskusjon.

Hadde protokollen ikke nevnt ventilen, hadde Birgitte måttet bevise at mangelen fantes ved overtakelsen, og det er ofte mye vanskeligere.

Mangler som ikke står i protokollen

Protokollen er viktig, men den er ikke det eneste du har. Mangler som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsesforretningen, må du si fra om så snart som mulig. Det samme gjelder feil du burde oppdaget ved befaringen omtrent ett år etter overtakelsen, som begge parter kan kreve. Skjulte feil kan du reklamere på også senere, innen rimelig tid etter at du oppdaget dem, og i alle tilfeller innen fem år etter overtakelsen. Det er likevel du som må sannsynliggjøre at det er en mangel, og at den fantes ved overtakelsen.

Ved sluttfakturaen gjelder en egen regel. En sluttfaktura uten forbehold blir bindende for deg hvis du ikke har protestert innen en måned etter at du fikk den. Protester derfor skriftlig hvis du mener noe er feil.

Nekte å overta eller holde tilbake penger

Finner du store mangler ved forretningen, kan du nekte å overta hvis mangelen gir rimelig grunn til nekting. Det er ikke det samme som å ha hjemmel til å dra nytte av alle småfeil. Små mangler bør heller føres inn i protokollen, mens du overtar og holder tilbake en del av vederlaget. Hvor mye du kan holde tilbake, er forklart i hvor mye du kan holde tilbake fra entreprenøren.

Er entreprenøren også forsinket, står dagmulkten fram til overtakelsen. Se hvordan det regnes i entreprenøren er forsinket. Krever han mer penger enn avtalt, er det nyttig å vite hva som gjelder for tilleggsregningen fra entreprenøren. Prisavslag ved mangler generelt er beskrevet i kan jeg kreve prisavslag ved mangler, og du finner hele oversikten i pilaren om rettigheter mot entreprenøren.

Kort oppsummert

• Overtakelsesprotokollen dokumenterer mangler på det tidspunktet risikoen og fristene flytter seg til deg.
• Skriv ikke under før hver mangel og alt som gjenstår, står i protokollen, og få et underskrevet eksemplar.
• Er entreprenøren uenig, skal din påstand likevel føres inn, med hans merknad.
• Mangler du burde oppdaget ved forretningen, må du si fra om så snart som mulig.
• Protester skriftlig på sluttfakturaen innen en måned hvis du mener noe er feil.