Muntlige endringer underveis i byggingen – hva gjelder?

Du kan bestille endringer, men prosessen har regler

Bustadoppføringslova (loven om kjøp og bygging av ny bolig) gir deg rett til å kreve endringer og tilleggsarbeid som henger sammen med den avtalte ytelsen. Loven kan ikke fravikes til din ulempe, og den gir deg samtidig et vern mot at endringene blir ukontrollerte.

Reglene å kjenne til er disse:

• Entreprenøren kan kreve at bestillingen skjer skriftlig.
• Det kan avtales at endringer som endrer vederlaget med 15 prosent eller mer, ikke kan kreves.
• Partene kan kreve at avtalen settes opp skriftlig.

Det som står i kontrakten om endringer, betyr derfor mye. Se etter en klausul om endringsordre eller skriftlig bestilling. Finnes den, har du et poeng å bruke, men entreprenøren har også et poeng hvis han hevder du ikke fulgte prosedyren.

Hva som gjelder for pris når endringen er muntlig

Prisen er ofte det som blir brennbart. Entreprenøren kan bare kreve justering av vederlaget for endringer hvis minst ett av disse punktene er oppfylt:

1. Det følger av avtalen.
2. Det er avtalt skriftlig.
3. Kravet ble varslet samtidig med endringen.
4. Du måtte forstå at det ville komme et krav.

For en muntlig endring betyr det at entreprenøren må ha varslet om prisen mens endringen ble bestilt, eller at det var åpenbart at endringen kostet penger. Er endringen liten, som en ekstra stikkontakt, forstår de fleste at det vil koste noe. Er endringen stor, som å flytte en vegg, er det vanskeligere å hevde at du forsto det uten at noen sa noe.

Har du bestilt noe muntlig og fått en regning senere, gjelder også reglene om sluttfaktura. En sluttfaktura uten forbehold blir bindende for deg hvis du ikke har protestert innen én måned etter at du fikk den, med mindre kravet er urimelig. Har du fått prisoverslag, har ikke entreprenøren krav på tillegg for prisstigning uten skriftlig avtale.

Slik gikk det for Tormod

Tormod bygget bolig og ba entreprenørens byggeleder muntlig, på byggeplassen, om større vindu i stua og et ekstra utelys. Ingen nevnte pris. Da sluttfakturaen kom, lå det inne et tillegg for begge endringene, og summen var høyere enn Tormod hadde regnet med.

Tormod ba om en oversikt over hver endring og hva den kostet. Vinduet var en stor endring som entreprenøren aldri hadde varslet pris på, og som Tormod ikke kunne ha forstått ville koste så mye. Utelyset var en liten endring der det var rimelig å forstå at det ville koste noe. Han protesterte skriftlig innen fristen på én måned, sa at han ville betale for utelyset, og at han ville se en dokumentert pris på vinduet. Entreprenøren ga seg på vinduet og krevde bare betalt for utelyset.

Slik sikrer du bevis for det som er sagt

Det er du som må sannsynliggjøre det du hevder, og muntlige avtaler er dårlige bevis. Bruk disse rutinene:

• Send en kort e-post eller melding etter hvert møte, med hva som ble avtalt og hva du forventer at det koster.
• Be om pris før du sier ja til endringen, og få den skriftlig.
• Be om en endringsliste som oppdateres jevnlig.
• Ta bilder av endringen mens den utføres.

Avtaleloven har også en generell regel om at en avtale helt eller delvis kan settes til side eller endres hvis det vil virke urimelig å gjøre den gjeldende. Den er ment for unntakstilfeller, og bør ikke være det du bygger på fra starten. Om muntlige avtaler og avtaleloven § 36, se gjelder avtaleloven § 36 også for muntlige avtaler.

Endringer og fristen for ferdigstillelse

Endringer kan også påvirke fristen. Entreprenøren kan kreve fristforlengelse ved endringer, forhold på din side eller hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med ved avtaleinngåelsen. Kravet må varsles uten ugrunnet opphold. Bestiller du mange endringer muntlig, kan du derfor havne i en situasjon der prisen og fristen begge blir usikre. Hvordan endringer henger sammen med forsinkelse er forklart i entreprenøren er forsinket.

Bygger du på et hus som allerede står, gjelder ofte en annen lov, og hovedregelen om at entreprenøren skal kontakte deg om tilleggsarbeid er tilsvarende. Se tilbygg og påbygg: hvilken lov gjelder for deg. Kan du bestille endringer uten å måtte skrive alt, er dette svaret fra kan jeg bestille endringer underveis i byggingen. Har entreprenøren stanset arbeidet på grunn av uenigheten, står det mer i entreprenøren stanset arbeidet midt i byggingen, og alt henger sammen i pilaren om rettigheter mot entreprenøren.

Kort oppsummert

• Muntlige endringer underveis i byggingen kan gjelde, men entreprenøren kan kreve at bestillinger skjer skriftlig.
• Tillegg i pris krever at det følger av avtalen, er avtalt skriftlig, ble varslet samtidig, eller at du måtte forstå at det ville komme et krav.
• Skriv ned hver muntlige endring med pris og dato samme dag, og bekreft den på e-post.
• Protester skriftlig innen en måned etter sluttfakturaen hvis du er uenig i tilleggene.
• Det er du som må sannsynliggjøre hva som ble avtalt, så uten dokumentasjon står du svakt.