Paragraftekst

Forbrukaren kan heve avtalen dersom forseinkinga inneber eit vesentleg avtalebrot. Forbrukaren kan òg heve avtalen dersom det er klårt at det kjem til å oppstå forseinking som nemnd i første punktum. Forbrukaren kan berre heve avtalen dersom det er gjeve melding til entreprenøren om hevingskravet før overtaking. Vert avtalen med entreprenøren heva fordi entreprenørens yting er forseinka, kan forbrukaren òg heve avtale om rett til grunnen som er gjort med nokon annan enn entreprenøren dersom a) planlegging og oppføring av bustaden er eit vilkår for avtalen om rett til grunnen, og b) avtalen med entreprenøren omfattar det hovudsaklege av både planlegging og oppføring av bustaden. I slike tilfelle kan forbrukaren jamvel heve avtalen med entreprenøren dersom avtalen om rett til grunnen blir heva på grunn av forseinking. Blir begge avtalane heva, skal hevingsoppgjeret skje etter § 21 tredje ledd.
Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Å heve en kontrakt er den kraftigste reaksjonen du har i norsk rett. Det er en juridisk atomknapp. Du river i praksis i stykker avtalen fordi den andre parten har sviktet fundamentalt.

For at du skal kunne trykke på denne knappen, krever loven at forsinkelsen er et «vesentleg avtalebrot». Det holder ikke at huset er en måned forsinket fordi vinduene kom sent. Forsinkelsen må være ekstrem, slik at selve meningen med kontrakten faller bort for deg — for eksempel at entreprenøren stopper arbeidet og forsvinner, eller at forsinkelsen har passert de 100 dagene med dagmulkt og det fremdeles ikke er tegn til ferdigstillelse.

Loven lar deg også «se inn i fremtiden» (kalt antesipert mislighold). Hvis du ser i juli at entreprenøren ikke en gang har støpt grunnmuren, og overlevering er i august, er det åpenbart at de ikke vil klare fristen. Da kan du heve avtalen allerede i juli.

Du har også en absolutt frist: Du kan ikke flytte inn, akseptere boligen på overtakelse, og deretter kreve heving fordi den var forsinket. Hevingskravet må skrives og sendes før overtakelsen.

Eksempel

Ingrid

Ingrid inngikk kontrakt med et tømrerfirma i mars. Fristen for ferdig hus var desember. I september har firmaet kun satt opp reisverket, og de har ikke vært på byggeplassen på to måneder fordi de tok et annet oppdrag. Ingrid sender dem først et varsel med en kort frist for å gjenoppta arbeidet. Når ingenting skjer, og forsinkelsen anslås til å bli mange måneder, sender Ingrid en formell hevingserklæring. Avtalen avsluttes, og Ingrid leier inn et nytt firma til å bygge videre på reisverket.

Vanlige feil

Hva bør du gjøre?

Ikke hev en byggekontrakt alene. Terskelen for «vesentlig avtalebrudd» er skjønnsmessig og komplisert. Kontakt en advokat.

Det advokaten normalt vil gjøre, er å skrive et varsel til entreprenøren der det står: «Dersom normal framdrift ikke er gjenopptatt innen 14 dager, vil avtalen heves etter § 20.» Dette gir snekkeren en siste sjanse, og gjør din egen sak bunnsolid i retten hvis de ikke dukker opp.

Hvis du hever uberettiget kalles det «erstatningsbetingende mislighold». Da kan entreprenøren snu situasjonen mot deg, og kreve at du betaler ut millionene de skulle tjent på å bygge huset ditt. Derfor må du være sikker i din sak.

Dumme spørsmål

Får jeg tilbake alle pengene jeg har betalt når jeg hever?
Dette styres av § 21. Bygger de på din tomt, beholder du det de har bygget, og betaler dem for verdien av dette. Har du kjøpt tomt og hus sammen (prosjekt), får du som regel alle pengene tilbake mot at de beholder tomta og huset.
Kan jeg heve kontrakten fordi de har brukt feil farge på kledningen?
Ikke etter denne paragrafen. § 20 gjelder heving på grunn av forsinkelse. Hvis problemet er at arbeidet er dårlig utført eller har feil (mangel), er det § 34 du må bruke. Vilkåret om vesentlig avtalebrudd gjelder der også.