Byggelånet og utbetalingsplanen: når kan du nekte å betale?

Byggelånet og utbetalingene er to ulike avtaler

Byggelånet er avtalen din med banken. Utbetalingsplanen står i avtalen med entreprenøren. De to henger sammen i praksis, fordi pengene fra lånet ofte er det du betaler entreprenøren med, men de er ikke like i rettslig forstand. Hva du skylder entreprenøren, avgjøres av kontrakten og av bustadoppføringslova (loven som gir forbrukere rettigheter når de kjøper eller bygger ny bolig). Har banken egne krav til dokumentasjon før den betaler ut, står de i lånevilkårene dine, og de endrer ikke hva loven gir deg krav på overfor entreprenøren.

Loven er ufravikelig, som betyr at kontrakten ikke kan gi deg dårligere vilkår enn loven selv (bustadoppføringslova § 3). En utbetalingsplan som ber deg betale mer, tidligere eller på andre vilkår enn loven tillater, binder deg derfor ikke i det omfanget den går utover loven. Kjøper du bolig med tomt fra entreprenøren, kan han bare kreve betaling mot at du får hjemmelen, altså eiendomsretten, overført (bustadoppføringslova § 46).

Forskudd må være dekket av utført arbeid

De fleste utbetalingsplaner er delt i avdrag som utløses når byggingen når bestemte trinn, for eksempel grunnarbeid, tett hus og innvendig ferdigstilling. Loven setter en grense for hva du kan bli bundet til. En avtale om forskudd gjelder bare så langt verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det som er betalt. I tillegg skal minst en tidel av vederlaget ikke betales før overtakelsen (bustadoppføringslova § 47).

Det gir deg et konkret sjekkpunkt hver gang en faktura kommer. Spør deg selv om det som er bygget og levert på tomta, står i forhold til summen du har betalt til nå. Er du bedt om å betale for et trinn som ikke er nådd, eller for materialer som ikke er levert, går kravet foran arbeidet. Da har du grunn til å be om at fakturaen rettes eller utsettes til trinnet er ferdig.

Vær oppmerksom på at et prisoverslag ikke er det samme som en fastpris. Er det gitt overslag, skal vederlaget ikke overstige det vesentlig, og høyst med 15 prosent. Entreprenøren har heller ikke krav på tillegg for prisstigning uten skriftlig avtale (bustadoppføringslova § 41). Et avdrag som bygger på en høyere sum enn overslaget tillater, kan du stille spørsmål ved. Kommer regningen for endringer og ekstraarbeid, kan du lese mer i artikkelen om tilleggsregningen fra entreprenøren.

Når du kan holde tilbake penger

Loven gir deg flere grunner til å holde tilbake betaling, og de gjelder uavhengig av hva utbetalingsplanen sier.

Garantien er den første. Til det er dokumentert at entreprenøren har stilt garanti, har du rett til å holde tilbake hele vederlaget (bustadoppføringslova § 12). Garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen og før byggearbeidet starter. Er avtalen tatt med forbehold om byggelån, er det nok at garantien stilles så snart forbeholdet faller bort. Vil entreprenøren ha første avdrag utbetalt før du har sett garantien, kan du si nei.

Forsikringen er den andre. Hvis ikke annet er avtalt, skal entreprenøren holde arbeidet forsikret fram til overtakelsen, og du kan holde tilbake hele vederlaget til forsikringen er dokumentert (bustadoppføringslova § 13).

Mangler og forsinkelse er den tredje. Ved en mangel kan du holde tilbake vederlag (bustadoppføringslova § 31), og ved forsinkelse gir loven tilsvarende rett (bustadoppføringslova § 24). Tilbakeholdet må stå i forhold til det du har krav på. Å holde tilbake hele avdraget på grunn av en liten feil vil ofte gå for langt. Hvor grensen går for forsinkelse og heving, står i artikkelen om når du kan heve kontrakten med entreprenøren, og om dagmulkt i artikkelen om forsinket entreprenør.

Slik gikk det for Signy

Signy hadde signert en kontrakt på 4 800 000 kroner for en enebolig og finansiert det med byggelån. Utbetalingsplanen ga entreprenøren 1 200 000 kroner da grunnmuren var ferdig. Da fakturaen kom, hadde han støpt grunnmuren, men ikke levert vinduene og takstolene som planen la til samme trinn. Signy regnet på det hun kunne se: arbeidet og materialene på tomta var etter hennes anslag verdt omtrent 900 000 kroner. Hun hadde heller ikke fått se garantien.

Hun skrev til entreprenøren at hun ikke ville betale mer enn verdien av det som var utført og levert, og at hun holdt resten tilbake til garantien var dokumentert. Han svarte først at planen var signert og at banken hadde godkjent den. Signy pekte på at loven går foran planen når planen krever mer enn forskuddsreglene tillater. Samme uke sendte entreprenøren garantien og en ny faktura som bare omfattet det som var utført. Signy betalte den, og resten av avdraget ble utløst da vinduene var på plass.

Deponering, sluttfaktura og risikoen ved å stanse betalingen

Er bare en del av et krav omtvistet, kan du deponere den delen på en konto i en finansinstitusjon (bustadoppføringslova § 49). Resten betaler du som avtalt. Det gjør at du ikke kommer i betalingsmislighold på det ukontroversielle, samtidig som du beholder pengene til tvisten er avgjort. Skriv til entreprenøren hva du har deponert og hvorfor.

Betaler du ikke et avtalt avdrag, kan entreprenøren varsle stans og deretter stanse arbeidet (bustadoppføringslova § 56). Et tilbakehold som ikke er dekket av loven, kan derfor gi deg en byggeplass som står stille, og en tvist du ikke ønsker. Skriv derfor tydelig hvilket grunnlag du holder tilbake på, og hold deg til beløpet som svarer til det.

Til slutt gjelder en frist for sluttfakturaen. En sluttfaktura uten forbehold er bindende for deg hvis du ikke har reist innvending senest én måned etter at du mottok den, med mindre kravet er urimelig (bustadoppføringslova § 48). Les sluttfakturaen på dagen den kommer, og send innvendingene skriftlig. Overordnet oversikt over dine rettigheter når byggingen ikke går som planlagt, finner du i pilaren om rettigheter mot entreprenøren. Om når betalingen forfaller ved et husbygg, kan du lese i spørsmålet om når du skal betale for et husbygg.

Kort oppsummert

• Byggelånet og utbetalingsplanen er to avtaler, og loven går foran en plan som krever mer enn forskuddsreglene tillater.
• En utbetaling til entreprenøren skal svare til verdien av utført arbeid og leverte materialer, og en tidel av vederlaget står igjen til overtakelsen.
• Til garanti og byggeforsikring er dokumentert, kan du holde tilbake hele vederlaget.
• Er bare en del av kravet omtvistet, kan du deponere den delen og betale resten, slik at byggelånet fortsatt kan brukes.
• Innvend mot en sluttfaktura innen en måned, ellers kan den bli bindende.