Kan du bytte entreprenør midt i prosjektet?

To veier til å bytte entreprenør

Loven som gjelder når du bygger ny bolig, bustadoppføringslova (loven som gir forbrukere rettigheter overfor entreprenøren), har ikke en enkel regel om at du kan si opp kontrakten når du vil. Den gir deg i stedet to ulike veier ut. Den første er heving (du avslutter avtalen fordi entreprenøren har brutt den). Den andre er avbestilling (du avslutter avtalen uten at entreprenøren har brutt den). Hvilken du velger, avgjør både hvem som må betale for bruddet og hvor stor regningen blir.

Heving forutsetter at bruddet er så alvorlig at det er et vesentlig avtalebrudd. Det er en streng terskel, og den avgjøres etter en konkret vurdering. Ved forsinkelse kan du heve hvis forsinkelsen er vesentlig, men du må melde hevingen før overtakelsen (bustadoppføringslova § 20). Ved mangler kan du heve hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd (bustadoppføringslova § 34). En rekke småfeil gir sjelden hevingsrett hver for seg.

Hevingen er billigere for deg, men den krever mer av deg

Hever du med rette, kan du kreve dekket de nødvendige merkostnadene ved at andre fullfører arbeidet. Dagmulkt som allerede har påløpt, trekkes fra i erstatningen (bustadoppføringslova § 22). Det betyr at den nye entreprenøren i praksis kan sendes regningen for det som er dyrere enn den gamle avtalen. Merkostnaden må være nødvendig, så det er lurt å innhente tilbud og dokumentere at prisen er rimelig.

Samtidig har entreprenøren en egen rett du ikke kan overse. Ved en mangel har han rett til å rette, hvis det skjer uten vesentlig ulempe for deg, og rettingen skjer for hans regning (bustadoppføringslova § 32). Har han tilbudt å rette, og du likevel bytter til en annen, kan hevingen bli angrepet som for tidlig. Gi ham derfor skriftlig og tydelig mulighet til å rette innen en rimelig frist før du går til det steget. Hvor grensen for heving går ved forsinkelse og mangler, står nærmere i artikkelen om når du kan heve kontrakten med entreprenøren.

Slik gikk det for Sølvi

Sølvi bygde en tomannsbolig sammen med en entreprenør som hadde levert grunnmur og råbygg. Fram mot vinteren stoppet arbeidet nesten helt opp. Byggeplassen sto tom i uker, og tak og vinduer manglet fortsatt da overtakelsen etter kontrakten skulle vært for lenge siden. Hun ønsket å bytte til en annen entreprenør.

Hun sendte først et skriftlig varsel med en rimelig tilleggsfrist for å fullføre, og la ved en oversikt over hva som gjensto. Da fristen gikk ut uten at noe skjedde, meldte hun heving, og hun gjorde det før overtakelsen. Deretter innhentet hun tilbud fra en ny entreprenør på det som gjensto, og krevde merkostnaden dekket av den første, med fradrag for påløpt dagmulkt. Entreprenøren bestred først at bruddet var vesentlig, men etter en runde med dokumentasjon på byggeplassens stillstand aksepterte han hevingen og betalte differansen. Sølvi kunne gi kontrakten til den nye entreprenøren uten å vente på en tvist.

Avbestilling: du kan gå ut, men må betale for det

Har du ikke hevingsgrunn, kan du likevel avbestille før overtakelsen. Da må du betale for utført arbeid, og du kan måtte dekke entreprenørens tap (bustadoppføringslova § 52). Retten til å avbestille er altså reell, men prisen kan være høy. Tapet kan omfatte arbeid entreprenøren har planlagt og satt av kapasitet til. En avbestilling uten et godt grunnlag kan dermed bli dyrere enn å la ham fullføre.

Garantien er også verdt å kjenne. Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelse av avtalen, og den kan gjøres gjeldende av deg og av de som overtar rettighetene dine (bustadoppføringslova § 12). Skulle entreprenøren gå konkurs eller ikke klare å fullføre, kan garantien være pengene som gjør det mulig å få bygget ferdig med noen andre. Sjekk garantibeviset tidlig, og ikke bytt entreprenør uten å ha lest hva garantien faktisk dekker.

Dette gjør du før du sier opp

Gjør disse tingene i denne rekkefølgen, slik at du ikke svekker eget krav:

1. Dokumenter tilstanden. Ta bilder av byggeplassen med dato, samle korrespondanse og noter hva som er levert og hva som mangler.
2. Skriv til entreprenøren hva du mener er bruddet, og gi en rimelig frist til å rette eller fullføre.
3. Betal det du skylder for utført arbeid, og hold tilbake det du har lovlig grunn til å holde tilbake. Betaler du ikke avtalte avdrag, kan entreprenøren varsle stans og deretter stanse arbeidet (bustadoppføringslova § 56). Da står byggeplassen stille av en annen grunn enn du ønsket.
4. Innhent tilbud fra ny entreprenør før du melder hevingen, så du vet hva det koster å fullføre.
5. Meld heving skriftlig og før overtakelsen når grunnen er forsinkelse.

Hvis entreprenøren selv stopper arbeidet, gjelder egne vurderinger, som du finner i artikkelen om når entreprenøren stanset arbeidet midt i byggingen. Blir uenigheten stående, kan hver av partene bringe tvisten inn for en godkjent nemnd hvis det finnes en, og du kan lese om valget mellom nemnd og domstol i artikkelen om tvist med entreprenør. En samlet oversikt over rettighetene dine finner du i pilaren om rettigheter mot entreprenøren.

Kort oppsummert

• Du kan bytte entreprenør ved heving, som krever vesentlig avtalebrudd, eller ved avbestilling, som du må betale for.
• Hevingen på grunn av forsinkelse må meldes før overtakelsen, og ved mangler har entreprenøren først rett til å rette.
• Ved rettmessig heving kan du kreve nødvendige merkostnader når en ny entreprenør fullfører, med fradrag for påløpt dagmulkt.
• Avbestilling gir betalingsplikt for utført arbeid og mulig dekning av entreprenørens tap.
• Sjekk garantien og innhent tilbud fra ny entreprenør før du bytter.