Selvbygd hus solgt etter få år – hvilket ansvar har du?

Hvilken lov gjelder når du har bygget selv?

Bustadoppføringslova (loven om nybygg for forbrukere) gjelder bare hvis entreprenøren har inngått avtalen som ledd i næringsvirksomhet (bustadoppføringslova § 2). Har du bygget huset selv og senere selger det som privatperson, er du ingen entreprenør, og salget faller under avhendingslova. Den gjelder ved frivillig salg av fast eiendom, og når kjøperen er en privatperson, regnes salget som et forbrukerkjøp selv om du ikke selv er næringsdrivende (avhendingslova § 1-2). Da kan kjøperens rettigheter ikke fravikes til hans ulempe.

Selv om du bare har bodd i huset noen år, gjelder altså reglene som for ethvert annet bruktsalg. Bygget du derimot huset for å selge det, eller selger du som næringsdrivende, er bildet et annet. Da kan kjøperen kreve retting, og for nyoppført bolig som har vært brukt i mindre enn ett år kan reglene ikke fravikes i det hele tatt (avhendingslova § 4-10 og avhendingslova § 1-2).

Din kunnskap om byggingen gjør opplysningsplikten streng

Som selvbygger vet du mer om huset enn de fleste selgere: hva som ble gjort, hvem som gjorde det, og hva som eventuelt ble gjort uten tillatelse. Eiendommen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om forhold som du kjente eller måtte kjenne til, og som han hadde grunn til å regne med å få, når det kan antas at det virket inn på avtalen (avhendingslova § 3-7). Det er ikke lett å hevde at du ikke visste om noe du selv har utført.

I tillegg svarer du for opplysningene du gir. Eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til det du har sagt, eller til det som står i annonsen og salgsoppgaven på dine vegne (avhendingslova § 3-8). Skriver du at badet er «nytt og fagmessig utført», og det viser seg at du har lagt det selv uten dokumentasjon, kan det bli en mangel.

Salg «som den er» hjelper lite. Ved forbrukerkjøp har slike generelle forbehold ingen virkning, og eiendommen kan likevel ha en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med (avhendingslova § 3-9). Kjøperen kan derimot ikke gjøre gjeldende noe han kjente til eller måtte kjenne til, og han regnes for å kjenne det som går tydelig fram av tilstandsrapporten. Din opplysningsplikt går likevel foran (avhendingslova § 3-10).

Slik gikk det for Bilal

Bilal bygde et hus med hjelp av en kompis og noen underleverandører, og solgte det etter fire år. I salgsoppgaven sto det at boligen var «helt i orden». Ni måneder etter overtakelsen fant kjøperen fukt bak kjellerveggen. Bilal hadde selv lagt fuktsperren og visste at drenering ikke var utført slik den var tegnet, men han hadde ikke skrevet det noe sted.

Kjøperen reklamerte skriftlig og krevde prisavslag. Bilal svarte at han hadde solgt huset uten garantier og at feilen var kjøperens ansvar. Kjøperen pekte på at Bilal hadde utført arbeidet selv, og at opplysningen om drenering ikke var gitt. Bilals boligselgerforsikring ble varslet, selskapet overtok saken, og partene ble enige om et prisavslag som svarte til det det kostet å utbedre. Bilal betalte ingenting ut av egen lomme, men han fikk merke at selskapet vil sjekke hvilke opplysninger han hadde gitt.

Hva kjøperen kan kreve, og hvor lenge du hefter

Ved mangel kan kjøperen kreve prisavslag, heving, erstatning og holde tilbake kjøpesummen (avhendingslova § 4-8). Prisavslaget settes normalt til kostnadene ved å rette mangelen (avhendingslova § 4-12). Kjøperen må selv dekke tap opp til 10 000 kroner, men det gjelder ikke hvis huset er solgt som nytt (avhendingslova § 3-1). Tilbyr du å rette feilen, må kjøperen normalt godta det, hvis det ikke gir urimelig ulempe.

Fristen er rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen, med mindre du har påtatt deg lengre ansvar. Den absolutte fristen hjelper deg ikke hvis du har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro (avhendingslova § 4-19). Kravet kan i tillegg foreldes etter foreldelsesloven. Har du bygget uten godkjenning, se den samlede oversikten i pilaren om rettigheter når bygging går galt og artikkelen om mangler ved overtakelsen av nytt hus.

Slik begrenser du risikoen før du selger

Selvbygde hus har ofte dokumentasjonshull, og du kan rydde opp i dem før salget:

• Samle tegninger, ferdigattest og samsvarserklæringer. Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest fra kommunen (plan- og bygningsloven § 21-10).
• Skriv ned hva du har gjort selv og hva fagfolk har gjort. Manglende dokumentasjon er ikke i seg selv en mangel, men uklare opplysninger kan bli det.
• Ta med feil du kjenner til i salgsoppgaven, og aldri skriv mer positivt enn du kan stå for.
• Vurder en boligselgerforsikring. Gjensidige krever tilstandsrapport og egenerklæring som ikke er eldre enn ett år ved budaksept, og Fremtind dekker ikke ansvar som bare bygger på garantier eller løfter. Selskapet styrer saken, og kan kreve regress hvis du ga ufullstendige eller uriktige opplysninger.
• Har du fått hjelp av tegner eller rådgiver, se artikkelen om klage på arkitekten når tegningene er feil.

Kort oppsummert

• Som selvbygger som selger har du ansvar etter avhendingslova, ikke etter nybyggsloven, for du er ikke entreprenør.
• Din kunnskap om byggingen gjør opplysningsplikten streng, og «som den er» beskytter ikke deg ved forbrukerkjøp.
• Kjøperen kan kreve prisavslag, erstatning eller heving, men må sannsynliggjøre at det er en mangel.
• Fristen er rimelig tid etter oppdagelsen og senest fem år etter overtakelsen, og egenandelen på 10 000 kroner gjelder normalt for kjøperen.
• Dokumentasjon og en boligselgerforsikring reduserer risikoen etter at selvbygd hus er solgt.