Klage på arkitekten: når tegningene er feil
Vil du klage på arkitekt fordi tegningene er feil, starter du med å dokumentere hva som er feil og sende en skriftlig reklamasjon innen rimelig tid. Konsulenter etter bustadoppføringslova kan ikke fraskrive seg erstatningsansvar for feil, og krav må meldes senest fem år etter overtakelsen av ytelsen oppdraget gjaldt. Ofte er både arkitekt og entreprenør involvert, så du må finne ut hvem som har gjort hva. Skriv til arkitekten, be om rettelse og krev erstatning for merkostnaden.
Hva som er en feil i tegningene
Ikke alt som ser feil ut, er en mangel som gir deg krav. Tegninger er feil hvis de ikke stemmer med avtalen, med offentligrettslige krav som gjaldt da tegningene ble laget, eller med det du kunne forvente av en fagperson. Typiske eksempler er mål som ikke stemmer, rom som ikke oppfyller krav til rømning eller dagslys, og løsninger som ikke lar seg bygge.
I nybygg vurderes mangler ut fra bustadoppføringslova. Det er en mangel hvis resultatet ikke er i samsvar med avtalen eller offentligrettslige krav, med mindre du ikke bygde på entreprenørens sakkunnskap (bustadoppføringslova § 25). Hva som gjelder for arkitekten, følger av reglene om konsulenter. Har du bare hyret en arkitekt til å tegne for en eksisterende bolig, kan en annen lov gjelde. Det avgjøres konkret, ut fra hva du har avtalt.
Slik går du frem for å klage på arkitekt
Se også dine rettigheter mot entreprenøren når byggingen går galt. Ta stegene i denne rekkefølgen.
- Samle dokumentene. Ta vare på kontrakten, alle tegninger og revisjoner, byggesøknaden, e-poster og eventuelle målinger fra bygget.
- Dokumenter feilen. Ta bilder og mål av det som er bygget, og sammenlign med tegningene. Skriv ned når du oppdaget feilen.
- Finn ut hvem som har ansvar. Sjekk om tegningen kommer fra arkitekten, om entreprenøren har brukt den riktig, og om det er gjort endringer underveis.
- Send en skriftlig reklamasjon til arkitekten. Skriv hva feilen er, hvor du ser den og at du krever at den rettes og at tapet dekkes.
- Begrens tapet. Stans arbeid som bygger på feil tegning, hvis det er mulig, og avklar hva som kan gjøres.
- Send kopi til entreprenøren hvis feilen påvirker bygget hans.
Reklamasjonen trenger ikke ha et endelig beløp. Kravet ditt kan presiseres senere. Det viktigste er at du sier fra tidlig og skriftlig.
Fristene du må holde
Konsulenten kan ikke fraskrive seg erstatningsansvar for feil. Krav må meldes innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen av ytelsen oppdraget gjaldt (bustadoppføringslova §§ 61 til 63). Skal du sende noe, bør du gjøre det tidlig, for «rimelig tid» er en skjønnsmessig regel.
Foreldelse er en egen frist. Den alminnelige fristen er tre år (foreldelsesloven § 2). For krav som oppstår ved mislighold, regnes den fra den dagen misligholdet inntrer (foreldelsesloven § 3). Har du ikke hatt nødvendig kunnskap om kravet, inntrer foreldelse tidligst ett år etter at du fikk eller burde skaffet deg den (foreldelsesloven § 10). Forliksklage eller stevning avbryter foreldelsen (foreldelsesloven § 15). I en avgjørelse fra Finansklagenemnda om mangelskrav mot en utbygger, kom nemnda til at kravet var foreldet tre år etter overtakelsen, selv om fem år ikke var gått. Vent derfor ikke.
Hvem svarer: arkitekten, entreprenøren eller begge?
Ofte er det ikke enkelt å si hvor feilen oppstod. Er tegningen feil, er det arkitekten. Er tegningen riktig, men bygget feil, er det entreprenøren, og da kan du lese om når du kan heve kontrakten med entreprenøren. Hvis du har hatt både en arkitekt og en entreprenør, kan begge være ansvarlige.
Flere som skal betale erstatning for samme skade, svarer én for alle og alle for én. Fordelingen mellom dem avgjøres ut fra ansvarsgrunnlaget og forholdene ellers (skadeserstatningsloven § 5-3). Du kan altså rette kravet mot den du finner mest naturlig, og de kan gjøre opp seg imellom.
Leser du kontrakten med entreprenøren, kan den si hvem som har ansvar for prosjekteringen. En entreprenør skal fraråde arbeid han må forstå at du ikke er tjent med (bustadoppføringslova § 8).
Hvor klager du hvis arkitekten ikke retter seg?
Først skriver du til arkitekten og gir en frist. Skal saken videre, kan du prøve disse veiene:
- Forbrukertilsynet mekler i klager om kjøp av varer og tjenester mellom forbruker og næringsdrivende. Du må først ha forsøkt å løse saken med motparten.
- Nemnd. Boligtvistnemnda behandler bare klager mot medlemmer av Boligprodusentenes Forening og BNL Håndverk. Nemnda er gratis for forbrukeren og behandler saken skriftlig. Er ikke arkitekten medlem, kommer du ikke dit. Gjelder feilen oppussing i stedet for nybygg, er håndverkerens feil på oppussingen et bedre utgangspunkt.
- Forliksrådet. Før sak reises skal du varsle skriftlig om kravet og grunnlaget, og motparten skal svare innen rimelig tid (tvisteloven § 5-2). En sak om formuesverdier skal som hovedregel behandles i forliksrådet først (tvisteloven § 6-2).
Sakskostnader er en reell risiko. Den som vinner saken, har som hovedregel krav på full erstatning for sine kostnader (tvisteloven § 20-2). Se også hvem du klager til når boligen har feil.
Slik gikk det for Per
Per bygde en enebolig med hjelp av en arkitekt og en entreprenør. Ved overtakelsen oppdaget han at trappen til loftet ikke fikk den frie høyden tegningene viste. Feilen sto i arkitektens tegninger, og entreprenøren hadde bygget nøyaktig etter dem.
Per tok bilder og mål, og skrev til arkitekten samme uke. Han sa at han reklamerte og krevde at tegningen ble rettet og at merkostnaden ved ombyggingen ble dekket. Han sendte kopi til entreprenøren og ba om et tilbud på å endre trappen. Arkitekten svarte at han ville se på saken, men ble stille. Per sendte en ny frist, og da den gikk ut, fikk han saken inn for forliksrådet med kontrakten, tegningene og tilbudet som vedlegg. Han hadde notert alle datoene, så han kunne vise at han hadde reklamert i tide.
Kort oppsummert
- For å klage på arkitekt må du dokumentere feilen og reklamere skriftlig innen rimelig tid.
- Krav mot konsulent må meldes senest fem år etter overtakelsen av ytelsen, og konsulenten kan ikke fraskrive seg ansvaret for feil.
- Er både arkitekt og entreprenør involvert, må du finne ut hvem som gjorde feilen, og de kan svare sammen.
- Foreldelse er en egen frist, så ikke vent til femårsfristen er nær.
- Skriv til arkitekten først, og gå videre til mekling eller forliksrådet hvis han ikke rydder opp.