Entreprenøren stanset arbeidet midt i byggingen
Når entreprenøren har stanset arbeidet midt i byggingen, avgjør årsaken hva du kan gjøre. Har du ikke betalt avtalt avdrag, kan han varsle stans og deretter stanse arbeidet (bustadoppføringslova § 56). Stanser han uten en slik grunn, er det en forsinkelse som kan gi deg dagmulkt, erstatning, rett til å holde tilbake vederlag og i verste fall rett til å heve. Første steg er å finne ut hvorfor arbeidet står.
Hvorfor stanset entreprenøren arbeidet?
Bygg som står stille, har som regel én av fire årsaker. Entreprenøren mener du ikke har betalt det du skulle. Han har fått en hindring utenfor sin kontroll. Han har hatt en tvist med deg om endringer eller pris. Eller han har økonomiske problemer.
Be ham skriftlig om å oppgi årsaken og når han tror arbeidet starter igjen. Svaret bestemmer resten. Uten en forklaring har du ingen grunn til å anta at han har rett til å stå stille, og da bør du ta forsinkelsen på alvor fra første dag.
Stanset fordi du ikke har betalt
Betaler du ikke avtalt avdrag, kan entreprenøren varsle stans og deretter stanse (§ 56). Han må altså varsle først. Før du betaler, bør du sjekke at kravet er riktig. Forskuddsavtaler gjelder bare så langt verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det som er betalt, og minst en tidel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen (§ 47).
Er deler av vederlaget omtvistet, kan du deponere den omtvistede delen på en konto i en finansinstitusjon (§ 49) og betale resten. Da tar du bort mye av grunnlaget for stansen. Er du usikker på om et krav om betaling er berettiget, kan du lese mer i Hvor mye kan du holde tilbake fra entreprenøren?.
Stanset uten grunn: forsinkelse
Har du betalt som avtalt og entreprenøren likevel har stanset, er det en forsinkelse. Entreprenøren skal holde de avtalte fristene for overtakelse og fullføring (§ 10). Ved forsinkelse kan du kreve dagmulkt, heve, kreve erstatning og holde tilbake vederlag (§ 17). Dagmulkt er som hovedregel 1 promille av samlet vederlag per dag, i inntil 100 dager, og du trenger ikke dokumentere tap for å kreve den (§ 18). Hvordan den regnes ut, står i Entreprenøren er forsinket – slik regnes dagmulkten.
Entreprenøren kan kreve fristforlengelse ved endringer, forhold på din side eller hindringer utenfor hans kontroll, men han må varsle uten ugrunnet opphold (§ 11). Har han ikke gjort det, er utgangspunktet den avtalte fristen.
Slik gikk det for Daniel
Daniel bygde et hus, og entreprenøren hadde fått betalt to avdrag. Midt i november stanset arbeidet. Ingen var på tomten på tre uker, og Daniel fikk ikke svar på telefon. Han skrev en e-post og ba om en forklaring og en ny fremdriftsplan. Entreprenøren svarte at han ventet på en betaling som Daniel mente ikke var forfalt.
Daniel sjekket kontrakten og fant at avdraget var knyttet til at bjelkelaget var ferdig, noe det ikke var. Han skrev at han ville betale det omtvistede avdraget inn på en deponikonto, og betalte resten av det som var forfalt. Entreprenøren møtte opp igjen etter to dager og arbeidet gikk videre. Daniel krevde dagmulkt for uken arbeidet hadde stått stille, og fikk den trukket fra sluttfakturaen.
Når han ikke kommer tilbake
Kommer ikke entreprenøren tilbake, kan du heve hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd. Hevingskravet må meldes før overtakelsen (§ 20). Ved heving kan du kreve dekket nødvendige merkostnader ved at andre fullfører arbeidet, og påløpt dagmulkt trekkes fra i erstatningen (§ 22).
Entreprenøren skal også stille garanti for oppfyllelse av avtalen, med mindre vederlaget er lavt. Hvordan garantien tas i bruk, er et eget tema. Går entreprenøren konkurs, endrer bildet seg, og du finner mer om det i Hva hvis entreprenøren går konkurs under byggingen?.
Ikke stans egne betalinger uten at du kan begrunne det, for da gir du entreprenøren en grunn til å stå stille. Ikke la andre håndverkere ta over arbeidet før du har avklart med entreprenøren, eller hevet kontrakten, hva som gjelder. Byggearbeid som andre gjør mens kontrakten består, kan gjøre det vanskelig å skille hva som er hvems ansvar, og du kan risikere å miste rett til å kreve merkostnader.
Ta bilder av byggeplassen med dato. Skriv ned hva som er ferdig og hva som gjenstår, og be gjerne en uavhengig fagperson vurdere hvor langt arbeidet er kommet. Det er nyttig både overfor entreprenøren, overfor garantisten og hvis du senere skulle måtte heve.
Slik går du fram
- Skriv til entreprenøren og be om årsaken og en ny fremdriftsplan.
- Sjekk at du har betalt det som er forfalt, og at kravene er riktige.
- Deponer omtvistede beløp og betal resten.
- Noter datoen arbeidet stanset, og krev dagmulkt fra fristen ble oversittet.
- Vurder heving hvis han ikke starter igjen, og dokumenter alt du gjør.
En samlet oversikt over dine rettigheter finnes i Byggingen går galt: dine rettigheter mot entreprenøren.
Kort oppsummert
- Når entreprenøren har stanset arbeidet, avgjør årsaken hva du kan kreve.
- Han kan stanse hvis du ikke betaler avtalt avdrag, men må varsle først.
- Stanser han uten grunn, er det forsinkelse med krav på dagmulkt, erstatning og tilbakeholdt vederlag.
- Deponer omtvistede beløp og betal resten, så tar du bort grunnlaget for stansen.
- Heving må meldes før overtakelsen.