Prosjekteringsfeil: arkitekt, rådgiver eller entreprenør?

Hvem som kan svare for en prosjekteringsfeil

En prosjekteringsfeil er en feil i det som ble planlagt og tegnet, ikke i selve håndverket. Typiske eksempler er en drenering som er tegnet for svak, en bærekonstruksjon som ikke passer med resten, eller en løsning som ikke tilfredsstiller offentlige krav. Da kan tre parter være aktuelle:

• Entreprenøren. Ved nybygg skal resultatet være i samsvar med avtalen og med offentligrettslige krav. Er prosjekteringen en del av hans leveranse, er feilen hans å rette opp overfor deg. Han svarer også for underentreprenører han bruker.
• Arkitekten og andre rådgivere. De har et eget ansvar for sitt arbeid, uavhengig av om du eller entreprenøren ansatte dem.
• Tidligere ledd i kjeden. Ved kjøp av bolig kan du rette mangelskrav mot tidligere avtaleparter som handlet i næring, i samme grad som entreprenøren kunne.

Hvem du kan kreve av, avhenger av hvem du har avtale med og hva avtalen omfatter. Står det i kontrakten at entreprenøren skal levere «ferdig bolig etter tegninger», har du et krav mot ham selv om han ikke laget tegningene. Har du hyret arkitekten selv og gitt entreprenøren ferdige tegninger, ligger ansvaret for tegningsfeil lettere hos arkitekten.

Entreprenørens egne plikter ved feil tegninger

Selv om han ikke har laget tegningene, har entreprenøren plikter:

• Han skal utføre arbeidet på faglig godt vis.
• Må han forstå at du ikke er tjent med arbeidet slik det er avtalt, skal han si fra. Ser en erfaren entreprenør at en løsning i tegningene ikke fungerer, bør han si fra før han bygger den.

Har han bygget etter en åpenbart mangelfull tegning uten å si fra, står du sterkere. Har han derimot varslet deg og du har bestemt at det skulle bygges likevel, er saken en annen. Ta vare på all skriftlig kommunikasjon med både arkitekt og entreprenør.

Slik gikk det for Linda

Linda fikk oppført en enebolig og oppdaget etter to år at kjellergulvet var fuktig langs den ene veggen. En byggekyndig konkluderte med at drenering og fuktsikring var tegnet for svakt for tomten. Tegningene var laget av en arkitekt hun hadde ansatt selv, og entreprenøren hadde bygget nøyaktig som tegnet.

Linda sendte skriftlig reklamasjon til begge. Entreprenøren svarte at han hadde bygget etter tegning, og arkitekten svarte at entreprenøren burde ha sagt fra. Loven gir en ansvarsfordeling der flere som skal betale erstatning for samme skade svarer én for alle og alle for én, og at fordelingen mellom dem avgjøres ut fra ansvarsgrunnlaget og forholdene ellers. Linda trengte derfor ikke velge én motpart. Partene ble enige om å dele kostnaden ved å rette feilen, og Linda fikk tettet kjelleren uten å vente på at de to ble enige seg imellom.

Slik sikrer du kravet

1. Få en byggekyndig til å skrive ned hva som er feil, og hvorfor det skyldes prosjekteringen, ikke utførelsen. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel.
2. Sikre dokumentasjon: kontrakt, tegninger, beskrivelser og endringer underveis.
3. Reklamer skriftlig til entreprenøren og til arkitekten eller rådgiveren, med en kort beskrivelse av feilen og hva du krever.
4. Hold tilbake det du har rett til å holde tilbake, hvis du ikke har betalt alt. Hvor mye som er trygt, står i hvor mye du kan holde tilbake fra entreprenøren.

Konsulenter, blant dem arkitekter, kan ikke fraskrive seg erstatningsansvar for feil. Kravet må meldes innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen av ytelsen oppdraget gjaldt. Skal du gå videre mot arkitekten, forklarer klage på arkitekten når tegningene er feil fremgangsmåten.

Når saken ikke løser seg

Enighet er det billigste utfallet. Kommer dere ikke til enighet, må du vurdere om saken skal behandles av en nemnd eller av domstolene. Det er forklart i tvist med entreprenør: nemnd eller domstol. Boligtvistnemnda behandler tvister om oppføring eller kjøp av ny bolig, men bare mot medlemmer av bransjeorganisasjonene.

Har du og naboene fått samme feil fra samme entreprenør, kan det være lurt å samle bevisene og vurdere om dere står sterkere sammen, som beskrevet i naboene har samme entreprenør og samme feil. Vurderer du å skifte ut entreprenøren midt i prosjektet på grunn av tegningsfeil, er kan du bytte entreprenør midt i prosjektet det du trenger. Hele bildet av rettighetene finner du i pilaren om rettigheter mot entreprenøren.

Kort oppsummert

• Ved prosjekteringsfeil svarer den du har avtale med, og entreprenøren svarer for underentreprenører han bruker.
• Arkitekter og andre rådgivere kan ikke fraskrive seg erstatningsansvar for feil.
• Reklamer skriftlig til både entreprenør og rådgiver innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen av ytelsen oppdraget gjaldt.
• Flere ansvarlige svarer én for alle og alle for én, så du trenger ikke velge motpart på forhånd.
• Ta vare på tegninger, endringer og all kommunikasjon som viser hvem som valgte løsningen.