Regress fra boligselgerforsikringen: når må selger betale?

Regress boligselgerforsikring: når kan selskapet kreve penger av deg?

Boligselgerforsikringen dekker ditt mangelsansvar overfor kjøperen. Kjøperen kan rette kravet direkte mot forsikringsselskapet, jf. forsikringsavtaleloven § 7-6, og selskapet kan gjøre gjeldende de innsigelsene du har. Betaler selskapet, kan det senere kreve pengene tilbake fra deg, men bare på bestemte vilkår. Det kalles regress.

Utgangspunktet i vilkårene er ulikt fra selskap til selskap. Fremtinds vilkår sier at regress er begrenset til tilfeller der selgeren har misligholdt opplysningsplikten, kjøpt forsikringen i strid med vilkårene, oversittet meldefristen eller ikke oppfylt sine plikter. Gjensidige kan søke regress når utbetalingen skyldes at selgeren har holdt tilbake eller gitt ufullstendige, uriktige eller misvisende opplysninger om eiendommen. Hvor stor skyld som kreves, følger av det enkelte selskapets vilkår og forsikringsavtaleloven, så du må lese dine egne.

En utbetaling til kjøperen påvirker ikke selskapets mulighet til å kreve regress mot deg. Selskapet kan altså betale kjøperen uten å avvente uenigheten med deg. Se regresskrav mottatt: slik svarer du.

Vilkårene fra Fremtind og Gjensidige er bare eksempler, og andre selskaper kan ha andre vilkår. Se forsikringen mener du holdt tilbake opplysninger og regress når du burde ha visst om feilen.

Egenerklæring, melding og hva du ikke bør gjøre

Egenerklæringen er ofte det selskapet bygger regresskravet på. Har du svart uriktig eller holdt noe tilbake, kan den brukes mot deg. Se egenerklæringen din brukt som bevis mot deg. Gjensidige krever blant annet at selgeren ved budaksept har tilstandsrapport som ikke er eldre enn ett år, og egenerklæringsskjema som ikke er eldre enn tolv måneder. Salg til nær familie og salg i næring er ikke dekket.

Når kjøperen reklamerer, må du melde kravet til selskapet uten ugrunnet opphold. Etter Fremtinds vilkår er selskapet fritt hvis kravet ikke meldes innen ett år etter at du fikk kunnskap om forholdene. Du må ikke innrømme ansvar eller forhandle uten selskapets samtykke, og selskapet har rett til å behandle kravet, forhandle og føre saken for retten. Er selskapet villig til å forlike innenfor forsikringssummen, dekkes ikke dine videre utgifter. Utgifter til egen advokat dekkes ikke hvis du vil bruke det.

Vil selskapet påberope at det er helt eller delvis fritt, skal det gi skriftlig beskjed uten ugrunnet opphold og orientere om klagenemnder, jf. forsikringsavtaleloven § 4-14.

Dette betyr i praksis: - ikke skriv til kjøperen at feilen var din - send kravet fra kjøperen til selskapet med en gang - svar skriftlig og saklig på selskapets spørsmål, og ikke utelat forhold du vet om - ta vare på egenerklæring, salgsoppgave og all korrespondanse

Har feilen sitt opphav i en håndverker du brukte, se håndverkeren gjorde feilen: kan du sende regressen videre. Rådet du fikk fra megleren teller også i en helhetsvurdering. Se hjelper det at megleren rådet deg til ikke å nevne feilen.

Slik gikk det for Harry

Harry solgte en enebolig med boligselgerforsikring. I egenerklæringen svarte han at han ikke kjente til tidligere vannskader. Ett år etter overtakelsen fant kjøperen råte under badegulvet og reklamerte til både Harry og forsikringsselskapet. Selskapet utbetalte prisavslag til kjøperen, og varslet senere at det ville kreve regress fra Harry.

Selskapet mente at Harry hadde holdt tilbake opplysninger om en lekkasje han hadde fått utbedret noen år tidligere. Harry mente at han hadde glemt det, siden skaden var reparert og aldri kom tilbake.

Harry gjorde tre ting. Han leste vilkårene og fant at regress var begrenset til bestemte tilfeller. Han samlet fakturaen for reparasjonen og egne notater fra den gang. Og han svarte skriftlig at han ikke hadde noen hensikt om å skjule noe, forklarte hva som skjedde, og ba om at selskapet begrunnet hvorfor det mente at forholdet var relevant for egenerklæringen. Se regress for en tidligere vannskade du glemte.

Han tenkte at spørsmålet ble om en glemt, utbedret skade er å «holde tilbake» eller gi uriktige opplysninger, og at vilkårene og selskapets bevis ville avgjøre det. Da selskapet ikke trakk kravet, sendte han saken til Finansklagenemnda.

Klage, foreldelse og når det kan bli straffesak

Finansklagenemnda Eierskifte behandler uenigheter om forsikring for boligselgere og boligkjøpere, og krav om å få penger tilbake fra selger. Før du klager, må saken være behandlet av selskapet. Nemnda beskriver tvisteløsningen som gratis, og avgjørelsene er rådgivende. Et selskap som ikke vil følge en avgjørelse, må varsle innen en angitt frist, ellers er det bundet. Fremtind sier at du må klage til nemnda eller domstolene senest seks måneder etter at du mottok avslaget på dekning. Nemnda oppgir ingen fast klagefrist for regress på sidene som er lest, så klag raskt og innen fristen i brevet. Se regressaken i nemnda: slik forsvarer selger seg.

Foreldelse er dårlig regulert for regress. Foreldelsesloven § 8 gjelder regress mellom medskyldnere, og der er fristen ett år etter betalingen. Om selskapets krav mot deg foreldes etter den regelen, er ikke direkte regulert, så det kan gjelde korte frister. Erkjenner du kravet, for eksempel ved å love betaling, avbrytes foreldelsen og en ny frist begynner å løpe. Se når er regresskravet mot selger foreldet og forsikringen krever regress flere år etter salget.

Kan en regressak bli straffesak? Bedrageri krever forsett om uberettiget vinning, og straffes med bot eller fengsel inntil 2 år, jf. straffeloven § 371. En regressak er som hovedregel et sivilt krav om penger. Se kan en regressak bli til en straffesak og svik ved boligsalg: hva betyr det juridisk.

Er selger død, avhenger arvingenes ansvar av hvordan boet skiftes. Se regresskrav rettet mot dødsboet og arvingene. Kan du ikke betale hele summen, se betalingsplan når du ikke kan betale regressen.

Kort oppsummert

• Regress boligselgerforsikring betyr at selskapet krever tilbake det det betalte kjøperen, og det krever normalt at du har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger, eller brutt vilkårene.
• Hvor mye skyld som kreves, følger av vilkårene i din forsikring og forsikringsavtaleloven, så les dem.
• Meld kravet til selskapet uten ugrunnet opphold, og ikke innrøm ansvar eller forhandle med kjøperen uten samtykke.
• Ved regress boligselgerforsikring kan du klage til Finansklagenemnda etter at selskapet har behandlet saken.