Egenerklæringen din brukt som bevis mot deg
Egenerklæringen din er et skriftlig bevis for hva du opplyste som selger, og både kjøperen og forsikringsselskapet kan bruke den mot deg hvis svarene viser seg å være uriktige eller ufullstendige. Opplysninger du gir, får betydning for om boligen har en mangel, og de kan være grunnlaget når selskapet krever regress. Svarene dine er likevel ikke et endelig fasitsvar. Det avgjørende er hva du visste, hva du svarte, og om svaret kan sies å være riktig ut fra spørsmålet.
Hvorfor egenerklæringen blir et sentralt bevis
Egenerklæringsskjemaet fyller du ut før salget. Skjemaet er ofte selskapets eget, og selskapet krever at det ikke er eldre enn 12 måneder ved budaksept. Det er ikke en formalitet. Svarene dine blir liggende i saken som skriftlige opplysninger fra deg, og de kan ikke lett tas tilbake.
Avhendingslova sier at boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Det gjelder hvis opplysningen virket inn på avtalen og ikke er rettet tydelig i tide. Opplysninger i annonse og salgsprospekt som gis på vegne av selgeren, regnes som selgerens egne. Egenerklæringen er derfor et av de første dokumentene som blir lagt frem, både av kjøperen og av selskapet.
Slik gikk det for Sveinung
Sveinung solgte en enebolig i 2025. I egenerklæringen hadde han krysset av for at han ikke kjente til fukt eller lekkasjer. Kjøperen oppdaget fukt i kjelleren og fikk dekket kostnadene gjennom forsikringen. Da selskapet kom med regresskrav, la det frem egenerklæringen og pekte på avkryssingen.
Sveinung hadde faktisk hatt en våt kjellervegg etter kraftig regn i 2018, men hadde fått utbedret dreneringen samme år og aldri sett problemet igjen. Han la frem regningen fra drenering, bildene og tilstandsrapporten, og forklarte at han oppfattet spørsmålet som «kjenner du til pågående fukt». Selskapet vurderte forklaringen og regningen og kom til at det ikke var holdepunkter for å si at han hadde tiet om noe han visste var et problem. Regresskravet ble frafalt.
Hva selskapet kan bruke egenerklæringen til
Selskapet kan bruke svarene på flere måter. Hos Gjensidige kan selskapet søke regress mot selgeren når utbetalingen skyldes at selgeren har holdt tilbake eller gitt ufullstendige, uriktige eller misvisende opplysninger. Hos Fremtind er regress begrenset til blant annet mislighold av opplysningsplikten. Egenerklæringen er i begge tilfeller det naturlige dokumentet å sammenligne med det som viste seg å være riktig.
Selskapet kan også bruke svarene til å vurdere om forsikringen ble tegnet på riktig grunnlag. Forsikringstakeren skal gi riktige og fullstendige svar på selskapets spørsmål om risikoen. Har noen svikaktig forsømt dette, er selskapet uten ansvar overfor forsikringstakeren. Ved annen forsømmelse kan ansvaret settes ned eller falle bort etter skyldgrad og betydning. Skjemaet kan både avgjøre hva kjøperen får, og hva selskapet krever tilbake.
Hva som taler for deg: presisjon, tid og hva du visste
Et svar er ikke uriktig bare fordi det senere viser seg at det var en feil. Se på hva spørsmålet faktisk spurte om, og hva du kjente til da du svarte. Svarte du «nei» til «kjenner du til fukt», mens du aldri hadde sett fukt, er det noe annet enn å ha en rapport i skuffen som beskriver problemet.
Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende noe han kjente til, eller måtte kjenne til, da avtalen ble inngått. Kjøperen regnes også for å kjenne til det som tydelig går frem av en tilstandsrapport. Det hjelper deg, men gjelder ikke uten videre overfor selskapet, og selgerens opplysningsplikt går foran. Beskriver rapporten forholdet tydelig og kjøperen fikk den, kan det svekke kravet. Har du selv fylt ut et upresist svar, kan du lese mer i Egenerklæringen min var upresis — hva risikerer jeg?.
Slik sikrer og bruker du beviser selv
Ta vare på alt fra salget: egenerklæringen, tilstandsrapporten, salgsoppgaven, meldinger til og fra megleren og regninger fra håndverkere. Skriv ned hva du husker om hvordan du forsto hvert spørsmål. Bildene fra tiden du bodde der kan vise tilstanden på ulike tidspunkter. Hvordan du sikrer bevis, forklares i Hvordan sikrer jeg bevis i en boligtvist?, og hvor mye bevis som kreves, er forklart i Sannsynlighetsovervekt: hvor mye bevis er «nok»?.
Skriver du svar til selskapet, hold deg til det som står i dokumentene. Bruk ikke uttrykk som gir mer enn du vet, og erkjenn ikke kravet i første brev. Går du til FinKN Eierskifte, behandler nemnda krav om å få penger tilbake fra selger. Kravet må først være behandlet av selskapet, og klagen bør sendes raskt og innen fristen i avslagsbrevet. Hva regressen bygger på i det store bildet, står i guiden om regress fra boligselgerforsikringen.
Kort oppsummert
- Egenerklæringen er et skriftlig bevis for hva du som selger opplyste, og den kan brukes mot deg av både kjøperen og selskapet.
- Opplysninger du gir, kan gjøre boligen mangelfull hvis de er uriktige og virket inn på avtalen.
- Vilkårene i din forsikring avgjør hvor mye skyld selskapet må kunne vise før det krever regress.
- Et upresist svar er ikke det samme som at du visste, så dokumenter hva du kjente til.
- Samle rapporter, regninger og meldinger fra salget før du svarer på kravet.