Regress når du «burde ha visst» om feilen

Hva «burde ha visst» betyr for selgeren

Avhendingslova (loven om salg av fast eiendom) sier at boligen har en mangel når kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. I dagligtale er det de som visste eller burde ha visst. Tanken er at du ikke kan gjemme deg bak at du aldri åpnet en rapport eller aldri spurte håndverkeren, når feilen lå der for den som så etter.

Det avgjørende er hva du kunne og burde ha forstått ut fra det du hadde sett, hørt og lest. Har du fått en rapport som nevner fuktskader, en regning som beskriver et rørbrudd eller en beskjed fra naboen om lukt, taler det for at du hadde grunn til å vite. Har du aldri hatt noe slikt i hendene, står saken annerledes.

Slik gikk det for Frøya

Frøya solgte en tomannsbolig i 2024. Etter overtakelsen viste det seg at bad i første etasje var lagt uten membran, og kjøperen fikk dekket utbedringen gjennom forsikringen. Selskapet sendte regresskrav med begrunnelsen at Frøya burde ha visst om det.

Frøya hadde kjøpt boligen fem år tidligere med et ferdig oppusset bad, og hadde ingen dokumentasjon fra den tidligere eieren. Hun hadde aldri sett under fliskene, og det hadde ikke vært lekkasjer. Hun svarte at hun ikke hadde noe grunnlag for å vite, og at hun hadde svart ærlig på spørsmålene i egenerklæringen. Selskapet ga seg ikke helt, men reduserte kravet betydelig etter en runde med utveksling av dokumenter, og saken endte med et forlik.

Slik vurderer selskapene opplysningsplikten ulikt

Regress etter «burde ha visst» er ikke en egen regel i loven. Det er forsikringsselskapets vilkår som sier når det kan kreve penger tilbake fra deg. Hos Fremtind er regress begrenset til tilfeller der selgeren har misligholdt opplysningsplikten, kjøpt forsikring i strid med vilkårene, oversittet meldefristen eller ikke oppfylt andre plikter. Hos Gjensidige knyttes regress til at selgeren har holdt tilbake eller gitt ufullstendige, uriktige eller misvisende opplysninger.

Hvor mye skyld som kreves, varierer altså, og vilkårene avgjør. Les setningen i din avtale som beskriver når selskapet kan gå på deg. Merk deg om den bruker ord som «forsettlig», «grovt uaktsomt» eller bare «uriktige opplysninger». Den ordlyden bestemmer hvor mye selskapet må vise. Utbetalingen til kjøperen tar ikke bort selskapets regressmulighet, men den gjør heller ikke regressen automatisk. Vil du se det store bildet, finnes det en oversikt over når selger må betale regress.

Slik viser du at du ikke hadde grunn til å vite

Det du kan gjøre, er å dokumentere hva du faktisk hadde tilgang til. Hent frem egenerklæringen, tilstandsrapporten og salgsoppgaven. Sjekk hva du svarte, og om svaret var riktig ut fra det du visste den gangen. Et upresist svar er ikke det samme som at du burde ha visst.

Tenk gjennom disse spørsmålene: - Hvilke rapporter, regninger eller meldinger hadde du fått der forholdet var omtalt? - Var forholdet synlig eller merkbart i den tiden du bodde der? - Hadde du leid inn håndverkere som kunne ha oppdaget det? - Sto forholdet i tilstandsrapporten som kjøperen fikk?

Kjøperen regnes for å kjenne til det som tydelig går frem av en tilstandsrapport, og det kan svekke grunnlaget for kravet mot deg. Det er ingen garanti, for selgerens opplysningsplikt begrenses ikke av kjøperens kunnskap. Men det er et argument når selskapet skal vurdere om det er grunnlag for å ta pengene tilbake.

Hva du gjør når selskapet bruker «burde ha visst» mot deg

Svar skriftlig og bestrid det som ikke stemmer. Legg ved dokumentene som viser hva du hadde av kunnskap, og be selskapet forklare hvilke faktiske forhold det mener du burde ha oppdaget. Ikke erkjenn kravet i første svar, siden det kan avbryte foreldelsen og gi selskapet en ny frist.

Blir dere ikke enige, kan du klage til FinKN Eierskifte, som behandler krav om å få penger tilbake fra selger. Kravet må først være behandlet av selskapet, og klagen bør sendes raskt og innen fristen i avslagsbrevet. Er beløpet stort og du ikke kan betale alt, kan du prøve å få til en betalingsplan for regressen. Er feilen laget av en håndverker, bør du også vurdere kravet mot ham. Det finnes eget stoff om en tidligere vannskade du glemte.

Kort oppsummert

• Regress når du burde ha visst om feilen er ikke bestemt av loven alene, men av vilkårene i din boligselgerforsikring.
• Fremtind og Gjensidige formulerer regressgrunnlaget ulikt, så les din egen avtale.
• Du må ikke ha visst alt, men du kan ikke se bort fra det rapporter, regninger og egne observasjoner viste.
• Dokumenter hva du hadde av kunnskap, og svar skriftlig uten å erkjenne kravet.
• Uenighet om regressen kan prøves i FinKN Eierskifte.