Svik ved boligsalg: hva betyr det juridisk?

Hva svik betyr i sivilrett

Avtaleloven § 30 sier at en erklæring som er fremkalt ved svik fra motparten, ikke binder. Den som svikaktig har gitt uriktige opplysninger eller fortiet forhold, anses å ha fremkalt erklæringen. Svik er altså bevisst uærlighet, at noen med vilje villeder for å få en avtale i stand.

Forskjellen til vanlig mangel er at selgeren visste. Kjøperen kan kreve prisavslag eller erstatning for en mangel selv om selgeren var i god tro. Ved svik kommer flere regler inn i bildet, og motparten kan ikke gjemme seg bak dem.

Dette er den sivilrettslige siden, og den er den som oftest kommer opp i boligtvister. Selgeren kan for eksempel ha sagt at det ikke har vært lekkasjer, mens han visste at kjelleren hadde stått under vann. Da er det ikke bare en mangel, men en villedning som gir kjøperen en sterkere stilling. Et forhold kan i tillegg være straffbart som bedrageri, men det krever en egen vurdering.

Hvordan svik endrer reglene for selgeren

Flere av selgerens forsvar faller når han har vært uærlig. Etter avhendingslova § 3-10 andre ledd kan ikke selgeren si at kjøperen burde oppdaget feilen ved undersøkelse, hvis selgeren selv har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro.

Det samme gjelder fristene. Reklamasjonsfristene i § 4-19 kan ikke brukes mot kjøperen hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro (§ 4-19 tredje ledd). Selger kan derfor ikke stole på at tiden har gått.

Selv «solgt som den er» hjelper ikke selgeren som har holdt noe skjult. Reglene om det står i spørsmålet om «solgt som den er» ved boligkjøp, og opplysningsplikten er beskrevet i selgers opplysningsplikt ved boligsalg.

Svik, grov uaktsomhet og vanlig slurv

Tre nivåer er lette å blande, og selgere blir ofte redde for at et regresskrav betyr at de er stemplet som bedragere. Slik er det ikke. Vanlig uaktsomhet er at du burde vært mer forsiktig. Grov uaktsomhet er et markert avvik fra forsvarlig atferd. Svik er at du visste og valgte å villede.

Forsikringsselskapene bruker egne formuleringer i regressaker. Fremtind knytter regress til mislighold av opplysningsplikten, og Gjensidige til at selger har holdt tilbake eller gitt ufullstendige eller misvisende opplysninger. Skyldkravet kan variere fra selskap til selskap, og vilkårene avgjør. En regressak forutsetter altså ikke at det er svik.

I artikkelen om grov uaktsomhet for en boligselger finner du hvor grensen går mellom slurv og noe verre.

Slik gikk det for Frode

Frode solgte en bolig der kjelleren hadde stått under vann etter store regnskyll. Han pusset opp, malte og la nye lister. I egenerklæringen skrev han at det ikke hadde vært vannskader. Kjøperen fikk kort tid etter overtakelsen fukt i veggene.

Kjøperen fant en e-post der Frode hadde skrevet til en nabo om «vannet som sto i kjelleren». Da forsikringen utbetalte, og selskapet krevde regress, var e-posten avgjørende. Frode kunne ikke si at han hadde glemt det, for han hadde skrevet om det få uker før salget.

Selskapet holdt fast ved kravet, og Frode kunne ikke bruke at kjøperen hadde kunnet oppdaget fukten selv. Han endte med å betale.

Slik beviser kjøperen svik, og hva du gjør som selger

Svik er vanskelig å bevise fordi det handler om hva selgeren tenkte. Kjøperen kan sjelden vise dette direkte, og domstoler og nemnder ser derfor på summen av det som er kjent. Én uklar e-post er sjelden nok, mens flere samsvarende tegn kan være det. Kjøperen bruker derfor indisier: e-poster, meldinger, kvitteringer, tidligere forsikringsmeldinger og tegn til at noe er dekket over. Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at selgeren visste.

Er du beskyldt for svik, gå gjennom hva du kunne og hva du skrev. Se på hvordan egne notater kan brukes i saken i saken om egne notater og e-poster som bevis i regressaken, og hva som gjelder når selskapet mener du holdt noe tilbake, i saken om at forsikringen mener du holdt tilbake opplysninger. Er du usikker på hvor du står i selve regressaken, hjelper pilaren om regress.

Kort oppsummert

• Svik ved boligsalg betyr at selgeren bevisst villedet kjøperen, og det er mer enn slurv eller glemsel.
• Etter avtaleloven § 30 binder ikke en erklæring som er fremkalt ved svik.
• Ved svik kan ikke selgeren bruke at kjøperen burde oppdaget feilen eller reklamerte for sent.
• Regress fra forsikringsselskapet forutsetter ikke svik, men kan komme ved mangelfulle opplysninger.
• Kjøperen må sannsynliggjøre svik, ofte ved hjelp av e-poster og tidligere meldinger.