Hjelper det at megleren rådet deg til ikke å nevne feilen?

Meglerens råd og selgerens opplysningsplikt

Etter avhendingslova har boligen en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold som selgeren kjente til eller burde kjent til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Plikten er selgerens. Det endrer seg ikke fordi en megler har foreslått å la være å nevne noe.

Megleren skal etter eiendomsmeglingsloven opptre i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for begge parters interesser, og gi begge råd og opplysninger av betydning for handelen. Megleren skal også sørge for at kjøperen skriftlig får opplysninger han har grunn til å regne med å få. Et råd om å tie kan derfor være i strid med det megleren selv skal gjøre. At megleren har gjort en feil, sletter likevel ikke din plikt overfor kjøperen.

Slik gikk det for Gudrun

Gudrun solgte en enebolig i 2024. Under salgsprosessen nevnte hun overfor megleren at kjelleren hadde vært våt etter kraftig regn for noen år siden. Megleren svarte at det var «gammel historie» og at det ikke var nødvendig å ta det med i salgsoppgaven. Etter overtakelsen viste kjelleren seg å ha fuktskader, og forsikringen betalte kjøperen. Selskapet krevde deretter regress fra Gudrun.

Gudrun viste til meglerens råd. Selskapet svarte at det var hennes egne svar i egenerklæringen som var avgjørende, og at rådet ikke endret hva hun visste. Hun ble derfor ikke frikjent, men fikk kravet redusert etter en runde med forhandlinger. Saken mot megleren ble behandlet separat i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Hva meglerens råd kan bety for regressen

Regresskravet retter seg mot deg og bygger på forsikringsvilkårene. Hos Gjensidige kan selskapet kreve regress når utbetalingen skyldes at selgeren har holdt tilbake eller gitt ufullstendige, uriktige eller misvisende opplysninger. Hos Fremtind knyttes regress blant annet til mislighold av opplysningsplikten. I begge tilfeller er det din opplysningsplikt som er utgangspunktet, ikke meglerens.

Meglerens råd er likevel relevant i vurderingen av skyld. Har du fulgt et råd fra en profesjonell som skal ivareta begge parter, kan det tale for at du ikke handlet i ond tro. Hvor mye vekt rådet får, varierer med vilkårene og med hvor tydelig du fortalte om feilen. Hvor stor skyld som kreves, følger av det enkelte selskapets vilkår, og du kan lese mer i Regress når du «burde ha visst» om feilen. Hva som kreves av skyld hos selgeren, er også forklart i Hva er grov uaktsomhet for en boligselger?.

Kan du holde megleren ansvarlig?

Meglerens erstatningsansvar overfor selger og kjøper er ikke særskilt regulert i eiendomsmeglingsloven. Det avhenger av om megleren har brutt god meglerskikk. Brøt megleren pliktene sine, kan du ha et krav mot foretaket. Meglerforetak må stille sikkerhet, og skadelidte kan kreve dekning direkte fra sikkerhetsstilleren uten først å gå mot foretaket.

Du kan også klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Selger, kjøper og interessent har som regel klagerett, og det koster ingenting å klage. Før klagen sendes, må du forsøke å komme til enighet med meglerforetaket direkte. Nemndas avgjørelse er rådgivende. Ved ikke ubetydelig pliktforsømmelse kan oppdragsgiveren dessuten kreve vederlaget satt ned eller bortfalt. Les mer i Kan jeg kreve erstatning fra megleren?.

Slik sikrer du bevis for hva megleren sa

Rådet fra megleren hjelper bare hvis du kan vise hva som ble sagt. Se gjennom e-poster, meldinger og notater fra salgsprosessen. Skriv ned dato, sted og hva som ble sagt mens du fortsatt husker det. Ta vare på utkast til salgsoppgaven og alle versjoner, siden de kan vise hva du ba om å få med.

Send deretter selskapet en skriftlig redegjørelse med dokumentene og forklar hva du opplyste megleren om. Ikke erkjenn regresskravet i første svar. Du kan gjerne be selskapet oppgi hva det mener du burde ha opplyst kjøperen om, og hvorfor. Hvordan du bygger saken mot selskapet, er også forklart i guiden om regress fra boligselgerforsikringen. Vurderer du å gå til megleren, se om megleren visste om feilen, som gjelder kjøperens side av saken.

Kort oppsummert

• At megleren rådet deg til å tie, fjerner ikke din opplysningsplikt som selger.
• Regress bygger på vilkårene i din forsikring og på hva du selv visste og svarte.
• Meglerens råd kan tale for at du ikke handlet uærlig, men det frikjenner deg ikke automatisk.
• Megleren kan holdes ansvarlig hvis god meglerskikk er brutt, og du kan klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.
• Ta vare på e-poster og notater som viser hva du sa til megleren og hva megleren svarte.