Hva er grov uaktsomhet for en boligselger?
Grov uaktsomhet for en boligselger betyr at selgeren har opptrådt sterkt klanderverdig, altså langt under det som kan forventes av en vanlig aktsom person. Det er mer enn en vanlig glipp, men mindre enn å lyve bevisst. Begrepet spiller en rolle flere steder når du selger bolig, blant annet for om kjøper kan klage for sent, og for om selgeren risikerer å måtte betale tilbake til forsikringsselskapet. Hva som er nok i ditt tilfelle, avhenger av vilkårene i forsikringen og av hva du visste.
Hva betyr grov uaktsomhet for en boligselger?
Uaktsomhet betyr at du burde ha handlet annerledes. Vanlig uaktsomhet er en forglemmelse eller slurv. Grov uaktsomhet er noe annet: du har unnlatt noe så åpenbart at det er sterkt klanderverdig. Ofte handler det om at du burde ha forstått at noe var galt, men lot være å gjøre noe med det.
Loven gir ikke en fast definisjon av begrepet for boligselgere. Det er en helhetsvurdering av hva du visste, hva du burde ha forstått, og hvor tydelig det var. Derfor kan du ikke lese deg fram til et svar på ett enkelt spørsmål. Jo mer selger visste eller burde ha visst, og jo tydeligere risikoen var, jo nærmere kommer man grov uaktsomhet.
Grov uaktsomhet ligger under forsett (bevisst å gjøre noe galt) og over vanlig uaktsomhet. Uærlighet og handling i strid med god tro hører ofte sammen med grov uaktsomhet i lovteksten, og disse ordene brukes gjerne sammen.
Hvor spiller grov uaktsomhet inn i avhendingslova?
Begrepet dukker opp på flere viktige steder i avhendingslova (loven om kjøp og salg av fast eiendom). Alle handler om at selger mister et vern han ellers ville hatt: - Kjøper kan ikke gjøre gjeldende det han burde ha oppdaget ved en undersøkelse av eiendommen. Det gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro (§ 3-10 andre ledd). - Selger kan normalt påberope at kjøper reklamerte for sent. Det gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro (§ 4-19 tredje ledd). - Kjøper mister normalt kravet på retting hvis han ikke melder fra i tide. Selger kan ikke påberope dette hvis han har vært grovt uaktsom (§ 4-11). - Kjøper mister normalt retten til å heve hvis han ikke sier fra innen rimelig tid. Også dette gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig (§ 4-13 andre ledd).
For selger betyr det at grov uaktsomhet kan gi kjøper lengre tid, flere krav og større handlingsrom. Ytterfristen på fem år etter overtakelsen er også omtalt i § 4-19.
Grov uaktsomhet og regress fra forsikringsselskapet
Har du boligselgerforsikring, er det forsikringsselskapet som normalt dekker kjøperens krav. Selskapet kan i noen tilfeller kreve pengene tilbake fra deg. Det kalles regress.
Hvor stor skyld som kreves for regress, følger av det enkelte selskapets vilkår og av forsikringsavtaleloven. Vilkårene er ulike. Ett selskap knytter regress til at selger har misligholdt opplysningsplikten. Et annet knytter det til at selger har holdt tilbake, eller gitt ufullstendige, uriktige eller misvisende opplysninger om eiendommen. Om grov uaktsomhet er et krav, varierer. Vilkårene avgjør derfor, og du må lese dine egne.
I skadeserstatningsretten finnes det også en hovedregel om at selskaper som har dekket en skade, bare kan gå på skadevolderen hvis skaden er voldt forsettlig eller grovt uaktsomt, eller i yrke eller næring. Om og hvordan den gjelder for boligselgere, bør du ikke ta for gitt.
Slik gikk det for Torleif
Torleif solgte en enebolig med boligselgerforsikring. Han visste at det hadde vært fuktflekker i kjelleren og hadde tørket dem opp selv for noen år siden. Han skrev ikke noe om det i egenerklæringen, fordi han «trodde det var ordnet».
Kjøperen fant senere en omfattende fuktskade i kjelleren. Forsikringsselskapet betalte og sendte deretter et regresskrav mot Torleif. De mente han hadde holdt tilbake opplysninger.
Her var spørsmålet om Torleif hadde vært grovt uaktsom. Han hadde visst om fukten og hadde valgt å ikke skrive noe. Han hevdet at han trodde saken var løst. Det var et argument for vanlig uaktsomhet, ikke for bevisst svik. Men en selger som vet om et fuktproblem og lar være å opplyse om det, ligger farlig nær grov uaktsomhet.
Torleif leste vilkårene og svarte selskapet skriftlig med sin forklaring. Utfallet ville avhengt av om vilkårene krevde grov uaktsomhet eller lot mindre gå an.
Hvordan unngår du å bli beskyldt for grov uaktsomhet?
Det enkleste er å gi riktige og fullstendige opplysninger. Forsikringsavtaleloven krever at du gir riktige og fullstendige svar på selskapets spørsmål om risikoen. I praksis betyr det: - Fyll ut egenerklæringen nøye, og skriv det du vet, også om skader som er utbedret. - Dokumenter utbedringer med bilder, fakturaer og rapporter. - Er du i tvil om noe har betydning, ta det med heller enn å utelate det. - Ikke innrøm ansvar eller forhandle med kjøper uten å ha gitt forsikringsselskapet beskjed, hvis du har boligselgerforsikring. - Meld et krav til selskapet uten ugrunnet opphold. Et selskap kan være fritt hvis kravet ikke er meldt innen ett år etter at du fikk kunnskap om forholdene.
Kravet fra kjøper kan bli stort. Forsikringen har også en øvre grense, og krav utenfor dekningen er ditt ansvar.
Les mer om regress fra boligselgerforsikringen, om når forsikringen mener du holdt tilbake opplysninger og om hvordan du svarer på et regresskrav. Se også regress når du burde ha visst om feilen.
Kort oppsummert
- Grov uaktsomhet selger betyr sterkt klanderverdig opptreden, mer enn slurv men mindre enn bevisst svik.
- For boligselgere kan grov uaktsomhet gi kjøper lengre frister og flere krav.
- Om forsikringsselskapet kan kreve regress, avhenger av vilkårene i din forsikring.
- Riktige og fullstendige opplysninger er den beste beskyttelsen.
- Dokumenter utbedringer og meld krav til selskapet uten ugrunnet opphold.