Når boligsalget ryker før overtakelse: kjøper, selger eller megler?

Slik ryker boligsalget: var avtalen bindende

Alt avhenger av om det faktisk var en avtale. En bolighandel kan være muntlig, men loven sier at avtalen skal settes opp skriftlig når en av partene krever det. Megleren skal opprette en skriftlig kjøpekontrakt med alle vesentlige vilkår, og han skal bare formidle skriftlige bud, aksepter og avslag. Handelen er kommet i stand når partene er endelig bundet, og først da har megleren normalt krav på vederlag.

Reglene i avtaleloven avgjør når det er en avtale:

• Har den som byr satt en akseptfrist, må aksepten være kommet fram før fristen er ute. En for sen aksept regnes som et nytt bud.
• Et avslag gjør at budet ikke lenger er bindende, selv om fristen ikke er ute.
• Et svar som ikke stemmer med budet, regnes som avslag kombinert med et nytt bud.
• Et bud kan kalles tilbake hvis tilbakekallet kommer fram før eller samtidig med at budet kommer til mottakerens kunnskap.

Hvert bud skal føres i en budjournal med tidspunkt, budgiver, beløp, forbehold, akseptfrist og tidspunkt for aksept eller avslag. Kjøper og selger skal få kopi av journalen uten ugrunnet opphold etter at handelen er kommet i stand. Be om den, for den viser hvem som sa hva og når.

Les mer om aksepten som kom etter budfristen, om selger som angret etter aksept og om budgiveren som vil trekke budet etter at selgeren har akseptert. Har kjøperen bare signert, og ikke selgeren, står svaret i kjøpekontrakten som mangler signatur fra den ene parten.

Avtalen kan settes til side i noen tilfeller

En avtale kan falle bort selv om begge har sagt ja. Avtaleloven har regler om at en erklæring ikke binder hvis den er fremtvunget ved trusler, fremkalt ved svik eller inneholder en feilskrift som mottakeren forsto eller burde ha forstått. Den som handlet på vegne av en annen uten fullmakt, kan bli erstatningsansvarlig. Avtalen kan også settes til side eller endres hvis det virker urimelig å gjøre den gjeldende, og en erklæring binder ikke hvis det ville stride mot redelighet eller god tro.

Dette er snevre unntak. Det er den som vil ut, som må vise at vilkårene er oppfylt. Situasjoner som ofte dukker opp, er budet lagt av feil person med BankID, du la bud på to boliger og fikk ja på begge og megleren presset deg til å by.

Slik gikk det for Idar

Idar kjøpte en leilighet for 4,1 millioner kroner. Budet hans var betinget av finansiering, og aksepten kom fra selgeren en fredag kveld på e-post. Mandagen svarte banken at lånet ikke kunne gis på de vilkårene han hadde regnet med. Idar skrev til megleren at han trakk seg fordi han «ikke fikk lån».

Megleren svarte at et forbehold om finansiering bare gjelder hvis det står i budet og aksepten. Idars bud hadde forbeholdet, men fristen for å avklare det var utløpt fredag klokken 15. Idar hadde dermed ikke rett til å gå ut på det grunnlaget. Selgeren la ut leiligheten igjen og krevde erstatning for tapet ved at salget måtte gjøres om. Idar endte med å forhandle med selgeren om et beløp som dekket rentetap og meglerkostnader, men ikke prisforskjellen, siden leiligheten ble solgt til samme pris. Hadde han trukket seg før aksepten kom, hadde det ikke kostet noe.

Når kjøperen svikter

Betaler ikke kjøperen eller overtar han ikke som avtalt, kan selgeren kreve at handelen gjennomføres, heve avtalen, kreve erstatning og kreve renter. Selgeren kan heve når betalingsforsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller hvis kjøperen ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist selgeren har satt. Er det klart før oppfyllelsestiden at kjøperen ikke vil oppfylle, kan selgeren heve med en gang. Etter at skjøtet er tinglyst eller gitt kjøperen, eller kjøperen har overtatt, kan selgeren normalt ikke heve.

Hva erstatningen blir, er en konkret vurdering. Loven har ingen egen regel om dekningssalg. Selgerens krav bygger på erstatningsreglene, og han må begrense tapet med rimelige tiltak. Erstatningen kan settes ned hvis den vil virke urimelig. Se mer i selger krever erstatning fordi kjøperen trakk seg, i kjøper fikk ikke lån likevel og i finansieringsforbeholdet holdt ikke – hvem taper. Prisen for å bryte kontrakten er nærmere beskrevet i hva det koster å bryte en kjøpekontrakt for bolig.

Når selgeren svikter

Gir ikke selgeren fra seg skjøte eller bruken til rett tid, kan kjøperen kreve oppfyllelse, heve, kreve erstatning og holde tilbake kjøpesummen. Kjøperen kan heve når forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller hvis selgeren ikke overlater boligen innen en rimelig tilleggsfrist. Selgeren skal melde fra hvis han blir hindret, ellers kan kjøperen kreve erstatning for tap som kunne vært unngått.

Solgte selgeren til en annen etter at du fikk aksept, må du ta stilling til hvem som har rett. Les selger solgte til en annen etter at du fikk aksept. Ved salg i borettslag kan forkjøpsrett stoppe handelen: forkjøpsrettshaveren overtar kjøperens rettigheter, og borettslaget har normalt tjue dager fra det fikk skriftlig melding. Ved konsesjonspliktig erverv gjelder egne søknadsfrister, og kommunen kan ha egne regler. Se noen brukte forkjøpsretten etter at du vant budrunden og konsesjonen ble avslått etter at kontrakten var signert. Ryker salget fordi nabosalget sprakk, se kjøpte ny bolig før den gamle var solgt.

Megleren: honorar og ansvar

Megleren skal opptre etter god meglerskikk og ivareta begge parters interesser. Han skal kontrollere kjøperens finansiering før handelen sluttes, og hvis han ikke har gjort det, skal selgeren få skriftlig orientering om hvorfor og hvilke konsekvenser det kan ha. Han skal ikke formidle bud der budet eller forbehold i budet holdes skjult for andre budgivere, og han kan ikke binde oppdragsgiveren overfor andre uten særskilt fullmakt. Er noe av dette brutt, kan du klage.

Oppdragsgiveren kan holde tilbake så mye av vederlaget som sikrer kravet hans ved meglerens mislighold, og kan kreve vederlaget satt ned ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Hva som skjer med honoraret når handelen senere heves, er ikke særskilt regulert, og oppdragsavtalen avgjør mye. Ved erstatningsansvar for megleren kommer det an på om han har brutt god meglerskikk. Se meglerens honorar når salget ryker, megleren som glemte å formidle aksepten og megleren hadde en interessekonflikt.

Klagen går til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Det koster ingenting å klage, men du må først forsøke å bli enig med meglerforetaket. Nemndas avgjørelse er rådgivende. Klagen bør ha med oppdragsavtale, salgsoppgave, kjøpekontrakt, budjournal og oppgjørsoppstilling. Se klage på megleren til Reklamasjonsnemnda.

Kort oppsummert

• Når boligsalget ryker, avgjør det om partene var endelig bundet, og om det var kjøper, selger eller megler som svarte for feilen.
• Før aksept og bindende avtale kan begge normalt trekke seg uten følger, men aksepten må komme innen fristen.
• Etter bindende avtale kan den som svikter, bli møtt med heving, erstatning og krav om renter.
• Megleren svarer bare hvis han brøt god meglerskikk, og du kan klage gratis til Reklamasjonsnemnda.
• Sikre dokumentasjon på bud, aksept og frister med en gang, fordi det er den som har brutt avtalen, som har bevisproblemene.