Du la bud på to boliger og fikk ja på begge

Slik oppstår det: bud på to boliger og ja på begge

Mange legger inn bud på flere boliger fordi de er redd for å stå uten. Når begge selgerne aksepterer innen fristene, er det inngått to bindende avtaler (avtaleloven § 2). At du bare trengte én bolig, endrer ikke det. Avtalen kan være muntlig, men skal settes opp skriftlig hvis en part krever det (avhendingslova § 1-3), og megleren formidler bud og aksepter skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-8).

Et bud kan bare kalles tilbake hvis tilbakekallet kommer fram før eller samtidig med at budet kommer til selgerens kunnskap (avtaleloven § 7). Etter aksept er det for sent. Er du i tvil om du er bundet, les Er et bud bindende?.

Forbehold kan redde deg fra den ene avtalen

Har du lagt inn et forbehold i budet, for eksempel om at du får solgt din egen bolig, at du får lån eller at du får godkjent tilstandsrapporten, er det forbeholdet som avgjør om avtalen er endelig. Er det ikke oppfylt innen fristen som er avtalt, er du normalt ikke bundet. Les Hva er et forbehold i et bud, og hvordan bruker jeg det riktig?.

Hadde du ikke tatt forbehold, bærer du risikoen. Da er begge avtaler bindende. Sjekk alltid budet og aksepten for forbehold før du regner med å komme deg ut. Prøver du å bruke forbeholdet som en unnskyldning uten reell grunn, kan selgeren bruke det mot deg.

Slik gikk det for Bernt

Bernt la inn bud på en leilighet i sentrum til 3 900 000 kroner og samme kveld på en litt større til 4 300 000 kroner. Begge selgerne sa ja innen fristen, og ingen av budene hadde forbehold. Bernt ville egentlig bare ha den største.

Han ringte selgeren av den minste leiligheten og forklarte situasjonen, og fulgte opp med en skriftlig melding. Selgeren sa han ikke ville frigi ham uten kompensasjon. Etter forhandlinger ble de enige om at selgeren la boligen ut igjen, og at Bernt dekket dokumenterte kostnader til ny visning og meglerens nye arbeid. Selgeren fikk solgt til nest høyeste budgiver, og Bernt slapp erstatningskrav.

Hva selgeren kan kreve hvis du trekker deg

Selgeren kan holde fast ved avtalen og kreve kjøpesummen (avhendingslova § 5-2). Han kan sette en rimelig tilleggsfrist og deretter heve avtalen (§ 5-3), og kreve erstatning for tapet (§ 5-4). Han kan ikke heve etter at du har overtatt boligen, med mindre han tok forbehold om det.

Loven har ingen egen regel om hvordan tapet beregnes hvis boligen selges på nytt. Selgeren må begrense tapet med rimelige tiltak, og erstatningen kan settes ned hvis den blir urimelig (§ 7-2). Blir kjøpesummen forsinket, kan han kreve forsinkelsesrente. Et tap kan være lavere pris ved nytt salg, ekstra kostnader for megler og visning, og renter. Hva som blir summen, er en konkret vurdering.

Slik kommer du deg ut i praksis

1. Gå gjennom begge budene og aksepter, og finn ut om noen av dem har forbehold som ikke er oppfylt.
2. Ring og skriv til selgeren du vil frigjøres fra, så tidlig som mulig, og skriv ned det som blir sagt.
3. Tilby å dekke dokumenterte, rimelige kostnader mot en skriftlig avtale om at avtalen oppheves.
4. Sjekk finansieringen for den avtalen du beholder. Megleren skal kontrollere finansieringen din før handel sluttes (eiendomsmeglingsloven § 6-8), men det er din risiko om lånet ikke holder.
5. Ikke gjør noe med den andre boligen før du har fått frigjøringen på plass skriftlig.

Ofte er det billigere å forhandle raskt enn å vente på et krav. Vent du lenge, kan tapet bli større fordi salget forsinkes. Vil du ha begge boligene, må du selv klare finansieringen av begge. Har den ene selgeren solgt til en annen, er det Selger solgte til en annen etter at du fikk aksept som er relevant. Mer om hvordan salg kan ryke: pilaren om at boligsalget ryker.

Hvorfor det ikke hjelper å vente

Enkelte håper at problemet løser seg av seg selv, for eksempel ved at en av selgerne trekker seg. Selgerne er bundet på samme måte som deg, og de har ingen grunn til å trekke seg. Jo nærmere overtakelse, jo dyrere blir det å komme ut. Har du ennå ikke overtatt, kan du fortsatt forhandle. Etter overtakelse kan selgeren ikke lenger heve, men han kan kreve betaling og erstatning.

Samtidig har begge selgerne rett til å holde fast ved avtalene. Selv om du selger den ene boligen raskt, er du fortsatt selv bundet til den andre. Skriv derfor alltid til begge selgerne så tidlig som mulig, og hold dem orientert om hva du gjør. Da vil de senere ha vanskeligere for å hevde at du har vært passiv eller har tatt for lang tid på deg.

Kort oppsummert

• Har du fått ja på bud på to boliger uten forbehold, er du bundet til begge.
• Et forbehold som ikke er oppfylt, kan gjøre at den ene avtalen ikke binder deg.
• Trekker du deg fra den ene, kan selgeren kreve kjøpesummen, heve etter tilleggsfrist og kreve erstatning.
• Forhandle raskt om frigjøring mot dokumenterte kostnader når du har bud på to boliger.