Selger solgte til en annen etter at du fikk aksept

Hvem som får boligen ved dobbeltsalg av bolig

Selgeren kan ha inngått to avtaler om samme bolig. Begge kjøperne kan ha en gyldig avtale. Da blir spørsmålet hvem som får boligen, og det avgjøres i stor grad av tinglysingsreglene. Et registrert rettserverv går foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere (tinglysingsloven § 20). Har den andre kjøperen fått skjøtet registrert i grunnboken først, står han normalt sterkest.

Men det er et viktig unntak. Et eldre erverv går foran et yngre hvis den yngre erververen kjente til eller burde kjent til den eldre retten da hans rett ble registrert (tinglysingsloven § 21 første ledd). Visste den andre kjøperen at du hadde fått aksept, for eksempel fordi han var på visning sammen med deg eller fikk beskjed av megleren, kan dette endre utfallet. Hva han visste, må du kunne sannsynliggjøre.

Slik gikk det for Jostein

Jostein fikk aksept på en rekkehusleilighet til 4 100 000 kroner tirsdag. Fredag fikk han beskjed fra megleren om at selgeren likevel hadde solgt til en annen som hadde lagt inn et høyere bud onsdag. Skjøtet til den andre var allerede sendt til tinglysing.

Jostein hadde aksepten skriftlig, med tidsstempel tirsdag kl. 14.20. Budjournalen viste at selgeren hadde akseptert et nytt bud mens den første avtalen fortsatt stod. Boligen var da så godt som tapt, siden den andre kjøperen ikke visste om avtalen hans. Jostein gikk i stedet på selgeren og krevde erstatning for merkostnadene ved å kjøpe en tilsvarende bolig, og fikk et forlik der selgeren betalte dokumenterte utgifter.

Hva du kan kreve av selgeren

Leverer ikke selgeren til rett tid, kan du kreve oppfyllelse (avhendingslova § 4-2), heve (§ 4-3), kreve erstatning (§ 4-5) og holde tilbake kjøpesummen (§ 4-6). Kravet om oppfyllelse faller bort hvis selgeren har en hindring han ikke kan overvinne. Har han solgt og overdratt boligen til en annen, kan det være slik en hindring. Da er heving og erstatning det realistiske.

Erstatning for direkte tap kan kreves selv uten skyld hos selgeren, men ved dobbeltsalg har selgeren nesten alltid skyld. Da dekkes også indirekte tap (§ 4-5 og § 7-1). Det kan være merprisen på en tilsvarende bolig, utgifter til midlertidig bosted eller tapt fortjeneste på et videresalg. Du må begrense tapet med rimelige tiltak (§ 7-2). Har du betalt et forskudd, har du panterett i boligen for kravet om å få det tilbake (§ 2-9).

Hva megleren har ansvar for

Megleren skal oppfordre selgeren til ikke å avtale direkte med budgivere (eiendomsmeglingsloven § 6-8 andre ledd). Han skal også formidle aksepter skriftlig og føre budjournal med tidspunkt for aksept og avslag (eiendomsmeglingsforskriften § 3-5). Formidlet megleren et nytt bud til selgeren uten å fortelle om avtalen din, kan det være brudd på god meglerskikk (eiendomsmeglingsloven § 6-3).

Om megleren er erstatningsansvarlig, avhenger av om han har brutt god meglerskikk og om det har gitt deg et tap. Meglerforetaket skal være tilsluttet en godkjent tvisteløsningsordning og stille sikkerhet for ansvaret (eiendomsmeglingsloven §§ 2-7 og 2-10). Les mer i Kan jeg kreve erstatning fra megleren? hvis du mener megleren har skyld.

Slik sikrer du saken din

Skriv til selgeren og megleren med en gang, og krev en skriftlig forklaring på hva som har skjedd. Be om kopi av budjournalen (eiendomsmeglingsforskriften §§ 3-5 og 6-4). Ta vare på aksepten, budet og all meldingsutveksling. Har selgeren ikke overlevert skjøte til den andre ennå, kan du oppfordre ham til å stanse, men det er selgeren og den andre kjøperen som avgjør om salget stopper.

Bestem deg tidlig for om du vil ha boligen eller pengene. Ligger det an til at du ikke får boligen, må du vurdere hva som er rimelig å gjøre for å redusere tapet. Er selgeren angrende, er det en annen situasjon, se Selger angret etter aksept – kan kjøper kreve å få boligen?. Kravene ved brudd før overtakelsen er samlet i pilaren om at boligsalget ryker.

Hva som skjer med forskudd og andre penger

Har du betalt noe til selgeren eller på klientkonto, er det ikke sikkert du får pengene tilbake automatisk. Har du betalt hele eller deler av kjøpesummen uten å ha fått skjøtet eller overtatt bruken, har du panterett i boligen for kravet om å få pengene tilbake (avhendingslova § 2-9). Ved heving faller partenes plikter bort, og hver part har krav på å få tilbake det som er ytt (§ 4-4). Du kan holde tilbake det du har mottatt til den andre gir fra seg sitt.

Har du hatt utgifter til tilstandsrapport, lånetakst, flyttebil eller dobbel husleie, kan de inngå i erstatningskravet hvis de er en direkte følge av at selgeren brøt avtalen. Regnskapet bør gjøres opp med kvitteringer. Gjør du det ryddig, får selgeren eller forsikringsselskapet minst mulig å diskutere. Skjer dobbeltsalget rett før overtakelse, kan tapet bli større, og da er det ekstra viktig at du dokumenterer hva du har gjort for å begrense det.

Kort oppsummert

• Ved dobbeltsalg av bolig avgjør tinglysing og den andre kjøperens kunnskap ofte hvem som får boligen.
• Du har et krav mot selgeren om oppfyllelse, heving og erstatning selv om boligen er borte.
• Selgerens skyld gir deg krav på også indirekte tap, begrenset av at du må redusere tapet.
• Megleren kan ha brutt god meglerskikk hvis han formidlet det andre budet uten å ta hensyn til din avtale.