Megleren presset deg til å by – kan du komme deg ut?
Har megleren presset deg til å by, er du likevel bundet hvis selgeren har akseptert, med mindre presset var så sterkt at det gir grunn til å sette avtalen til side. Vanlig salgspress, som å si at det er mange interesserte, er sjelden nok. Trusler, svik, utnyttelse av uerfarenhet eller uriktige opplysninger fra megleren er andre saker. Klagen på megleren kan du sende til Reklamasjonsnemnda, og du kan kreve erstatning hvis meglerens brudd har gitt deg et tap.
Hva som skiller press fra ugyldig påvirkning
Megleren er selgerens hjelper, og det er hans jobb å få et godt salg. Det er ikke ulovlig å si at boligen er populær, at det er mange budgivere eller at fristen går ut snart. Å bli presset til å by er likevel ikke uten grenser. En erklæring binder ikke hvis den er fremtvunget ved vold eller trusler, eller ved annen rettsstridig tvang som motparten kjente til (avtaleloven §§ 28 og 29).
Svik er en annen grense. Er budet fremkalt ved svik fra motparten, binder det ikke (avtaleloven § 30). Det gjelder også hvis noen har gitt uriktige opplysninger eller fortiet noe. Har noen utnyttet din nødstilstand, lettsinn, uerfarenhet eller avhengighet til å oppnå åpenbart urimelige fordeler, blir du heller ikke bundet (avtaleloven § 31). En avtale kan også settes til side hvis det vil stride mot redelighet eller god tro å holde deg til den ut fra det motparten kjente til (avtaleloven § 33).
Hva megleren plikter å gjøre
Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser, og gi begge parter råd og opplysninger av betydning for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Han skal legge til rette for en forsvarlig budrunde og ikke formidle skjulte bud (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Han skal også kontrollere finansieringen din før handelen sluttes, og bare formidle skriftlige bud med gyldig legitimasjon.
Presset kan derfor være brudd på god meglerskikk selv om det ikke gjør budet ugyldig. Sier megleren noe uriktig om interessen, konkurrerende bud eller fristen, er det verre enn å bare være pågående. Hva som er sagt, må du selv kunne sannsynliggjøre. Skriftlige meldinger og budjournalen hjelper mer enn det du husker fra samtalen.
Slik gikk det for Tone
Tone var på visning på en tre-roms leilighet. Megleren sa at det var «fem andre som skulle by i kveld», og at budet måtte inn innen to timer hvis hun ville ha en sjanse. Tone la inn 3 650 000 kroner uten forbehold, og selgeren aksepterte. Dagen etter så hun i budjournalen at det ikke hadde vært flere bud før hennes.
Tone skrev til megleren og selgeren at hun mente hun var villedet, og ba om kopi av budjournalen. Selgeren mente budet var bindende. Hun klaget deretter til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, som ga henne delvis rett i at megleren hadde gitt villedende opplysninger. Avtalen ble ikke satt til side, men meglerforetaket måtte begrunne overfor nemnda hvorfor de ikke fulgte uttalelsen.
Slik kommer du deg ut
Har selgeren ikke akseptert ennå, kan du kalle budet tilbake før eller samtidig med at selgeren får kjennskap til det (avtaleloven § 7). Har selgeren akseptert, er du i utgangspunktet bundet. Vil du ut, må du enten få selgeren til å frigjøre deg, eller vise at budet er ugyldig, for eksempel på grunn av svik eller trusler. Du må da kunne sannsynliggjøre det.
Trekker du deg uten gyldig grunn, kan selgeren kreve at du gjennomfører eller betaler for tapet han får (avhendingslova §§ 5-2 til 5-4). Les Kan megleren presse meg til å akseptere et bud? for hva som gjelder når presset gjelder aksept, og Jeg mistet finansieringen — kan jeg komme meg ut av kjøpet? hvis problemet er økonomien din.
Slik dokumenterer du presset
- Skriv ned nøyaktig hva megleren sa, når og hvor, mens du husker det.
- Ta vare på alle SMS, e-poster og anrop fra tiden rundt budet.
- Be om kopi av budjournalen, som viser alle bud, forbehold og tidspunkter (eiendomsmeglingsforskriften §§ 3-5 og 6-4).
- Sammenlign det megleren sa om interesse og fristen med journalen.
- Skriv til megleren og selgeren og si at du protesterer, og forklar hvorfor.
Jo tidligere du reagerer, jo bedre. Venter du lenge, kan det tolkes som at du godtok situasjonen. Beskriv hendelsesforløpet ærlig og i riktig rekkefølge, også det som ikke støtter deg. Selgeren og megleren vil se på når du oppdaget presset, hva du gjorde, og hvor raskt du sa fra.
Klage og erstatning
Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra forbrukere, og det koster ingenting å klage. Du må først forsøke å bli enig med meglerforetaket. Klagen må skrives på norsk. Nemndas avgjørelse er rådgivende. Følger ikke foretaket den, må det begrunne det skriftlig innen tre uker. Se Klage på megleren til Reklamasjonsnemnda: slik gjør du det.
Erstatning fra megleren forutsetter at han har brutt god meglerskikk og at bruddet har gitt et tap. Ansvaret er ikke særskilt regulert, så det er en konkret vurdering. Vederlaget kan også settes ned ved en ikke ubetydelig pliktforsømmelse (eiendomsmeglingsloven § 7-7). Les Kan jeg kreve erstatning fra megleren?. For helheten, se pilaren om at boligsalget ryker.
Kort oppsummert
- Har megleren presset deg til å by, er du normalt bundet etter aksept, med mindre trusler, svik eller utnyttelse gjør budet ugyldig.
- Vanlig salgspress er sjelden nok, men villedende opplysninger om interesse og frister kan være brudd på god meglerskikk.
- Skriftlige spor og budjournalen er det viktigste beviset når du ble presset til å by.
- Klage til Reklamasjonsnemnda er gratis, men avgjørelsen er rådgivende.