Kjøper fikk ikke lån likevel – er budet fortsatt bindende?

Når blir et bud bindende?

Et bud er et tilbud, og spørsmålet om et bud er bindende har en egen forklaring. Har budgiveren satt en akseptfrist, må aksepten være kommet fram før fristen er ute (avtaleloven § 2). En aksept som kommer for sent, regnes som et nytt tilbud (avtaleloven § 4). Et svar som ikke stemmer med budet, for eksempel ved å endre prisen eller vilkårene, regnes som avslag kombinert med et nytt tilbud (avtaleloven § 6). Et tilbud kan kalles tilbake hvis tilbakekallet kommer fram før eller samtidig med at tilbudet kommer til mottakerens kunnskap (avtaleloven § 7).

Er aksepten riktig og i tide, er avtalen bindende. I boligkjøp formidler megleren bud, aksepter og avslag skriftlig. Megleren skal ha kontrollert legitimasjon og signatur fra budgiveren (eiendomsmeglingsloven § 6-8), og handelen er kommet i stand når partene er endelig bundet. I forbrukerforhold skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Kan du gå fra kjøpet med bud uten finansiering?

Svaret avhenger av hva budet og kjøpekontrakten sa. I avhendingslova finner du ingen egen regel som lar kjøperen gå fra en bindende avtale fordi banken avslår lånet. Å skaffe pengene er i utgangspunktet kjøperens risiko.

Hadde budet et forbehold om finansiering, og forbeholdet var akseptert av selgeren, er det forbeholdet som avgjør hva som skjer. Sjekk budet og kontrakten ord for ord: Står det en dato for når forbeholdet skal avklares? Hva skjer hvis den datoen går ut? Har du ikke forbehold, har du heller ingen ekstra utvei.

Megleren skal kontrollere finansieringen før handel sluttes. Er det ikke gjort, skal selgeren få skriftlig orientering om hvorfor og om mulige konsekvenser (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Dette er megleren og selgerens side, og gir ikke kjøperen en utvei. Bud uten finansiering blir da ikke et ugyldig bud, men en avtale med høyere risiko.

Noen ganger kan en avtale settes til side. Avtaleloven har regler om svik (avtaleloven § 30), om at en avtale kan settes til side eller endres hvis den vil virke urimelig (avtaleloven § 36), og om at en erklæring ikke binder hvis det vil stride mot redelighet eller god tro å gjøre den gjeldende (avtaleloven § 33). Terskelen er høy, og vanlig svikt i lånet er sjelden nok.

Hva selgeren kan gjøre når kjøperen ikke får lån

Betaler ikke kjøperen, kan selgeren kreve oppfyllelse, heve, kreve erstatning og holde tilbake sin ytelse (avhendingslova § 5-1). Det betyr:

1. Kreve betaling. Selgeren kan holde fast ved avtalen og kreve kjøpesummen (avhendingslova § 5-2).
2. Heve avtalen. Det krever at forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, eller at kjøperen ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist selgeren har satt (avhendingslova § 5-3). Selgeren kan ikke heve etter at skjøtet er tinglyst eller gitt kjøperen, eller kjøperen har overtatt bruken, med mindre selgeren har tatt forbehold om det.
3. Kreve erstatning. Selgeren kan kreve erstatning for tap på grunn av forsinket betaling (avhendingslova § 5-4), og rente etter forsinkelsesrenteloven (avhendingslova § 7-3).
4. Holde tilbake skjøtet. Har ikke selgeren gitt utsettelse, trenger han ikke gi skjøte eller overlate bruken før kjøperen har oppfylt (avhendingslova § 5-5).

Selgeren må også begrense tapet med rimelige tiltak, og erstatningen kan settes ned hvis den vil virke urimelig (avhendingslova § 7-2). Selger han boligen videre, kan tapet bli mindre. Hvordan tapet beregnes etter et nytt salg, avgjøres konkret, for avhendingslova har ingen egen regel om dekningssalg.

Selgeren bør sende en skriftlig frist for betaling, med en dato som er rimelig. Da får han grunnlag for å heve. Ta vare på alt.

Hva du gjør som kjøper når lånet uteblir

Ikke vent. Les også om når boligsalget ryker før overtakelse og om hva som skjer når du trekker budet etter aksept. Gå gjennom disse stegene:

• Les budet og kontrakten og sjekk om det står noe om finansiering.
• Snakk med banken om alternativer: mindre lån, annen sikkerhet eller et annet tidspunkt.
• Gi megleren og selgeren skriftlig beskjed så tidlig som mulig, og foreslå en løsning, for eksempel en kort utsettelse.
• Vurder om selgeren vil gå med på et forlik der begge parter kommer fra saken uten en rettstvist.
• Ikke ignorer et krav eller en frist fra selgeren. En frist som ikke blir møtt, gir selgeren grunnlag for å heve.

Har du betalt gebyr til en lånemegler og ikke fått lån, er det et eget spørsmål om det gebyret var lovlig (se her om lånemegler og gebyr).

Slik gikk det for Synnøve

Synnøve solgte leiligheten sin, og kjøperen ga bud på 4 300 000 kroner. Budet ble akseptert innenfor fristen. To uker senere fikk hun melding fra megleren om at banken hadde avslått deler av lånet.

Synnøve leste budet på nytt og så at det ikke hadde noe forbehold om finansiering. Hun sendte megleren en skriftlig frist på ti dager for å dokumentere finansieringen, og sa at hun ellers ville vurdere å heve avtalen. Kjøperen fant en medlåntaker, og salget gikk gjennom. Hadde fristen gått ut, hadde hun kunnet heve og lagt boligen ut igjen. Da hadde hun også holdt en oversikt over tapet: renter og kostnader i mellomtiden. Hun tok vare på all korrespondanse med megleren.

Kort oppsummert

• Et akseptert bud uten finansiering er bindende, og at banken sier nei, er i utgangspunktet kjøperens risiko.
• Sjekk om budet hadde et forbehold om finansiering, for det avgjør hva som gjelder.
• Selgeren kan kreve betaling, heve etter en rimelig tilleggsfrist og kreve erstatning, men må begrense tapet.
• Som kjøper bør du si fra skriftlig med en gang og foreslå en løsning.
• Ved bud uten finansiering er skriftlighet og frister viktigere enn noe annet.