Paragraftekst

(1) Seljaren kan heve avtala dersom forseinking med betalinga inneber eit vesentleg avtalebrot. (2) Seljaren kan og heve avtala når kjøparen ikkje oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen, og avtalebrotet er vesentleg. Seljaren kan på same vilkåra heve når kjøparen ikkje overtek eigedomen og seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen. (3) Vidare kan seljaren heve når kjøparen ikkje betaler innan ein rimeleg tilleggsfrist som seljaren har sett for betalinga, eller ikkje overtek eigedomen innan ein frist seljaren har sett i tilfelle der seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen. Før tilleggsfristen er ute kan seljaren ikkje heve, med mindre kjøparen har sagt at kjøparen ikkje vil oppfylle innan fristen. (4) Seljaren kan ikkje heve etter at skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen, eller kjøparen har overteke bruken av eigedomen, med mindre det gjeld brot på avtale om naturalyting, husvære eller liknande personleg rett som kjøparen måtte vite hadde særleg vekt for seljaren.
Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Som selger kan du heve kjøpet på to måter:

Vei 1 — Vesentlig mislighold: Er kjøpers mislighold alvorlig nok i seg selv — de betaler ikke, nekter å overta, eller bryter en vesentlig del av avtalen — kan du heve umiddelbart. «Vesentlig» er en konkret vurdering. En kjøper som er én dag forsinket med betaling grunnet en teknisk feil er sjelden vesentlig. En kjøper som åpent nekter å betale eller gjennomføre er det.

Vei 2 — Tilleggsfrist: Den sikrere veien. Du setter en skriftlig, rimelig tilleggsfrist — gjerne to til fire uker. Overholder kjøperen ikke den heller, kan du heve. Dette gjør hevingen udiskutabel.

Den viktigste begrensningen: har du allerede gitt fra deg skjøtet eller overlatt bruken av eiendommen til kjøper, er hevingsretten i utgangspunktet borte. Du kan ikke heve etter at kjøper har overtatt — da er det for sent. Det er nettopp derfor selgere ikke bør overlevere nøkler og skjøte uten at kjøpesummen er mottatt.

Eksempel

Kari

Kari selger leiligheten sin. Overtakelse er 1. mai. Kjøper møter ikke opp og svarer ikke på meldinger. Kari setter en skriftlig tilleggsfrist til 15. mai med klar beskjed om at hun vil heve kjøpet dersom betalingen ikke er mottatt. 15. mai er ingenting betalt. Kari hever — gyldig og dokumentert. Hun selger til neste kjøper og fremmer erstatningskrav mot den første kjøperen for prisforskjell og alle mellomliggende kostnader.

Vanlige feil

Hva bør du gjøre?

Er kjøperen forsinket med betaling: hold tilbake nøkler og skjøte, sett en skriftlig tilleggsfrist og varsle tydelig om konsekvensene. Er fristen ute uten betaling: hev skriftlig og kontakt megler for å starte ny salgsprosess — samtidig som du sender erstatningskrav til den første kjøperen.