Selger angret etter aksept – kan kjøper kreve å få boligen?

Selger angret etter aksept: hva som binder ham

Aksepterer selgeren et bud innen fristen, er avtalen inngått (avtaleloven § 2). Den kan være muntlig, men skal settes opp skriftlig hvis en av partene krever det (avhendingslova § 1-3). At selgeren angrer, at han får et høyere bud eller at han ombestemmer seg om flytting, er ikke grunner som fritar ham.

Har budet et forbehold, for eksempel om at du selger din egen bolig eller får lån, må forbeholdet være oppfylt. Da er det spørsmål om avtalen er endelig bindende, og for selgeren er forbeholdet en mulighet til å vente, ikke til å gå ut. Er det snakk om en muntlig avtale uten skriftlig spor, blir bevisene viktige. Spørsmålet om hva som er avtalt, må du kunne dokumentere med meldinger og budjournal.

Dine krav mot selgeren

Leverer ikke selgeren skjøte eller bruken til rett tid, kan du kreve oppfyllelse (avhendingslova § 4-2), heve (§ 4-3), kreve erstatning (§ 4-5) og holde tilbake kjøpesummen (§ 4-6). Kravet om oppfyllelse betyr at du kan kreve å få boligen som avtalt. Det gjelder ikke hvis selgeren har en hindring han ikke kan overvinne, eller hvis oppfyllelse ville koste ham et beløp i vesentlig misforhold til det du får ut av det.

Kjøperen taper retten til å kreve oppfyllelse hvis han venter urimelig lenge. Bestem deg derfor tidlig for om du vil ha boligen eller pengene, og si fra skriftlig. Vil du heve, må forsinkelsen være et vesentlig avtalebrudd, eller selgeren må ikke levere innen en rimelig tilleggsfrist du setter. Når du har hevet, har hver av dere krav på å få tilbake det som er ytt.

Slik gikk det for Tommy

Tommy fikk aksept på en enebolig for 5 600 000 kroner en torsdag. Mandag ringte selgeren og sa at han hadde ombestemt seg og ville beholde huset, «uten at det skulle være noe problem». Tommy hadde allerede sagt opp leiligheten sin med utløp om tre måneder og bestilt flyttebil.

Han skrev til selgeren og megleren samme dag at han holdt fast ved avtalen og forventet levering til avtalt tid. Han satte en frist på ti dager for å bekrefte, og la ved aksepten og budjournalen. Selgeren svarte først at han ikke ville selge. Da Tommy skrev at han ellers ville kreve erstatning for det han tapte, snudde selgeren og gjennomførte salget.

Hva erstatningen kan dekke

Kan ikke selgeren eller vil ikke levere, kan du kreve erstatning for direkte tap uten at selgeren har skyld, med unntak for hindringer utenfor hans kontroll (avhendingslova § 4-5). Har selgeren skyld, dekkes også indirekte tap, som ekstra kostnader eller tapt fortjeneste når en avtale med noen andre faller bort (§ 7-1). Ombestemmer selgeren seg, er skyld ofte lett å påvise.

Du må begrense tapet ditt med rimelige tiltak, og erstatningen kan settes ned hvis den blir urimelig for selgeren (§ 7-2). Har du betalt noe av kjøpesummen uten å ha overtatt eller fått skjøte, har du panterett i boligen for kravet om å få pengene tilbake (§ 2-9). Ta vare på kvitteringer for flyttebil, dobbel husleie og andre utgifter som følge av at selgeren ikke leverer.

Hvis selgeren har solgt videre

Angrer selgeren fordi han har fått et bedre bud, kan han ha solgt til noen andre. Da spiller det inn hvem som har fått skjøtet tinglyst og om den andre kjøperen visste om avtalen din. Et registrert erverv går foran andre som ikke er registrert, men en yngre erverver som kjente til eller burde kjent til din rett, må vike (tinglysingsloven §§ 20 og 21). Les om denne situasjonen i Selger solgte til en annen etter at du fikk aksept og Dobbeltsalg: selger solgte til to.

Vil du tvinge gjennom salget, kan du få avgjort spørsmålet i retten. Se Kan jeg kreve dom for at selger faktisk leverer boligen?. Hva som ellers er aktuelt når kjøpet ryker, finner du i pilaren om at boligsalget ryker.

Slik går du fram med en gang

1. Bekreft skriftlig til selgeren og megleren at du anser avtalen som bindende, og at du vil ha boligen.
2. Be om kopi av budjournalen og aksepten.
3. Sett en rimelig frist for at selgeren bekrefter at han leverer.
4. Ikke gjør nye dyre disposisjoner som avhenger av boligen før du har fått svar.
5. Skriv ned alle utgifter du får fordi selgeren ikke holder avtalen.

Mister selgeren interessen, kan du senere velge å heve i stedet. Avgjørelsen bør tas raskt.

Kort oppsummert

• Har selgeren angret etter aksept, er han i utgangspunktet fortsatt bundet, og du kan kreve at han oppfyller.
• Alternativene er å heve avtalen og kreve erstatning for tapet.
• Vent ikke for lenge med å si fra hvis du vil ha boligen, for da kan du tape retten til å kreve levering.
• Hvis selgeren har solgt videre, avgjør tinglysing og den andre kjøperens kunnskap hvem som får boligen.