Finansieringsforbeholdet holdt ikke – hvem taper?

Hva et finansieringsforbehold er

Et finansieringsforbehold (et vilkår i budet om at kjøperen får lån) betyr at budgiveren ikke vil være bundet før banken har godkjent finansieringen. Forbeholdet er en del av budet, og det er ordlyden som bestemmer hva det gjelder. Det kan for eksempel stå at budet er gitt med forbehold om finansiering innen en bestemt dato og et klokkeslett.

Etter avtaleloven må et svar som ikke stemmer med tilbudet, regnes som avslag kombinert med et nytt tilbud. En aksept som kommer for sent, regnes også som et nytt tilbud. Derfor har både fristen for forbeholdet og selve formuleringen mye å si for om det kom i stand en bindende avtale.

Da kjøperen ikke fikk lån

Det er to hovedutfall.

Det første er at forbeholdet fortsatt gjaldt da banken avslo. Da var kjøperen ikke bundet, og han kan gå fra budet uten å svare for selgerens tap. Selgeren har ikke kommet så langt at det finnes en avtale han kan kreve oppfylt.

Det andre er at forbeholdet var utløpt eller frafalt, og avtalen ble bindende. Da er kjøperen bundet, selv om banken senere sier nei. Manglende lån er hans problem. Avhendingslova gir selgeren i så fall flere krav mot en kjøper som ikke betaler: oppfyllelse, heving, erstatning og rett til å holde tilbake det han skal levere. Sier kjøperen aldri fra om at han ikke får lån, øker selgerens tap.

Hva selgeren kan kreve

Er avtalen bindende, kan selgeren etter § 5-2 holde fast ved avtalen og kreve kjøpesummen betalt. Han kan også heve, hvis betalingsforsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd eller kjøperen ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist selgeren har satt (§ 5-3). Etter § 5-4 kan selgeren kreve erstatning for tap som følge av forsinket betaling.

Hva tapet er når boligen selges på nytt til lavere pris, er ikke regulert av en egen regel i avhendingslova. Erstatningen følger de alminnelige reglene i kapittel 7. Erstatningen dekker tap selgeren med rimelig grunn kunne regne med som mulig følge av bruddet, og selgeren må begrense tapet gjennom rimelige tiltak (§ 7-2). Hvordan beløpet regnes ut, avgjøres konkret.

Meglerens rolle

Megleren skal kontrollere budgiverens finansiering før handelen sluttes (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Har han ikke gjort det, skal selgeren få skriftlig orientering om hvorfor og om mulige konsekvenser. Hvis du er selger og ikke fikk slik orientering, er det noe å ta opp med meglerforetaket. Om megleren har brutt god meglerskikk og hva det betyr for erstatning, avgjøres etter en konkret vurdering.

Slik gikk det for Gunn

Gunn la inn et bud på en leilighet med forbehold om finansiering innen fredag klokken 12. Selgeren aksepterte samme kveld. Fredag klokken 15 ringte banken og sa at lånet ikke ble innvilget. Gunn skrev til megleren samme ettermiddag at hun trakk seg.

Selgeren mente at avtalen var bindende, fordi fristen for forbeholdet gikk ut klokken 12 uten at Gunn hadde bedt om utsettelse eller sagt fra. Gunn mente at banken hadde vært treg og at forbeholdet burde gjelde til hun hadde svar. Ordlyden ga selgeren rett: fristen var klar. De kom frem til at avtalen falt bort mot at Gunn dekket 25 000 kroner av selgerens dokumenterte utgifter til ny visning og markedsføring. Selgeren gikk med på det fordi han slapp en sak om tap og videre salg.

Slik ordner du deg hvis du er kjøper eller selger

Kjøper:

1. Les forbeholdet i budet og noter fristen.
2. Be om skriftlig svar fra banken før fristen går ut, og be om utsettelse i tide hvis du ikke har det.
3. Gi megleren beskjed skriftlig så snart du vet at finansieringen svikter.

Selger:

1. Sjekk om forbeholdet var utløpt eller frafalt da kjøperen sa fra.
2. Dokumenter utgifter og tap, og begrens tapet ved å selge på nytt.
3. Gi kjøperen en skriftlig frist hvis du vil holde fast ved avtalen eller heve.

Om budet fortsatt var bindende når kjøperen ikke fikk lån, står mer i artikkelen om når kjøperen ikke fikk lån likevel. Hva som gjelder når budgiveren vil trekke budet etter aksept, er forklart i artikkelen om å trekke budet etter aksept. Den samlede oversikten over avtaler som faller bort før overtakelsen finner du i hovedartikkelen om når boligsalget ryker.

Kort oppsummert

• Om finansieringsforbeholdet holdt eller ikke, avgjøres av ordlyden i budet og om fristen var oversittet da banken sa nei.
• Var forbeholdet fortsatt i kraft, kan kjøperen gå fra budet uten ansvar.
• Var forbeholdet utløpt eller frafalt, er kjøperen bundet, og selgeren kan kreve oppfyllelse, heving og erstatning.
• Kjøperen bør be om utsettelse i tide, og selgeren må dokumentere tapet og begrense det.