Selger krever erstatning fordi kjøperen trakk seg

Slik kan selgeren kreve erstatning når kjøperen trakk seg

Utgangspunktet er enkelt. Når en bolighandel er bindende, kan ikke kjøperen bare bestemme seg for å gå ut av den. Tar ikke kjøperen over eiendommen i samsvar med avtalen, kan selgeren heve avtalen (si den opp, slik at begge slipper sine plikter) og kreve erstatning. Det følger av avhendingslova kapittel 5.

Selgeren har flere valg. Han kan holde fast ved avtalen og kreve at kjøpesummen blir betalt. Han kan sette en rimelig tilleggsfrist og heve hvis kjøperen fortsatt ikke oppfyller. Og han kan kreve erstatning for tapet. Det er selgeren som velger, ikke kjøperen.

Første spørsmål er derfor alltid om avtalen var bindende. Hvis budet aldri ble akseptert på riktig måte, eller det finnes et gyldig forbehold som ikke ble oppfylt, er det kanskje ikke noe avtalebrudd i det hele tatt. Da faller hele kravet bort. Les Kan budgiveren trekke budet etter at selger har akseptert? for å se hva som avgjør om et bud binder.

Hva selgeren kan få dekket

Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet selgeren faktisk har. Loven begrenser det til tap kjøperen med rimelig grunn kunne regne med som mulig følge av bruddet. Dette er en avgrensning som holder ekstreme og uventede tap utenfor.

I praksis kan følgende komme på tale:

• prisforskjell, hvis boligen senere selges for mindre enn du hadde avtalt
• renter og løpende kostnader selgeren har hatt for boligen mens den sto usolgt
• utgifter til nytt salg, for eksempel ny annonsering og nytt meglervederlag
• forsvarlige kostnader til tilsyn med boligen

Selger har ikke automatisk krav på alt dette. Han må vise hva tapet består i, og at det henger sammen med at du trakk deg. Et tap som han ville hatt uansett, kan ikke kreves dekket.

Betalte du ikke i tide, kan selgeren i tillegg kreve forsinkelsesrente. Renten er 12,25 prosent per år fra 1. juli 2026. Den løper fra forfallsdagen når den er fastsatt, ellers fra 30 dager etter at selgeren har sendt skriftlig påkrav.

Selgeren må begrense tapet

Den som er utsatt for et avtalebrudd, må gjøre det som er rimelig for å holde tapet nede. Gjør han ikke det, må han bære den delen av tapet selv. Det er en viktig grense for hvor høyt kravet kan bli.

For en selger betyr det at han bør legge boligen ut for salg igjen uten unødig opphold og ikke sette prisen urimelig høyt. Selger han for en pris som er lavere enn markedet ga grunn til, kan du bruke det mot kravet hans. På den andre siden kan du ikke forvente at han selger til enhver pris bare for å skjære ned tapet ditt.

Loven har ingen egen regel for hvordan prisforskjellen etter et nytt salg skal regnes ut. Kravet vurderes ut fra erstatningsreglene og kravet til tapsbegrensning, og utfallet avhenger av hva som faktisk skjedde med boligen. Erstatningen kan dessuten settes ned hvis den ville virke urimelig tung for deg.

Slik gikk det for Randi

Randi solgte leiligheten sin for 4 200 000 kroner. Kjøperen skrev under på kontrakten, men sendte en melding tre uker før overtakelsen om at han ikke lenger ville kjøpe fordi han hadde ombestemt seg. Han hadde ikke noe forbehold å vise til.

Randi svarte skriftlig, satte en rimelig tilleggsfrist og varslet at hun ellers ville heve. Fristen gikk ut uten betaling. Hun hevet avtalen, la leiligheten ut igjen og solgte den tre måneder senere for 4 100 000 kroner.

Hun krevde prisforskjellen på 100 000 kroner, renter på lånet i mellomtiden og utgiftene til nytt salg. Kjøperen svarte at han godtok kravet om renter og salgsutgifter, men ikke prisforskjellen. Han pekte på at leiligheten sto usolgt i en måned før Randi fant ny megler. Randi fikk medhold i mesteparten av kravet, men den ene måneden ble regnet som tap hun kunne ha unngått, og beløpet ble trukket fra.

Når kravet kan falle bort eller bli lavere

Flere forhold kan svekke selgerens krav:

• Avtalen var ikke bindende, eller kjøperen ble bundet på grunn av svik eller andre forhold som gjør en avtale ugyldig etter avtaleloven.
• Kjøperen var hindret av noe utenfor sin kontroll. Da kan selgeren ikke kreve erstatning for annet enn renter.
• Selgeren har ikke bevist tapet sitt, eller tapet skyldes noe annet enn bruddet.
• Selgeren har ikke begrenset tapet på en rimelig måte.

Har kjøperen allerede overtatt boligen eller fått skjøtet, kan selgeren som hovedregel ikke lenger heve, med mindre han tok forbehold om det. Da må han holde seg til kravet om betaling.

Har kjøperen trukket seg fordi lånet ikke kom på plass, er spørsmålet om avtalen hadde et forbehold om finansiering. Det avgjør ofte hele saken, og du kan lese mer i Kjøper fikk ikke lån likevel – er budet fortsatt bindende?.

Slik går en tvist om erstatningen videre

Før noen kan reise sak, skal parten varsle motparten skriftlig om kravet og hva det bygger på. Mottakeren skal ta stilling innen rimelig tid. Da er det nyttig å ha oversikt over bevisene: kontrakt, budjournal, meldinger og regnskap for tapet.

Blir dere ikke enige, går saken normalt til forliksrådet. Behandlingen der koster 1,54 ganger rettsgebyret. Forliksrådet kan avsi dom på krav fra én part når tvistesummen er under 200 000 kroner. Den som vinner saken, har som hovedregel krav på å få dekket sakskostnadene av motparten. Klager du på at selgeren har regnet for høyt, er det altså bevisene for hvert enkelt tapsledd som avgjør.

Du finner en samlet oversikt over hvordan slike saker oppstår i Når boligsalget ryker før overtakelse: kjøper, selger eller megler?. Om selgeren selv brøt avtalen, se Selger solgte til en annen etter at du fikk aksept. Om du er usikker på hvordan reglene ser ut fra selgerens side, gir Kan selger kreve erstatning hvis kjøper trekker seg? et bredere bilde.

Kort oppsummert

• Selgeren kan kreve erstatning når kjøperen trakk seg fra en bindende avtale, men bare for tap som er en påregnelig følge av bruddet.
• Kjøperen kan ikke bare trekke seg fra en bindende handel uten å risikere at selgeren hever og krever erstatning.
• Selgeren må sannsynliggjøre tapet sitt og gjøre rimelige tiltak for å begrense det, for eksempel ved å legge boligen ut på nytt raskt.
• Var avtalen ikke bindende, eller hadde den et forbehold som ikke ble oppfylt, faller erstatningen bort.
• Kravet kan settes ned hvis det virker urimelig, og det kan avgjøres i forliksrådet hvis dere ikke blir enige.